普通家庭十年一千萬的理財計劃
by BayFamily
我的投資理財目標不大，有一千萬就可以了。錢財多了有害無益。但適量的富足可 以給人帶來安全，自由，舒適，和小小的成就感。我的計劃是500萬的時候，太太不 工作，可以全心照顧剛上小學的孩子們，一千萬的時候我退休。 和va-landlord的目 標一樣。 退休不是什麽都不幹了， 但是不為衣食工作，徹底實現finanical freedom. 計劃看起來好像太遙遠，但我覺得再有十年時間，運氣不太壞的話，在 我們45歲以前是可以實現的。
我們家是BayArea再普通不過的家庭了。家庭稅前年收入20萬不到一點點，Bonus多 的時候可以達到22萬。 六年前我們一文不名地來到彎曲的時候，那是年收入隻有14 萬，看著彎曲的天價房價，感覺生活毫無希望。那時經過密密麻麻的住宅區的時候 ，老是歎息何時才能有自己的家啊。 那時個別同事家房價已達800k,在我當時看來 如天上的銀河一樣可望不可及。
通過和彎曲前輩的接觸，明白投資理財的道理後，才漸漸明白發家致富的渠道。隻 怪剛到美國時，中西部的城市信息太閉塞，讀書就開始注重投資的話，資產應是現 在的一倍。 五年前，我對太太說，五年後我們會有一百萬。我太太說我做夢，就是不吃不喝， 不交稅，把工資全存下也不會有一百萬。我說不是這樣算的。過去六年裏，每年年 終我都會計算一下家庭的帳目，下表過去六年的總結。
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2001/1 |
2002/1 |
2003/1 |
2004/1 |
2005/1 |
2006/1 |
2007/1 |
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cash |
0.5 |
0 |
3 |
2 |
5 |
1 |
2 |
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stock |
0.5 |
2.5 |
2 |
2 |
0 |
0 |
0 |
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retirement |
3 |
6 |
9 |
12 |
16.3 |
21.05 |
29.2 |
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Net House Equity |
0 |
8 |
12 |
23 |
45 |
64.75 |
89 |
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total |
4 |
16.5 |
26 |
39 |
66.3 |
86.8 |
120.2 |
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Growth Rate |
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313% |
58% |
50% |
70% |
31% |
38% |
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Total Debt |
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84 |
六年以後果然有了120萬。買房時間是， 2002, 2003, 2005, 2006. 地點是彎曲， 中國輪著來。這樣的數據大家可能都看膩了，同樣的故事在彎曲千千萬萬的中國人 家庭裏同樣地上演著。
我想說的是，如何從120萬，再用十年左右的時間裏，達到一 千萬。
首先看Growth Rate. 頭幾年的增長率比較高，在50~60％左右，因為還沒有什麽資 產，最近幾年下滑在30％～40％。主要原因是盤麵大了，每年固定的Cash進帳相對 減小。 我估算了一下，未來三年裏growth rate會下降到15％，主要原因有兩個：
leverage用光了。我的投資策略還是保守的，每次至少10％的首付。現在總的貸款 是八十萬，是我們收入的四倍。如加上其他的房租收入，貸款隻有三倍。 Debt/Asset ratio 也控製在50％左右，就是說美國中國房價明天一起跌去一半，也 不要緊。
