勤快人理財法

勤快人理財法
by BayFamily

上次寫了個懶人理財妙法。名字沒起好，錯在“妙”字上。 一叫“妙法”，就有了妖法的嫌疑。你看，寶玉、黛玉都是好玉，這個妙玉就心術不正，不怎麽妙了。 所以這回叫理財法。因為是針對勤快人的，純粹是個苯辦法，毫無妙處可言。

我的理財法，不適合各位熱愛401K的同誌。 請作如下邏輯分析，來判斷是否需要接著看下去。

a = 我不是個高度自律的人; b =我年事已高; c=我熱愛本職工作；d= 我打算堅守崗位到60歲，最好能再發點餘熱；e= 我是個懶人，

如果 a, b, c, d, e, 符合一條，看了也沒用。就像當年文革時上大學，地、富、反、壞、右，一票否決，沒戲了。因為快速積累財富對你毫無意義。下麵的程序完全是廢Code. 運算多了，不擔加大大腦CPU的負擔，還容易造成memory leakage.  當然了，要是為了扔磚頭鍛煉身體，或是投手榴彈保衛祖國，還可以接著看。

 勤快人的法子在理想條件下，是10年達到finanical free，20年資產達到年工資的一百倍。聽起來夠嚇人的吧！

愛因斯坦的相對論夠嚇人的。完美的理論來自於一個簡單的假設：“光速在真空中不變”。我的勤快人笨辦法也隻有一個簡單的假設，“每年找到一個even cash flow的房子，房價有8%的年增長." 不要忙著對假設下結論，聽我講完。 實在受不了這個假設，可以Goto End.

好了，鑒於你是個勤快人，光在這看我的唾沫星子是不行的。拿出你的筆和紙來，或者打開你的Excel, 算算在這個假設下，會發生什麽樣的後果。

首先，每年存30%的收入。

第一年，用存下來的30%的收入，付20% 的首付，買第一個房子，出租。
第二年，用在存下來的30%的收入，付20% 的首付，買第二個房子，出租。
第三年，用在存下來的30%的收入，付20% 的首付，買第三個房子，出租。
第四年，把第一個房子的equity借出來，加上新存下來的30%的收入，付20% 的首付，買第四個房子，出租。
第五年，把第二個房子的equity借出來，加上新存下來的30%的收入，付20% 的首付，買第五個房子，出租。
第六年，把第三個房子的equity借出來，加上新存下來的30%的收入，付20% 的首付，買第六個房子，出租。
第七年，把第一個、第四個房子的equity借出，加上新存下來的30%的收入，付20% 的首付，買第七個房子，出租。

第八年，停止。除非你一輩子相當勤快人。 要想過上好日子，的明白為什麽要賺錢。當房東很累，要想過上好日子，必須學會從勤快人，變成懶人。 要是隻想finanical freedom, 第八年，第九年，安心守著房子過日子。 第十年開始賣出，因為你的passive income 已經超過你的工資收入了。要是為了一千萬，需要一路滾雪球玩下去。二十年以後，你會有一千萬

附件上是10萬年收入的參考答案。總共有三個表，要對著看。表的內容我就不解釋了，勤快人嗎，自己算算，再對著看看、好好想想就明白了。

數字是否精確的決定意義並不大，懶人理財法是power of compounding。勤快人理財法是leverage加上power of compouding. 懶人財富是指數成長，勤快人是爆炸性成長。

好了，下麵再談我的假設。

很多人看見這個假設，馬上會跳起來說你bayfamily是做夢，上哪找這樣的好事。 我承認，這樣的好事難找。勤快人嗎，應該通曉全球經濟變化。要拿出湖兄的精神，到處找項目。憑良心說說，這樣的好事並不是mission impossible.  彎曲過去25年平均房價漲幅為7.8%。隻要你不是特別倒黴，買的全是大泡泡，達到平均水平就夠了。或者用dollar average 的辦法，逐年買進。中國過去10年裏，年漲幅也超過8%。 勤快人嗎，通曉全球經濟，追蹤熱點地帶，努力找，是可以的。

住在中西部的朋友，實在找不到8%，也可以按5%的增幅，中西部也不需要20%的down payment, 來實現even cash flow. 有更大的Leverage，財富的成才更是驚人的。看看石頭就知道了。

馬上有人會問，彎曲沒有正cash flow 的項目，這我也承認。現在是沒有了。但過去有，通常是買了房子第三年的樣子可以有positive cash flow. 我的計算是為了簡便起見，如同熱力學的卡諾循環，是熱力學第二定律下的極限。 沒有正的cash flow, 開始的時候，你的多帖些現金。會對增長有些影響，但不大。有耐心的人可以自己算算。其實，找不到cash positve的也不要緊，隻要缺口不是太大，30%的存款裏，拿出10%來喂鱷魚嘴，20%來投資，財富也能爆炸著增長。

