上海地產實戰分析（1）

上海地產實戰分析

by Bayfamily

先發一個我網上看來的一對年輕人在上海投資地產的實例。

本人(注：不是Bayfamily）04年來到上海，買房，結婚，買房，來上海之前資產大約不到40萬，（此處更正，已經被家裏領導批成沒幾根蔥就開始顯擺了：事實上這將近40萬裏麵我們家裏麵給我們出了25萬，我們自己大概隻有13萬左右剛來上海時。畢竟那時兩人都剛畢業還沒幾年，錢基本吃了用了）。

現在3年過去了，目前資產情況是：夫妻在浦東有一套三房，現價值210萬，但現在還欠銀行50萬。在郊區一套別墅，借銀行105萬。淨資產大約300多萬。比我先來到上海的很多同事，現在還在租房。他們很多工資比較高，一年10幾20萬，三年下來存了不少，但老實說，和整個大環境相比差距越拉越大。
　　　　
任何時候都有投資機會，即使在2007年中的上海，還是有好的機會。嘉定的別墅就是那時候定的，現在升了130萬，85%了。竊以為試圖找房價最低點的結果是弄得不好極有可能就會接最後一棒。綠城在新江灣城拍地，13000/平的地價後，敏感預見到上海樓價應該要飆了。趕緊定了套小別墅，才150萬，基金股票幾乎拋光湊了個首付，借了銀行105萬。現在最新已經價值280萬了。別墅的名稱可以告訴大家：萊茵小鎮，也叫萊英郡城，在嘉定黃渡，大家可以去查查. 07年6月份198平的3層別墅我買的時候150萬，現在280萬，均價14000多。
　　
　　-現在的淨資產應當是
　　市區的3房：210-50=160萬
　　小別墅： 280-105=175
　　 +
　　= 335萬。"

猛地一看，這位年輕人幹的不錯，短短三年的時間裏，淨資產增長了十倍，從40萬一躍成為335。在上海這樣的地方，在工資並不高的情況下，認清形勢，不怨天，不怨地。大膽出擊，能有這樣的成就很不簡單。上麵的文章是去年十月份，半年前寫的，再看看他當時對未來投資的打算：

機會其實無處不在，即使在現在的上海，還是有這種機會。本人覺得，別墅，尤其是聯排這塊機會依然很大。君不見，萬科藍山，萬科燕南園，萬科白馬的聯排今年以來都漲了1倍。。大華錦繡華城更是1倍有餘，雙拚的到了4萬多一平。---這些，可以被稱為先行者。另外一個被低估的是九亭板塊，值得關注，現在聯別價位比公寓房小區也就高25-45%，不太正常，很值得研究一下。比較看好九洲大唐花園。嘉定的話，原來是好機會，但現在已經漲起來了，就像我定的萊茵一樣，3個多月漲了近90%。

目前感覺外岡的順馳蘭郡非常值得關注，今年目前一共隻上漲了20%，而嘉定其他別墅今年都至少漲了60%。與其品質相同甚至稍差，隻是地段稍好的保利五月花開盤價肯定要遠大於順馳，值得研究。但是，和深圳一比，現在上海的聯排市場還隻是萬裏長征走了一半。有興趣的朋友可以比較一下深圳的市場，就會發現上海充滿了機會，現在正處於價值的窪地。

今年三月底，這位年輕人又出來總結了一下，

時間過得很快，去年10月中旬看中的另一套嘉定別墅：順馳蘭郡，今天和我們銷售聊了聊：反饋如下：銷售情況良好，3月份開始回暖，位置不如我的那套小房型的聯排現在賣8500，就是說我買的大約漲了18%。一二期房源已賣完定完2/3多，三期獨島別墅即將登場。

雖然明知紙上富貴，感覺還是不錯。萊茵早已交房，現在還是沒錢裝修，空著。價格上，現在賬麵上已漲100%。家庭資產情況更新：

建華公寓三房，目前價值220萬，減掉按揭49萬：220-49=171萬
萊茵： 300-104=196萬
藍郡：目前售樓處價格約173萬-45萬= 128萬（其中向家裏借了50萬）
現金資產 8萬
+
= 503萬（含幾個月前從家裏借的５０萬）。

好了，引用完畢。現在這位仁兄開始關注小產房農民別墅。他覺得這是下一個投資的熱點。厲害吧，幾年的時間，500萬。似乎比各位早九晚五的繳稅拿工資，數養老金的日子要過癮吧。

不過我今天拿他的例子出來時做反麵教程的。他犯了投資地產的大忌。現在的回報很好，未來的日子恐怕不好過。我不是說上海房價要跌，然後他紙上富貴要被一掃而空。房價這東西，沒人知道明天會不會跌。上海房價未來局勢還不明朗。

但是即使上海的房價不跌，他的投資方式也很成問題。因為他隻看到了投資回報，忽略了一個重要的參數，就是投資的Duration。

續待。。。

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