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上海地產實戰分析 （2）
By Bayfamily
Duration這個金融術語的中文翻譯我不知道怎麽說。俺在紅色中國的時候，對經濟的全部理解來自於政治經濟學。今天看來，這個政治經濟學和聾子拉胡琴、 瞎子賣布、割麥子不用鐮刀都一樣， 全是胡扯。 還嫌不過癮的話，再加一個字，叫外國老漢練劈叉——胡扯蛋。
不抱怨了，在中國學過金融的兄弟幫咱翻譯一下。
投資地產，大家關心的往往是增值潛力和回報。Duration這個概念很重要，但往往被人忽視。
Duration是投資的平均回報時間。下麵這張圖很形象，假設你有一筆現金流，現金流的支點的位置就是Duration. 
對於投資人而言，Duration 越短越好，就是說，同樣兩筆投資，回報率相同的話，現金回籠最快的是最好的。Duration越大，風險越高。 常言道，落袋為安，就是這個道理。還不明白的話，看下麵兩個例子。
假設你投入100元。 投資期為十年。 利息回報為10%，
第一個項目是十年後連本(100)帶息(100)一起歸還，現金流為
-100, 0, 0，0，0， 0，0，0，0，0，200
第二個項目是每年有利息。本分兩次歸還。現金流為
-100，10，10，10，10，50，10，10，10，10，60
撇開複利的因素。 這兩個項目一樣嗎？
當然不同，大家會選擇第二個。第一個項目的Duration是10年，第二個大約是五年的樣子。
這位年輕人在上海的投資就如同我上麵的第一個例子一樣。全部的投資回籠在最後賣房的時刻。他未來的現金流非常差，因為是投資遠郊的別墅，沒有什麽租金收入，可以說是隻出不進。很快他的Leverage會枯竭，沒有能力在買更多的房子。 沒有現金流的房子未來應變不測的能力也差。 一旦有風吹草動，銀行加息，都會壓垮他。
可惜他看不到這樣的問題，還一味的追求房子的增值潛力和不是租金潛力。 典型的例子就是農民的別墅。 農民的別墅租金是零，因為是小產房，所以銀行不會貸款。這樣的投資丟掉了投資地產最寶貴的兩樣東西，leaverage和租金。一個閃失，恐怕多年的好夢全部要付諸東流了。
對於他而言，現在最正確的辦法是把equity從現有的別墅項目裏麵提出來，然後用現金買有一定租金回報率的市中心的房子。一是降低風險， 二是可以讓錢滾動起來。不然的話，未來所有的工資收入都會被利息吃掉，徹底套住。
犯他這樣的錯誤在北美的華人中間不在少數。很多中國人都是在中國買沒有任何租金收入的房子。這樣的投資方式，沒有可持續性，也不會滾起來，因為你的Duration很長，直到你賣房子的那一天才有現金流入。從買房的第一天，等待你的是漫漫的失血。 當然還有很多人嫌麻煩，全部是現金支付，沒有貸款。那樣的投資，完全失去了房地產的意義。
總結一下，房地產投資，現金流是綱，綱舉目張。 除了Location, IRR以外，別
忘了算一下你的Duration.
二把刀，就不要瞎評了。
不明白怎麽就“安” 了？