有人說，每月存30%的收入太難，相當於50% 的稅後收入。不買401K, 不住大房子，存30% 不難。實在還想不明白，幹脆自己租房子住算了。房子是用來投資的，不是用來住的。切記，切記！

工作收入可以不高，但一定要穩定。穩定的10萬元年收入，比不穩定的12萬元年收入要好的多。有了穩定的家庭的收入，才可以有的大的leverage. 第七年以後，可以不用再往裏麵帖現金了。 再也不用存30%的收入。 第八年，就可以過上好日子了。

還有就是房子的管理問題。7個房子，哪裏管的過來？ 勤快人嗎，多跑跑吧。 要想自己不累，找到一個好地方，買同一個小區的房子。 別天女散花的買的到處都是。

如果猛地一看，懶人要16年退休。勤快人也得十年退休，好像劃不來。幹脆當懶人算了。 其實不然，勤快人的辦法增長速度很快，懶人是指數成長，勤快人是爆炸性成長。 兩者在一開始差別不大，到第四年以後，就大大地不同了。 懶人的辦法很難達到一千萬，勤快人一路忙下去的話，十五到二十年左右可以達到一千萬。懶人得一直存錢。勤快人後來完全是用別人的錢。

風險是個問題，這個玩法一點也不新鮮。爆炸性增長嗎，和董存瑞扛炸藥包一樣，風險當然是大大的。 一路成功的例子很多，但不少大富豪也玩的傾家蕩產。如果掌握的好的話， 風險並沒有想象的可怕。特別是一步一個腳印、逐年買進的話。

最後加一句，鈔票永遠少一張，房子永遠少一間。長年當勤快人對身心健康大大地不利。各位別忘了急流勇退，在適當的時候，由勤快人變懶人，享用人生。

End

附件：in 10K US dolloar.

Yearly balance Sheet:
Year	Annual salary	Annual saving	New Asset Value	Total Asset value	Total loan	Equity
1	10.0	3.0	15.0	15.0	12.0	3.0
2	10.4	3.1	15.6	31.8	24.5	7.3
3	10.8	3.2	16.2	50.5	37.4	13.1
4	11.2	3.4	35.7	90.3	69.9	20.4
5	11.7	3.5	37.8	135.3	104.2	31.1
6	12.2	3.6	39.3	185.4	139.8	45.6
7	12.7	3.8	89.9	290.1	225.9	64.2
8	13.2	3.9	19.7	313.4	225.9	87.4
9	13.7	4.1	20.5	338.4	225.9	112.5
10	14.2	4.3	21.3	365.5	225.9	139.6
Asset Value:
	House 1	House 2	House 3	House 4	House 5	House 6	House 7	Total Asset
Year
1	15.0							15.0
2	16.2	15.6						31.8
3	17.5	16.8	16.2					50.5
4	18.9	18.2	17.5	35.7				90.3
5	20.4	19.7	18.9	38.6	37.8			135.3
6	22.0	21.2	20.4	41.6	40.8	39.3		185.4
7	23.8	22.9	22.0	45.0	44.1	42.4	89.9	290.1
8	25.7	24.8	23.8	48.6	47.6	45.8	97.1	313.4
9	27.8	26.7	25.7	52.5	51.4	49.5	104.8	338.4
10	30.0	28.9	27.8	56.7	55.5	53.4	113.2	365.5
Loan and Equity
	House 1	House 2	House 3	House 4	House 5	House 6	House 7	Total Loan	Total Equity
Year
1	12.0							12.0	3.0
2	12.0	12.5						24.5	7.3
3	12.0	12.5	13.0					37.4	13.1
4	15.9	12.5	13.0	28.6				69.9	20.4
5	15.9	16.5	13.0	28.6	30.2			104.2	31.1
6	15.9	16.5	17.2	28.6	30.2	31.4		139.8	45.6
7	20.8	16.5	17.2	37.8	30.2	31.4	71.9	225.9	64.2
8	20.8	16.5	17.2	37.8	30.2	31.4	71.9	225.9	87.4
9	20.8	16.5	17.2	37.8	30.2	31.4	71.9	225.9	112.5
10	20.8	16.5	17.2	37.8	30.2	31.4	71.9	225.9	139.6

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[iamhereforfun]

if an idiot follow this theory and start it from year 2006, within 5 years he/she will become bankrupcy...

[nice2cu]

寫的很好. 我有個問題想請叫:15.9　是怎麽得來的？in 4th year,house1 value is 18.9. and if we refinance to get cash out, 18.9*80%=15.12. Where the 15.9 coming from? Thanks.

[nice2cu]

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