房產重新貸款：忽悠你沒商量

來源: 都愛哈哈於 2012-10-29 22:17:19 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (2669 bytes)

紐約堂叔

如果你是美國地主，不時會有銀行動員你重新貸款（refinance），並信誓旦旦地告訴你，每月可以省下$$$。你一看，馬上就動心了，因為你5年前時的貸款利息是6.5，而銀行給你新的offer是3.5。這時我們的哥兒們莫名地感動起來：誰說天上不掉餡餅？這美國銀行簡直就是顧客的上帝！

如果真如善良老百姓的想法，銀行都變成了慈善機構，銀行家都成了救世主，那這個世界不就成了君子國，那敢情好！但是，沒有商人會吃飽了撐的整天琢磨著做虧本買賣。今天就讓俺來揭一揭重新貸款的貓膩。這些故事，銀行的職員是打死也不會說的。

1），先來舉一個實例：
張三5年前買了個60萬的房，付頭款四分之一，即15萬，借貸45萬，年固定利息是6.5；30年還貸期=360個月；
則每月還銀行固定的本利=2，844；其中利息部分=2，437.5，本金部分=406.5；
（如果張三真的支付銀行30年的房貸，張三在30年中要付給銀行的利息總數=2，437.5x360月=$877,500）
其中，406.5/2，844=14%。也就是說，張三每月的還貸的總數的86%是利息部分，隻有14%是本金部分。
由於大多數地主都不會擁有一個房子達30年之久，一般來說平均擁有時間大約是7--8年。因此，銀行的收款策略是在前20年，張三月支付的86%都是利息部分，也就是說，銀行會盡可能地超前地，集中攫取他們的利息部分，這就是所謂的利潤最大化策略。如果張三在第6年開始重新貸款，他過去5年已經付給銀行的利息是2，437.5x60月=$146，250；相應地支付的本金總數隻有區區=$24，390 。

2），再來看看銀行是如何從房貸賺錢的：
其實，銀行從房貸所賺取利潤隻是過戶手續費。你的貸款隨後就被銀行打包後一股腦兒賣給了“兩房”，否則，銀行的資金不就枯竭了嗎？
因此，銀行每做一次重新貸款所收取的費用，就是他們竭力縱容你do it 的動力。
“兩房”也不吃虧，當你履行重新貸款以後，比方你又搞了一個30年的重新貸款，雖然利息降低了，但是，你又要重新背30年而不是25年的利息債，又要從頭開始以大百分比超前地支付銀行的利息。目前你在銀行存款利息可能隻有0.5%，雖然張三的房貸利息降到3.5%，不難算出他們的利潤=3%。
記住，銀行老板個個都是人精，你以為他是誰！

3），什麽人適合重新貸款?
如果你買房的時間很短，而你又打算在這個房子住相當長的時間，而重新貸款的利息又確實低得誘人，那麽從經濟上還是合算的。當然這裏會有一個具體的計算公式。
其次，如果你的家庭遇到了某些財政方麵的困難，打算降低每個月的支付額，或希望從15年的支付改成30年的支付方案等等。

4），堂叔的建議。
如果張三不是屬於第3種情況，而他的手上又比較富裕，不妨每月加大本金的償還量，這樣，他每月的利息支付就會降下來。這樣他就可以提前償還他的貸款，而不會像重新貸款那樣重複加倍地孝敬銀行嘍！

估計銀行老板們看了本文會至少鬱悶三天，嚴重的會吐血。