灣區理財 原創文集
富裕自己，造福他人。 讓自己開心，讓身邊的每個人開心。
不生孩子，房價會跌麽？
By bayfamily
中國的生育率屢創新低。投資人首先想到的是房價會跌麽？沒人結婚，沒人生孩子，那麽多密密麻麻的房子，以後都給誰？
想回答這個問題，我們可以看看周圍鄰居的情況。韓國，日本比大唐國生育率下跌差不多早了20年左右。韓國的生育率在全世界都是墊底的。那麽低生育率的情況下，人口流動是怎樣的呢？
事實上，低生育率，特別是超低生育率的情況下，一個國家的年輕人會向中心城市加速集中。因為那個時候，三、四線城市因為人口萎縮，城市的經濟生態嚴重萎縮，年輕人不得不到大城市。
在高生育率時代，年輕人是因為選擇更好的生活到一線城市。到了低生育時代，年輕人會因為沒有選擇，迫於生計而聚集在一線城市。
我們看看周圍的日韓具體的數字。人口聚集在一線城市基本是因為教育，就業機會，和生活方式這三方麵的原因。
根據日本文部科學省的數據，東京其中15至29歲的年輕人占比為21.2%，而全日本這個比例是11%。 就是東京的年輕人密度是整個國家的兩倍！
對於希望在日本找到好工作的年輕人來說，東京是最好的選擇。2022年東京的失業率為2.9%，低於日本其他地區的平均水平。東京擁有眾多跨國公司和日本大企業，為年輕人提供了廣泛的就業機會。東京是日本文化和生活方式的中心。東京擁有豐富的文化和娛樂活動，東京是日本時尚、音樂和電影的中心。東京還擁有眾多博物館、藝術館和劇院，為年輕人提供了豐富的文化體驗。2022年東京的大學入學率為83.2%，高於日本其他地區的平均水平。
韓國也是一樣。
根據韓國統計局的數據，2022年首爾的人口為992.2萬，其中15至29歲的年輕人占比為27.2%。這一比例高於韓國其他地區23%的水平，也高於世界平均水平。根據韓國教育部的數據，2022年首爾的大學入學率為75.7%，高於韓國其他地區的平均水平。這表明，首爾為年輕人提供了更多接受高等教育的機會。釜山作為韓國第二大城市。就完全沒有第一大城市這樣的效應，雖然釜山房價低廉。但是釜山失業率是3.7%，相比首爾的失業率為3.3%要高。釜山的經濟主要依賴於港口和旅遊業，在製造業和服務業方麵與首爾存在較大差距。新興產業很少。 年輕人的機會到低於首爾。
當然，唯一抑製住東京和首爾湧入更多年輕人的原因就是高房價。 高房價也會帶來高生活成本
很多80後可能有過類似的經驗，就是他們小時候如果在農村上學，很多這些中小學現在都不存在了。很多人家裏搬到了城市裏，農村的小學學生人生開始銳減。最後那些不願意走的學生也被迫離開到城市去，因為小學辦不下去了。
在新生人口減少的大趨勢下，小城市的經濟也是一樣的道理。一旦經濟規模開始變小，人口流失，很快各行各業都會發現賺不到錢。當各行各業賺不到錢的時候，人口就會開始外流，而加劇的外流導致人口和經濟的進一步下降。大家越是掙不到錢，越是要離開那個城市，更多的人離開，就會加速這個惡性循環。
與此同時，這些城市的房價就會加速下跌，越跌越是沒人買。最終到送你房子都沒人要的地步。
反觀一線城市在這個過程中，集聚效應會進一步被放大。到不是一線城市本身搞得有多好，是因為小城市的人沒有前途和希望，必須來到大城市來謀生。尤其是年輕人，那些可以流動的人口。
當然如何定義一線城市是見仁見智的，我感覺有強烈的年輕人人口導入效應的都是一線城市。比如同樣是省會，哈爾濱人口在流失，而成都在增加。同樣是傳統的一線城市，首都和深圳對人口的吸引效應也是不一樣的。另外還有一些城市在從二線變成準一線城市，比如杭州蘇州。
所以不出意外的話，一線城市房價會在這輪地產下行過程中，第一個實現反轉，產市虹吸效應。從而加速小城市的人口和房價的失血。
