量化分析在中國買房作莊的成本和利潤 BY安若普

金融小說（案例分析）：包博孫子在上海買房作莊的故事 —— 用數字說話，量化分析在中國買房作莊的成本和利潤 安普若 2005年1月9日
[前言]：
我試圖把在中國買房作莊的成本和利潤計算出來。以便用數字說話，看看在中國買房作莊到底需要多少成本，又能賺多少錢。到底利潤在哪裏？
以下計算比較枯燥（但並不複雜），所以寫成小說或劇本方式，娛樂娛樂。
如果你是個賺錢的蟲子，想明白別人都是怎麽賺錢的。那麽你就讀下去，如果你對這種“高智慧”掙錢的方法不感興趣，我建議你就看看熱鬧就行了（因為估計你看，也看不懂。嘻嘻，我就是故意小看你！怎麽了？）
為了把問題簡單化，我們用"姚康達"通過關係從工行上海外高橋保稅區支行拿到個人住房貸款7141萬元，購買128套住房，為例子。
[人物]：
包博孫子：房地產開發商。以前是金融投資商。
姚康達：有人說是一個浙江來的房地產大炒家，專門在房地產市場上“作莊”。也有人說是包博孫子在浙江鄉下雇來的一個農民，冒充鄉鎮企業家。並製造溫州“炒房團”的虛假信息以哄抬房價。具體情況不明。
李光軍：工行上海外高橋保稅區支行主管個人住房貸款副行長
[場景一]：
包博孫子在上海開發了200套高級別墅，房價是一萬元一平方米。隻賣掉了70套左右。為了盡快把房子賣出去回籠資金。包博通過關係找到了工行上海外高橋保稅區支行的主管個人住房貸款的副行長李光軍。
“李行”一看包博為人處世的大方和大度，以及他的背景，於是與包博一拍既合。答應幫包博的忙。於是包博拿來一個叫“姚康達”的人的身份證，說此人是浙江著名農民企業家，身價過十億。李光軍並不在乎他是不是農民企業家，有多少身價。反正他按規定把該辦的手續辦了，比如20%的首付，房屋保險，還有各種稅款交齊之後，李光軍就分多次發放了7141萬元的貸款給“姚康達”。每次辦手續時，“姚康達”都來銀行簽字畫押。“姚康達”是一個小老頭，講浙江官話，每次都穿同一套不合身的西裝。辦完了手續，和“李行”用不太純正的上海話一聲“嚇丫儂啊”，就走了。從來不多話。出門之後，他馬上到另一家銀行，給某一個指定帳戶上打入今天拿到貸款的10%現金，準時準點，風雨無阻。
[場景二]：
包博孫子在金茂貿君的辦公室裏正在用EXCEL算帳：
按現在上海平均需付20%的down payment，所以，賣下這128套住房的總價格是：
7141萬元/80%=8926萬元
那麽買下這128套住房的down payment是：
8926萬元-7141萬元=1785萬元
如果一萬元一平方米，那麽總共買了8926平方米的房子。
包博孫子正在計算一上來總共要花多少錢，也就是首期成本。這包括：
契稅（房價的1.5%）=8926萬元X1.5%=134萬元
印花稅（房價的0.03%）=8926萬元X0.03%=2.7萬元
交易管理費（一般是每平方米3元）=8926平方米x3元=2.7萬元
房產證工本費：5元到20元不等，如果產權人不隻一位，則副本會另外收費，每本5元。（這部分太小，忽略）
權屬登記費、測繪費等費用，合起來一般是500元到800元之間。（這部分太小，忽略）
房地產中介費（3%）=8926萬元x3%=268萬元
律師費（千分之二）=8926萬元x2/1000=18萬元
其他的“打點和運作費用”（包括公證費、雜費、給中間人的錢，給銀行的人的“好處”等等）： 7141萬元X10%=714萬元 所以，總共需要的資金（一上來就要）是：
1785萬元+134萬元+2.7萬元+2.7萬元+268萬元+18萬元+714萬元=2924萬元
也就是說，花2924萬元，可以占有價值8926萬元的固定資產。Leverage Rate=8926/2924=3。也就是說，花了一塊錢，拿回來價值3塊錢的東西。看上去很合算。但“建倉容易，出貨難”啊，這些128套房子包博還必須出手套現才行啊。否則的話，包博要包多少“二奶”才能把128套房子都住滿啊？
現在就好象包博的樓盤已經IPO了，首發成功。投入到房地產開發裏的錢是收回來了，但房子還是在手裏啊。下一步怎麽辦？
現在有兩條路可以走：
第一條路：那就是再象征性地付兩個月的按揭。然後“撒手閉眼”不管了，讓這筆貸款“爛”在銀行手裏。這等於把房子“買給”了銀行。那麽，包博作為開發商能掙到了多少錢呢？
假設包博房地產開發的利潤率是30%，那麽8926萬元的房子的利潤是2678元。還不夠用來“套”銀行的貸款所花的2924萬元。開發商的利潤要高到33%以上才有錢賺（既：2924/8926=33%）。比如開發商的利潤率是50%，那麽他才能掙到17%的利潤。但包博這個樓盤滿打滿算也就是35%的利潤，這算好的了。所以他隻能掙到2%的利潤。如果隻掙2%的利潤，那不和白忙乎了一場一樣嗎？而且還把“李行”給賣了，下次就沒辦法再在上海這塊地麵上混了。把“李行”這關打通也是花了不少錢的。除非以後再也不作房地產了，否則的話，這樣作壞了名譽，害了朋友，百害無一利。所以這樣做是最不合算的。
