正現金流 - 房產投資的夢想
by bayfamily
房產投資的全部秘密就是金融杠杆，借雞生蛋，以租養房。 如果做不到較高的金融杠杆，地產長期回報肯定不如股票好。 不如買個 index, 坐享其成。
負現金流的項目，如同天天失血的病人一樣。 月月都要割幾塊肉，來封住鱷魚的嘴。 一時半會還挺得住，時間長了，多半會和秦可卿一樣一命嗚呼。 也有人長年堅持流血苦戰，卻在升值來臨之前，來個壯士斷腕，一腳踩空，令人歎息。
所以說，正現金流是每個投資人的夢想。其程度，如同老鼠愛大米，老美愛打伊拉克，老中愛好學區一樣。都是愛你沒商量。
問題是怎樣才能做的正現金流。 在有望升值的地方，比如彎曲啦，上海啦，不可能存在正現金流的房子。因為，每天都有那麽多饑餓的眼睛盯著。 撿到正現金流的房子，和看電影被章子怡愛上的幾率一樣。 覺得自己命好的，可以每個周末去 open house 撞撞大運。 我覺得自己命相平平，還是剩下時間來灌水好玩。
在靜態過程中，隻有升值無望的地方，才可能有正現金流的房子。 比如現在的 Buffalo, 大家把房產當作 fixed income 來投資。 對於相對 hot 的地方，隻有在動態中，才有可能找到正現金流的項目。美女是等不來的，要你主動去找。
先講個例子。
我的一個朋友，從 70 年代在彎曲開始投資房產，從他那裏，我收益良多。 這也是我想堅持待在彎曲的一個原因。 其他地方，沒有那麽多不同背景的中國人。 老美嘛，是從來不會和你談論他的經濟情況的。在彎曲，消息相對靈通。
70 年代的時候，這位老兄也是 live paycheck by paycheck. 不知道動了那根筋，決定要告別看人臉色的日子，追求自由幸福的生活，開始投資地產。 在那個年代，彎曲房價比其他州要貴很多，同樣壓根沒有正現金流的項目，盡管當時的房價隻有 6 萬美元左右。
70 年代中，美國有過能源危機引起的高通貨膨脹。 Fed 為了抑製通貨膨脹，把貸款利率一路提到 20% 。 這時候，他出手了，由於高昂的利率，銀行緊縮銀根，貸款很難。 他當時是把所有的錢都掏出來，不但如此，他還向所有的親戚鄰居，還把所有的能借的錢都借來，才買了個房子。 用他的話說，買完後，不但房子四壁空空，連買鍋的錢都沒了。
按當時的計算，這個房子覺對是個負現金流。 當時，他隻所以出手，是因為這個房子在大學附近，租金有保障。 Recession 對他的威脅不大。 而另一方麵，他不認為高漲的通貨膨脹會長期持續，利率也會下來。
果不其然，他買的時候，利率是 21% 。 但等到他要 close 的時候，利率已經降到 16% 了。 一年以後，利率降到 14% 。 同時，由於飛漲的物價和房租， 一年以後他的房子就是正現金流了。 由於他買的是個 duplex, 三年以後，他發現他不用付 mortgage 了。 因為，出租那部分的房租可以支付所有的 mortgage.
這就是這位老兄的第一桶金。由於他沒有 mortgage 要付了，擺脫了 live paycheck by paycheck 的日子。可以拿出更多的工資收入來投資。 以後的投資是一路順暢，越滾越大，直到現在和石頭的盤麵差不多大。
但對於這個房子而言，直到今天，沒有任何一個時候是有正現金流的。 可他在動態過程中把握機會， 實現了正現金流。這是個利率下降過程中， mortgage payment 減少，動態尋找正現金流的例子。
再講個例子。 2002 ，在中國的第一個公寓買的時候，市麵上同樣的房子的房租是 4000 元的樣子。 mortgage 的支付額是 6000 元。也是負現金流。 不合算。 但是，國內的收入增長的很快，高端房租在漲。 等到房子交割的時候，房租已經漲到 6000 元。 兩年以後，布置上好的家具，房租漲到 8000 元，實現了正現金流。 同樣，在這個過程中，也是沒有一刻，相對於當時的市場價格，這個房子總是沒有正現金流的。
其實，現金流的計算很簡單，向所有的商業活動一樣， revenue and cost. 主要就兩個因素。一個是 mortgage, 一個是租金。拿鄧爺爺的話，這是由國際大氣候，國內小氣候決定的。
可以利用宏觀大氣候 , 來實現正現金流：
1） 利率下滑。 Interest payment 下降。（我的朋友的例子）。
2） 經濟好轉，通貨膨脹，租金上調。 （穀米的建議）。 未來幾年很有可能。
也可以利用具體地區、房子的小氣候來實現現金流：
1） Upgrade. 比如小小石頭的第一桶金，買個破房子， upgrade 後，漲租金。
2） Duplex 是個好辦法。 比如我這位朋友和東門慶 shnn88 買的不是 duplex, 可策略相同。
3） Interest only mortgage. 這個辦法彎曲很流行。
4） 加大首付，改變功能，變度假房 miat42 的建議。
5） Play with rent control. XX 的建議。
總結這麽多，天上掉餡餅的事情是很難遇到的。 要投資房產的朋友，不要妄想會有靜態的好項目等著你。 如果你覺得房價看漲， 可以用以上手段在運動中做到正現金流。 不過，運動的方向要搞對， 要看清形勢，不要站錯隊。 房價要是跌的話，正現金流可以讓你安心等待，等待下一個激動人心的時代的到來。
