《美飄地主》-- 美國地產投資基礎知識

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附 錄 

美國地產投資基礎知識

(個人經驗和知識,僅供讀者參考,不負任何法律責任)

附錄一  投資公寓基礎知識

公寓和商業投資項目的操作複雜,沒有標準可循,會涉及下麵的概念和領域。

 

1.地產投資主要有四個方麵的回報:現金流、本金儲蓄、增值以及合法避稅(或延稅)

(1)第一種回報:現金流。

現金流主要表現在租金收入上,再加上其他諸如遲交租金的罰金、寵物費、網絡和水費、申請費和背景調查費、洗衣機與烘幹機費等。這些現金收入減去所有開支,比如:維修人員工資、更換零件、地產稅、保險、割草、鏟雪、垃圾費、油漆和清理、律師、會計師費、物業管理費、修理儲備金,等等。

現金回報率,則是稅前的淨收入除以投資金額得出的利率。

(2)第二種回報:本金儲蓄。

投資者一般不會用現金一次性付清房款,他們經常把房子抵押給銀行去貸款,貸款數目的多少和利息各有不同。

貸款通常是多年的,越短年頭,還款越快。例如:15年貸款期,每年還款額大,現金流少,但是付清房貸快;15年以後現金流大,房屋淨資產多;而30年貸款期,要很長時間才能付清,但是早期現金流大,降低負現金流的風險。

(3)第三種回報:增值。

增值是業主擁有物業期間的升值額。增值大小受各方麵的影響,包括房租上漲、建築材料漲價和工資上升、物業房源供不應求、政府條例使新建築的批準時間和難度增加、利息利率降低使業主有能力支付更多的月供從而刺激更多投資者對物業的需求。

(4)第四種回報:正現金流合法延稅,負現金流合法抵稅。

對於高收入醫生、律師和許多專業人士來說,每年交納的稅款很大。額外的收入有時候給他們帶來更多的負擔。可是,房地產物業折舊額很多時候能夠抵消一些或全部正現金流,減少上稅金額。如果地產專業人士自己管理物業,還有可能把負現金流直接對衝降低主要收入。也有些業主給社會慈善機構捐贈善款,把現金流從正變負而合法減稅。

 

2.物業折舊

如果沒有物業折舊,投資人每年都要付現金流和本金儲蓄的所得稅。政府允許業主采用多年的折舊來對衝所得的收入,推遲交稅若幹年。如果物業賣了,折舊的金額還是要按一定比例補稅交給政府。盡管如此,你還是合法免費借用了政府的稅金若幹年。如果你把物業遺留給後代,在政府規定的遺產金額內可免稅。

 

3.地產團隊

地產投資一定要有一個經驗豐富、有誠信的專業團隊來輔助交易、貸款和物業管理。他們設定投資計劃,分析項目的前景,有關係網,如銀行家、地產經紀人、律師、會計師等。

(1)地產經紀人有地產界的社會關係,在市場上找到合適的房源提供一條龍服務,如評估師、銀行、保險公司等。

(2)律師負責起草審閱合同、做房契調查、成立公司、製訂公司章程和處理其他法律相關事宜,等等。

(3)地產會計師根據投資人的目地提供最合適的公司架構,以達到合法避稅(或延稅)的目的,例如物業轉換、遺產轉讓等。

(4)銀行:各類銀行能做的項目和規模各不相同。銀行放貸分100萬以下、500萬以上、1000萬以上各不相等,有個人全債權貸款和無個人擔保貸款。銀行是最大的股東,銀行種類很多,分別是商業銀行、存款銀行、保險公司和各種上市公司。

(5)投資合作人:與合適的投資者共享利益。在小型的投資合作群裏,投資人的年收入、家庭背景、職業、年齡、投資的目地以相似為主,減少意見分歧。

(6)物業經理:負責日常物業管理工作,包括租賃、廣告、維修、草坪、鏟雪、物業房頂、內外翻新等。

(7)產權過戶公司:負責產權調查和過戶相關聯的所有事項,包括房契曆史和相關的債務。欠款人、欠款額、法律糾紛、房契保險、過戶開支、地稅分攤、代管金額、物業轉換,等等。

(8)保險公司:公寓專業保險公司懂得室內、室外保險的區別,銀行款的金額,失誤、重建或收入的保險金額,保險金受益人,和銀行代表打交道,等等。

(9)物業檢查:懂基建,查看施工失誤、物業缺陷、物業管理問題、各類蟲害,例如,窗子、屋頂漏水,牆、地基裂縫,冷暖氣、熱水爐、電表是否有問題,是否有白蟻、蟑螂,等等。