這就好象一個公司剛剛IPO上市，從股市上圈了錢，然後兩個月以後就宣布破產，卷了投資人的錢跑了。以後你還作IPO嗎？這顯然是一些鼠目寸光的農民的做法。
那麽隻能走第二條路。
第二條路，就是讓"姚康達"當房地產的“莊家”。那麽就用這次買進的128套住房“建倉”。然後準備“拉高出貨”。那麽要讓他等幾年後出貨比較好呢？要給"姚康達"多少錢呢？
包博先算算維護這個“莊”的成本是多少？也就是維護這128套住房需要多少錢？
這次工行上海外高橋保稅區支行給的住房貸款利息是上海的平均利息5.31%，住房貸款的TERM是20年。
那麽每個月的按揭應該是483575元。一年的話就是580萬元的按揭付款（即：483575元 x 12 = 5,803,200元）
每年的保險=房價×1.2/1000=8926萬元x1.2/1000=11萬元
印花稅（為房價的十萬分之五）=8926萬元X0.004%=4463元
物業維修基金（一般是房價的2%）=8926萬元X2%=179萬元
假設小區的物業管理費，每平方米一個月5元（不便宜，但不是最貴的）；水電煤氣、水電周轉金、電話費、有線電視、等等費用每平方米一個月3元（空房閑置的時候他們也要強迫你裝）；
8926平方米x（5+3）= 71408元 所以每年這些亂七八糟的錢加起來大概需要197萬元。再加每年580萬元的按揭付款，那麽每年維護這128套住房至少需要777萬元。
如果作三年莊，除了從銀行掏出來的7141萬元，自己還必須掏出來2924萬元+777萬元X3=5255萬元的現金。這是作莊的WORKING CAPITAL，是現金啊！也就是說三年要占用的資金有5255萬元之多，不便宜啊！
假設第三年“出貨”把房子賣了。那時整個的成本是多少呢？成本應該是各種費用，然後再加上付給銀行的利息，包博用EXCEL做了一個表算了一下：第一年總共要付給銀行379萬元的利息，第二年要付368萬元的利息，第三年要付353萬元的利息，三年加起來共付1104萬元的利息。
那麽作莊的成本是：2924萬元-1785萬元+197萬元X3+1104萬元=2834萬元
保守估計，如果按上海每年房價上漲10%，連漲三年計算。那麽三年後出手這128套住房，因為漲價得到的利潤是：8926萬元x(（1.1)X3 - 1)=2954萬元。減去2834萬元作莊的成本，那麽隻能贏利120萬元。包博這一算嚇了一大跳，三年時間占用了他5255萬元的現金，最後才能賺120萬元，平均一年才40萬元。還不夠他請客吃飯的錢呢。
如果想掙錢，隻有寄希望於上海樓市按15%以上的漲幅再漲三年。所以就要拚命的做“利好”消息。如果一但漲幅低於10%，那麽馬上“割肉解套”。一年用777萬元的現金來維護這個“莊”，壓力太大了。不如“割肉解套”先跑了再說。到那時說不定整個樓市都要崩盤了，包博在想。
[結論]
1。從分析看，把房子“爛”在銀行手裏是最不合算的。
2。“作莊”的成本太高，每年維護一個“莊”的代價幾乎是這個“倉位”的8.7%。樓市和股市不一樣，股市上建好了倉之後幾乎不需要花什麽錢維護。
3。如果上海的樓市的漲幅低於10%，“作莊”也掙不到錢。
包博想不明白了，那麽大家現在還都在拚命的買房子“建倉”，又是為什麽呢？
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第一點：姚康達不是在同時買128套的。根據個人的經驗，這個“建倉”時間可以達到兩三年，每隔幾個月建一批。這個隻能在上升期操作，就是加按房子給銀行拉出更多的貸款，完全合法。比如上海的房子每年上漲15-30%， 那上升的部分就是可以拉出來的額外貸款。所需的隻是起步資金。1785萬不是馬上到位的，而是分期來，其中可以有很大部分從銀行拉。
第二點：姚康達隻要能維持良好信貸狀況，無需每套房子給20%首付。我知道很多炒家平均每套的首付不足5%，而且還是在沒有內線的情況下。原因是銀行做熟不做生，隻要一直在同一家銀行貸款，每月保持還款，而且樓市處於上升期，信貸員的獎金是跟樓貸款額掛鉤的，借得越多獎金越多。隻要你是個還款準時的熟客，他給你高估樓貸的動力比你多。所以1785萬高估了，真正全部的資金不到1000萬，參照第一條更加可以部分從銀行套。
第三點：房產中介的傭金根本不要3%。1%足夠。
第四點：房子到手馬上出租，所以真正從口袋掏出來的每年維持費不高。現在租金比較低要倒貼一點，可以預計倒貼每年還貸的15%左右。每年的777萬真的要自己掏腰包的不過是100萬左右，其他都租金抵消。