房價和股價-投資中國係列之三

開發商的房價和股價-投資中國係列之三
by Bayfamily

大家都知道買賣房子是件很麻煩的事情，從準備資金到看房，到出手，沒有幾個月完成不了。買賣雙方都會參照以前的成交價格做小幅調整。所以房地產市場價格變化比股票市場的價格要sticky. 就是比較粘，有很強的滯後性。今天股票大跌，總不能把上個星期上市的房子掛牌價格全改了吧。

股票的價格對信息的反應是立竿見影的。而房子不同，這就為手腳勤快的人提供了機會。

美國經濟不好，大家都想著把錢轉到中國。中國的房市如何呢？到底是投資中國房市還是股市。先看一個數據。

對於房地產公司，大家通常用Net ASSET VALUE來衡量一個公司的價值。 Net ASSET VALUE是怎麽回事呢？

好比我今天開了家房地產公司。找銀行貸款，花了一百萬在啪啦啊頭買了塊地。房子造價50萬。按照現在市場價格，建成後出售價格為200萬。未來的售價減去成本，就是NAV，你這個公司的NAV就是50萬。當然還要算上現金的時間折扣。 NAV基本上就是你公司未來能掙的錢，折算到今天的錢。

如果不考慮公司的業績增長，如果假設公司把手上的項目全部做完據關門的話，公司現在的股票價格應該正好等於NAV。如果不等於的話，你拿房地產價格指數和公司的股價玩對衝，就可以獲利了。

當然中國上市公司沒法玩對衝。一年前，中國股市狂熱的時候，地產公司的股價和NAV比例，達到一個不可思議的地步。萬科曾經一度高達10倍。不知道那時候投資人怎麽想的，難道萬科還能在增長10倍。

那麽今天這些公司的NAV是多少呢？我手上的數據顯示， NAV比例最高的還是萬科。萬科的NAV為0.7。就是說，假設萬科把手上的項目作完了，立刻倒閉。萬科的品牌一分錢也不值，那麽比起買萬科能掙到的錢，你也有70%的折扣。

就這樣，萬科的NAV比例還是中國房地產裏麵最高的。其他所有的NAV都在0。7以下，有的甚至隻有0.2，包括前一陣子上市未果的恒大地產.

好了，現在是不是買中國房子的時候，就一目了然了。房地產公司的平均毛盈利率在60%左右。如果一個房子賣一萬元一平米，公司的毛利潤為6千元。如果NAV的比例是0.5，那麽在股票市場上，大家對房價的預期是

4000+0.5（6000） = 7000。

就是說股市反映房價會在未來打個七五折。如果NAV是0.2，那麽大家對這個公司項目未來的房價預期是
4000+0.2（5000） = 5000

可為什麽現在在中國的房產市場為什麽看不見這麽的大的折扣呢？因為房產交易是件很Sticky的事情。漲也好，跌也好，需要一個過程。房地產商不敢降價，硬挺著。市麵上還有人要結婚，有剛需。

但是房產投資人人可以用股市上的數據做一個風雨表，預測一下未來的房價走勢。

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