(10)評估師:評估的價值能否滿足銀行和買賣雙方的要求。估價不是越高越好,要具體情況具體對待。

 

4.物業管理公司:選擇合適物管的幾種方法

(1)從其他商家了解或打聽該公司的信譽。

(2)從報紙、雜誌或具體的交易中了解該公司的做事方法;造訪該公司,匿名參觀或體驗該公司的活動、租房等;索取相關文件收入、支出報表、各種合同、租約等;查看該公司網上登的廣告;查看該公司的相關牌照,如經紀人、銷售員。

(3)測試該公司的工作效率,包括反應速度和是否能聯係上。

(4)對比該公司的管理費是否合理。

(5)查看該公司是否有張貼公平住房和公民權利法。

 

5.貸款須知

(1)我貸款必須具備什麽條件?

(2)我需要提供什麽文件,稅單、淨資產、銀行存款、信用卡?

(3)貸款申請表的費用是多少?

(4)申請貸款的總費用——包括過戶、調查、評估師、傭金——是多少?

(5)我的貸款申請被批準前還有什麽費用?

(6)我的貸款申請表需要多長時間被批準,批準之後還需要多長時間才能到賬交易?

(7)利息是多少?

(8)利率是幾年的?

(9)貸款的固定利息期限是幾年?10年、15年、20年、25年還是30年?

(10)銀行有代管賬戶來預收地產稅、保險和大件維修費嗎?

(11)在我選擇合適的貸款種類前,請解釋各種貸款的區別。

 

6.公寓物業須知(賣方提供)

下麵是可以在簽合約前問的一些問題:

(1)該物業你買了多久?

(2)不同戶型的房子比例如何?單套間、一房一廳、二房一廳、三房一廳、車庫各有幾套?

(3)水電費怎麽運作?分開表計算?誰付錢?誰付總水費賬單?

(4)每套公寓裏有什麽電器設備?爐頭、冰箱、洗碗機、微波爐、洗衣機、煙霧測控器?房客有自帶家電嗎?

(5)有冷氣嗎?公寓是中央空調、單裝空調還是沒有空調?

(6)租客有什麽特點?收入多少?信用多少?有犯罪記錄嗎?上過法庭驅逐令嗎?

(7)押金的正常金額是多少?帶寵物需要交押金還是費用(不退的)?

(8)租約多長期限?按月租?滯納金多少?收寵物嗎?多少房客有寵物?

(9)折扣/促銷:目前有促銷活動嗎?包括房租和維修服務。有答應房客免費物品或服務嗎?

(10)屋頂、冷氣、地毯、停車場以及其他設施,過去兩年有大裝修過嗎?

(11)目前的空置率是多少?現在有多少套空房?

(12)有多少租客已經給了搬家通知的?

(13)有哪些服務是外包的?這些合約在換了房主後是否還有效?

(14)多數房客住多少年了?

(15)這些公寓被單戶化了嗎?管理費是多少?

(16)哪家管理公司?怎麽收費的?總收入的百分之幾?

(17)哪家銀行貸款的?貸款可以轉讓嗎?是賣主放貸嗎?

(18)房客自己有在外麵租家具、電器嗎?

(19)物業裏有什麽是租用的?

(20)有樣板房嗎?

(21)該物業是獨資還是合資的?

(22)請提供這兩年的報表——收入/支出表、現在租金收表、所有租約。

(23)有土地測量調查報告嗎?

(24)有環保報告嗎?

(25)有房屋入住許可證嗎?

(26)有小區規劃圖紙嗎?

(27)有前5年或10年的維修記錄嗎?

    

7.寵物費

(1)入住費,不能退。

(2)月費。

(3)寵物費每年可以上漲5-10%。

(4)限製寵物的數量及每隻寵物的重量。

(5)寵物糞便處理。

 

8.銀行利率變化的應對

投資者根據利率變化的原因、貸款類別、條件和年限、持續時限來決定調整投資方向和細節, 利率上漲或下跌會出現以下不同的社會現象。

當利息下降時:

(1)有更多人能買第一棟房子。

(2)現在的房客因為買了房子搬出去。

(3)未來的房客會選擇先買房子。

(4)租房折扣和促銷金額需要加大。

(5)總體房租收入會因為“軟市場”而減少。

(6)業主會因為低利率而重貸,以降低月供貸款。

(7)房東降低月供省下的錢與房租的損失互相抵消。

(8)公寓房價格市場保持強勁,利率低能購買公寓的人更多,需求更大。

當利息上漲時:

