剩者為王

剩者為王
By Bayfamily

先講一道投資的智力題。 假設你到賭場玩輪盤賭，你長的很帥，發牌的小姐不幸看中了你， 幫你在機器上出老千。你事先知道出現紅的概率是60%，出黑的概率是40%，永遠不會出0和00。 你手上有100元現金，你可以下任意大小的賭注（隻要你有錢）， 假設這位小姐隻當班半天，你隻有100次下注的機會。 怎樣下注才能夠賺到最多的錢？

趁著你想的功夫，我來講講當前的房地產投資

常言道，勝者為王。 在當前的經濟形勢下，現在是剩者為王。 無論是美國還是中國，對於很多房地產的企業而言，根本不需要你在強者中勝出。 你能在這次大的危機麵前剩下來， 就是王了。 

中國在石油價格攀升，勞動力成本上揚，信貸緊縮的背景下。 無論是沿海東莞式的民營企業，還是大的國企， 日子都不會好過。 房地產公司更是如此。 房地產公司有的已經開始打腫臉充胖子， 借高利貸以應付短缺的現金流。 我知道的就有一家最近在借5%的月利息，飲鴻止渴地過日子。 大家前一陣子罵房地產商捐款太少，其實他們自己窮的可憐，等著別人救濟呢。

大家關心房地產。 中國的房地產公司，現在就是一個典型的剩者為王的格局。 沒人再關心業績的成長。 或者去成為新的地王。 房地產老板們現在腦子裏隻有一個想法。 現金， 現金， 上哪裏去弄更多的現金。 銀行的信貸現在卡的恨死， 很多天價標來的地都目前都隻是付了一個定金。 沒有銀行支持， 漸漸地開始有人開始寧可損失定金地也不要了。

大的社會環境大家都明白，無論是中國還是美國，都是一個通貨膨脹抬頭的時代。 通貨膨脹的時代，如何勝出呢？

先從理論上講， 根據經典的房地產理論，除非是Hyper-inflation. 在稍高的通貨膨脹時期，房價是新房跌，舊房持平或微漲。 你可能會問，為什麽票子不值錢了，房子反而會跌。 新房子會下跌，是因為銀行貸款的原因。 在較高的通貨膨脹階段， 銀行緊縮銀根， 會引發房地產開發商的資金危機。 房地產商會在因為資金的原因平倉出貨。 舊房子會微漲，是因為房租上漲的原因。 通貨膨脹，房租上揚， Cap Rate上升，引發既有建築的價格上調， 你去打開任何一本商學院房地產的教科書，都會告訴你這個現象。

實踐上如何呢？ 有的時候，我覺得中美的經濟也越來越同步。 美國就不提了， 大家都知道。 中國的房子，特別是新建的房子價格現在開始下跌。 即使在上海，外圍的房子在下跌， 市中心的房子不知道能夠堅持到什麽時候。 好像完全在重複美國的過程。 在中國，手上房子多的，可以稍稍減倉， 特別是沒有租金支持的房子。 一旦跌起來，排山倒海的樣子會很壯觀。 有租金的房子，用不著擔心，特別是針對普通老百姓的房租。 上漲的房租會把房價推到一個新的水平。

沒有房子的，或者是要進一步投資的人，建議可以稍稍等候一陣子。 未來的幾年裏麵是個剩者為王的年代。 作為普通的工薪階級的投資者，大多數都不會有現金流的問題， 人人都會成為剩者， 但要成為“王”，還是要動一番苦心。 當然要想在這場盛宴中分一杯羹的話，就要看各位入市時機和投資規模的把握了。 手上有現金的人， 中美兩國都會有dirty Cheap的Asset等著你。

回到剛才的智力題。 這是一個看似簡單的問題。 但是是每一個投資者都應該明白的道理。 就是如何平衡投資回報和風險的關係。 風險最大的方式是把100元一直壓在紅上麵， 100變200， 繼續要200百在紅上麵，200百變400百，繼續押400. 這樣下去，一直到100次。 你有0.000000001%的可能性贏得一個天文數字的回報。 當然實際的結果是可想而知的，估計你在第三次或第四次就要出局。 損失100元。

風險最小的辦法是每次押一元錢在紅上麵，押一百次。 你的回報是20元。 風險雖然是零， 可回報太小。，白白浪費了千載難逢的老千計會。

聰明的投資者會在兩者之間選擇一個平衡點。 最好的平衡點是在最大可能的賭注情況下，保證自己能繼續玩下去， 不浪費這100次機會。 比如永遠隻押全部手上的三分之一的現金。

房地產不是一個有零和的遊戲。 大膽投入的時候， 要讓自己永遠能玩下去。 不要打光自己籌碼。 玩了一百次，還能剩下來，你就是王了。

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