出租房的事兒

我2016年開始跟合夥人一起做出租房。自己管一個物業, 36門，純屬不得已（以前講過為什麽，歡迎翻看）。

時間久了，大部分事情都有比較固定的Contractor上門處理。偶爾需要自己到場。

招租一直是親為。有些事是不能delegate的，比如吃飯、找對象、如廁、找房客。

每年大約有20%的人會搬走，各種各樣的原因都有。換工作、換炮友、換婚友、換房子，見上帝等等。

好人很好，壞人好壞，大多數人不好不壞。管房子有時候會spoil好心情的。想想太陽一天曬幹衣服，暴雨幾分鍾就打濕。

你幫助別人，是自己想那麽做。千萬不要因為想把房客處成朋友。沒見過幫過的房客會改變一下。難搞的依然難搞，好說話的還是好說話。一個房客受到家暴，給她減租慰問。她至今還是麻煩最多的房客。

現在貸款利率是2020年續的，很低。明年要重置，計劃賣了，徹底退出。要退出倒不是太費時間，而是刪除一個羈絆，圖個清淨。錢是賺不完的，但生命是有期限的。

出租房可以賺錢嗎？答案是肯定的，但好的地點，好的低點進場，事半功倍。不好的地點，好比爛人，絕不能介入，因為搞不定。我說的這個物業是效益最好的。由於進價低，目前不但估值漲了一倍以上，租金也接近翻倍。

前後搞了七個物業，最賺的就是這個。其他的，地點不好的，房客太爛的，陸陸續續脫手了。當初最看好的一個市內物業，很穩定，結果basis太高，回報平平。經驗有用，但不是萬能的。

出租與股票有很多共同點：case by case， person by person。廣為傳揚的故事肯定有成功者偏差的，畢竟誰會傳揚失敗的故事呢？

所有跟帖： 

• 做得多了， 差不多能碰到的也就都碰到了，學著處理。 -初夏2024- ♀ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:14:16

• 做地主才了解了美國普通家庭的財務慘狀。很大比例的美國人，真的是一旦失業，立刻睡大街的 -蓬萊閣21- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:21:07

• 你頭腦很清楚有條理，做什麽都可以做好。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:25:16

• 過獎了 -牛經滄海- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:29:00

• 我感覺樓主明明可以躺著賺錢卻去折騰 -hz82000- ♀ (38 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:15:13

• 牛帥華街的，不用種韭菜，割就是了 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:34:21

• 現在不是了吧，早從花街出來了，也是韭菜了。lol. -yhr- ♀ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:43:58

• 看到好多地主到一定階段就不想做了。退出是賣房嗎？賣的話不就要交稅了嗎，還有depreciation recapture -哈密頓- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:26:37

• 一般是去蕪存菁，把不太操心的白玉房留著，或者合並置換（比如兩套50萬換一套100萬） -蓬萊閣21- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:31:12

• 哦哦，對哈。忘了可以1031繼續延稅 -哈密頓- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:32:23

• 股票可以搞指數基金，就不用case by case，person by person了，還可以一直不賣 ：） -哈密頓- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:28:08

• 祝福牛哥，發財了是不能給別人打工。年齡大了，做減法，事越少越好，嗬嗬 -Hightides- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:33:52

• 必須的。有老鄉橫豎掌控中石油與CVX，我怕個毛線呀 -牛經滄海- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:36:00

• Nio 老總 William Bin Li 就是你們安徽一個放牛娃出生的成長起來的企業家。 -HenryLi- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:59:06

• 安徽好像有個瓜子大王？ -加州陽光123- ♀ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:43:15

• 小時候見過這人。他有名氣有錢以後好像鬧離婚，後來就一蹶不振了。 -Wei_PDX- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:22:41

• 傻子瓜子年廣久 -一個著急的人- ♀ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:27:00

• 迷信股市萬靈的一次三年熊市之後就會改變信仰了。 -牛經滄海- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:34:00

• 你說的那是指數基金發明之前的事了。標普500要是真的三年熊市，估計地主也收不上房租了，房貸杠杆越大的越危險。 -哈密頓- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:44:54

• 不是迷信股市萬靈，而是相信指數基金總是會從熊市中恢複過來並且繼續新高。投個股就兩說了。 -哈密頓- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:46:34

• 老兄說的對，現在喊房子好的是因為過去十來年房子漲得多，其實入市時機不對持有房子也是累贅。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:40:46

• 可以用PM找房客. 那樣每月就可以等房租入賬. -nobear- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:51:34

• 牛兄有合夥人，豬養肥了，就要分了，自己的話，可以請人，但是高利率，不知道cash flow 合不合適，嗬嗬 -Hightides- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 12:56:50

• 是, 利率到期了會高不少是個問題. -nobear- ♂ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:03:49

• 牛帥寫得啥都好看！主要是有生活閱曆。感謝！ -bobpainting- ♀ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:36:31

• 投房還是得自己夫婦倆投土地house，價值增長快，租金高，沒那麽多房客不會麻煩，永遠不必賣。幾十年以後別人都詫異你們居然 -謙謙凡寶- ♂ (81 bytes) () 09/05/2024 postreply 13:42:48

• 也要找對地。我幾個朋友都買了十幾年，近20 年，還砸手裏 -螺絲螺帽- ♀ (0 bytes) () 09/06/2024 postreply 05:52:04

• 好看。很有感觸。 -吃貨99- ♀ (0 bytes) () 09/05/2024 postreply 14:58:26

• 說得對。曾經考慮入一個，租出去每月還要貼不少錢才夠mortgage，簡直就是傻子一個。慶幸沒折騰，差點掉坑裏。 -賣女孩的小柴火- ♀ (0 bytes) () 09/06/2024 postreply 00:25:59

• 寫的太好看了！ 感慨普通美國人為何就能把自己一失業就慘到揭不開鍋 -karenkn- ♀ (0 bytes) () 09/06/2024 postreply 17:34:53