(1)更少人符合買房條件,推遲購房計劃,租客滯留長些。

(2)更少新建的公寓,因為房貸困難,建設成本增加。

(3)租房的入住率上升。

(4)租房的月租收入增加。

(5)利率超前消費是通貨膨脹的表現。

(6)物業市價,特別是可轉讓貸款的物業價格上漲。

(7)變動性(variable)利率貸款的利息上調。

(8)每年供貸款金額增加。

 

9.資本利率 (Capitalization Rate)買價和淨收入的關係

資本利率=淨租收入除以買入價格(價格越高,資本利率越低)。

淨收入:公寓的總收入減去開支。

收入包括房租、滯納金、寵物費、申請費、水費,等等。

開支包括地產稅、保險、割草/鏟雪、垃圾、修理、油漆、清潔,等等。

資本利率=淨收入除以買價。

例子:

一棟物業的年收入是$10,000,賣價$100,000,資本利率是10%,如果賣出$90,000,資本利率11.1%,或者賣出$111,000,資本利率9%。

價格越高,利率越低。淨收入通常是比較穩定的,每年變化不大。

買家出低資本利率買房, 即高價格。反之,高資本利率買房,則低價格買入。

資本利率模糊地帶:房貸不屬開支類別(利息高低或投資者是否用現金買房,對資本利率換算沒有任何影響。)

 

影響資本利率的五個元素: 

(1)銀行利息:銀行利息低,投資者可以充分利用借貸的杠杆原理來購買物業。資本利率高於利息利率的物業才會有正現金流。如:資本利率8%,利息6.5%的物業才會有正現金流。差距越大,越賺錢。相反,資本利率5%,利息6.5%就會產生負現金流。

(2)物業質量:投資人願意買低利率的物業,他一定相信該產業有很好的升值空間,租金穩定。物業本身質量和地點較好,相對容易管理。

(3)供應與需求:不是所有的投資者都是因為經濟原因購買物業,有些是因為其他需要,如區域性。例如醫生、零售商或辦公室客戶,他們的職業或者生意需要在某個特定的區域,物業本身的價值則是他們考慮的第二位。這種情況多了這個地區的房源就會減少,導致資本利率降低。

(4)物業轉換:當物業在地產市場上賣出好價格時,業主設法把賣房的利潤所得稅推遲,通用的方法就是去買另一個更大金額的物業,使房源減少,供求失去平衡降低資本利率。

(5)投資比較:當投資者看到銀行利息、股市、退休金之間競相吸金的時候,投資人更傾向於接受低資本利率的房地產。

  

計算淨收入的方法有很多種,有時用相同的方法計算,不同的人算出的結果也可能不一樣,新舊房東的開支項目和數字也不盡相同。

例如:新房東的地產稅會因為買賣價格變化而被相應地調整,不再是老房東以前的稅額。

 

10.地產專業名稱和定義

(1)1031 like kind exchange物業轉換:用賣物業的錢去買相等或更高價格的物業合法避稅(或延稅)。

(2)Assessed value評估價值:縣政府評估物業價值,用於計算地產稅。

(3)Balloon payment due date 一次性到期還款日:一般是在賣物業或重貸時發生,新、舊銀行交接款項。

(4)Broker有牌經紀人:每州不一樣,有少量州的牌照通用。

(5)Capital gain or loss 資本收益(買賣物業的贏利或虧損)。

(6)Capitalization rate資本利率:買價和淨收入的關係。淨收入÷買價=資本利率。

(7)Investor's net worth投資人淨資產:投資人的全部資產減去全部負債以後的餘額。

(8)Perfect a Lien完成留置:債權人把物業有關的合約拿到法庭去登記。業主必需付清債務,物業才能賣出和過戶。

(9)Recording公共記錄:任何人和公司都可到縣法院去查買賣等記錄。

(10)Seller Affidavit:賣者的擔保書。

(11)Survey房屋地界圖紙:銀行要求買主必做的手續。

(12)Title地契、產權:是物業、貴重物品的擁有證明。

(13)Insurance物業保險:投保物業內外保險。

(14)Title Insurance契約擔保:擔保那些對房契有損害的事情,無論是現在知道的還是不知道的。

(15)Zoning區劃:縣政府屬下的房管局對每個地區、地段的建設都有一定規定和計劃,居民區,公寓小區,商業區,工業區,農田區等。

 

(個人經驗和知識,僅供讀者參考,不負任何法律責任)

 

Mei Piao Di Zhu: American Chinese Landlord (Chinese Edition)

微信公眾號:meipiaodizhu

dahema 發表評論於
靠譜的文章, 謝謝地主
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