但leverage確實是用光了，第一不能refinance了，因為我們現在的利率很好。第二 ，大房子收益很差，小房子太辛苦了，擔心管不過來。未來幾年的行情很難說，盤 麵大了，保本最重要。 也就是說，我們家遇到的穀米家遇到的同樣問題，增長的瓶頸問題。如果不開拓新 的投資渠道的話，十年後的我們家的資產將隻有250萬左右，離一千萬還很遠。也許 太太十五年後可退休，我可還得再奮鬥20年，才會有一千萬,那是也五十多了，沒什 麽意義。
春節時候，我用各種模型反複比較，除非是用特別大的leverage,比如零首付，憑著 20萬的收入，是很難達到一千萬的，要想用穩健的方式，10％的首付，固定的現金 流以備不測的話，按曆史平均回報，最多可以達到500萬。這和我在彎曲的觀察非常 一致。在這裏生活20年，頭腦清醒善於經營的家庭最多也就400～500萬了。
過去六年裏，我的現金總是很低。要想達到1千萬，又要規避過度風險，隻有一個辦 法，就是增加自己固定的現金流。 我家每年現金淨存款是五萬。 過去，我們每年 基本上可以用它leverage 30萬的 Asset,如果每年現金淨存款可以提高到20萬的話 ，每年的就可以leverage 120萬的Asset，十年1200萬。如果十年房價回報是80％到 100％的話. 加上現有的120萬，十年以後應該可以賺到1千萬。
帳算好了，幾個問題要一一解決。
1）如何把每年的淨存款提高到20萬。 沒什麽好辦法，趁自己還年輕，改行作金融 ，兩年前改行的兄弟們，現在一年的收入已經到20～30萬了。 爭取趁這兩年房事平 穩，趕緊改行。 三年後爭取把淨存款提高到每年15～20萬。
2）房子多了的管理問題，我覺的彎曲最大的優勢就是房子貴。房子貴，所以2000萬 的Asset也就是30～40套公寓。在其他地方，上百套公寓肯定管不過來。 公寓數超 過五個的時候，我就成立自己的管理公司，雇人來管。彎曲的另一個優勢是有便宜 的labor. 不會英語的中國人管管房子，1500/month 就可以請到。 房子嗎，我隻租 給中國人，所以語言不會有問題。
3）入市時機。 我打算房價漲起來以後再開始買。房子要麽不漲，一旦開漲，會持 續很多年。 錯過頭裏的10％的漲幅根本無所謂。現在的首要任務是積累現金。 手 上有現金，未來又有大筆的固定的現金流作保證的話，就可以leverage很大的 Asset. 過去六年，擴張太快，現金一直在一二萬的樣子。這幾年停一下，三年以後 ，我手上的現金應該在20～25萬左右。
4）Cash flow. 很多人抱怨彎曲找不到positve cash flow的房子。那要看你怎麽算 了。如果是interest only的話，不是不可能。頭幾年會slight negative cash flow. 35萬的apartment可以租1200～1500/month,在Rent control 的區域，25萬的 apartment可以租1200/month。我不怕rent control,因為我隻租中國人，他們過幾 年就自己買房了。 在中國，interest only 的話，很多地方現在就可以做到 positive cash flow. 不過中國的房子不敢多買，有兩三套就夠了。未來三年cash flow的狀況會有所顯著改善，rent會上調15～20％左右。
5）風險。如果房價不長，持續下滑，我壓根沒有風險，因為我不會入市。十年後的 資產在300萬到400萬之間。 如果房價漲了一年又連跌十年，誘我入市，也沒關係， 因為有強大的現金流保證，我就長期持有，等待下一個革命高潮。實事上，房價下 滑兩年漲了一年又連跌十年，這種事情在任何一個國家從未發生過。我擔心的是， 房價今年又開始一路猛漲，那我的計劃就落空了。隻能持幣尋找其他的機會了。
6）如果象很多人預計的那樣，房價這兩三年持平，未來看好，房價重複加州過去的 四次cycle的話。我可就發了。 因為我的全部計劃就是按這個準備的。下一個cycle 結束的時候，我45歲前資產肯定會超過1千萬。那是我就把他們逐步全賣了，買個 S&PIndex, 慢慢用。 人生花不了那麽多錢，再多也是無意義。
如意算盤打了一圈，各位見笑了。是不是有點象大躍進時，毛主席說“糧食太多吃不 完，怎麽辦？”的口氣？ 這裏的大師很多，千萬資產的就好幾個。歡迎砸磚，也請 前輩多賜教。人生要作的事情很多，不光是發財。但理財是人生要做的諸多事中必 不可少的一件，如同娶妻生子一樣。相對埋頭苦幹而言，理財勞神不多，回報豐厚 。
