股市與房產投資的相同點

 

股市與房產投資的相同點

如山

（2024年5月5日，星期日）

圭媽的好文高分紅基金和增值型基金的比較 - 圭媽發表於 投資理財 - 論壇 | 文學城 (wenxuecity.com) （大家不要錯過圭媽這篇好文）引起我很久就想聊一下的一個觀點。

大家聊過很多投資房產與投資股票的不同，兩種投資操作上的主要不同在於房產投資是實物投資，需要很多實際操作，而股市投資在電腦上就可進行。兩者投資的優缺在我上投壇的曆時15年間已經討論/爭論過無數次，各種觀點都有一定道理。同時不要忽略兩種投資很多規律也是相同的。我現在要說的是兩者的相同點。

先說我結論性觀點：分紅高的ETF與分紅高的股票一般升值潛力差強人意，或者遠低於升值高的ETF與股票。房產投資類似，租金收入高的地方多半升值能力差。

為何這樣？答: “有效市場”原理。假如你相信美國以至發達國家/地區市場很成熟，已經是一個“有效市場“， 那麽，ETF/股票分紅與升值潛力、房產租金與升值潛力相反的現像是市場力量的結果。ETF/股票給你高分紅吸引了投資者放棄低升值預期而投資；房租回報低是因為相信其升值潛力大的投資者或者在那個區、那個房有需求的人多，願意放棄低租金回報而導致市場價格持續上漲。

一定有讀者不同意說，我選的ETF/股票分紅既高升值也不低；我投資的房子租金回報既高且升值也很大。恭喜你！總是有特例，我前麵說的隻是一般規律。 “有效市場“不是一個理想狀況，都有非有效成分，例如高升值潛力的ETF/股票沒被所有投資者注意到；而房產更是如此，會因為Local 性導致部分信息不被所有人知曉。總是有聰明過普通投資者的人發現個別沒被注意的“潛力股”。

至於具體到某個人、某個家庭麵對高分紅低升值可能、高租金低升值潛力的選擇哪個？這個要看你自己的需要。前者馬上解決自己的現金流、後者除預期的升值外，還有不賣每年都少交稅的好處。

房產投資的話看你所處的位置/地區。例如在一個 middle of nowhere 的地方投資房產，又不想投資外地的話，你應該、可能也隻能選擇租金回報高的出租房子。而租金回報率順序從高到低依次為Apartment、Condo、 Townhouse 到 SFH。大城市或者人口密集地方其回報率與升值潛力則與前麵的排例相反。為何？大城市、熱門區升的都是地，不是building，或者building 升值成分次很多。

說我自己的房產投資，20多年前的起步時投的都是差區，我甚至叫那“差區的平方“ LOL。為何？現金流的要求。我近6、7年來已經按計劃90% 房產價值在好區，並且是好房（新建的）。但我說的”差區的平方“也隻在大西雅圖的King County 範圍。”好區“就在大西雅圖的東區：Bellevue，Kirkland, Bothell…etc。

有人可能認為我是“增值派“，坦白說我不是。我隻是不同意投資的”唯現金流“。一個人、一個家庭當然現金流很重要，但不是具體到一個投資房、甚至全部投資房都要現金流很好才能投資。前麵我已經介紹，我一開始全注重房產的現金流，因為沒有別的收入。但一個家庭、個人經營、投資還有別的收入例如工資收入等，你全部現金流並非負的就行。現在我已經每年有足夠收入，再多的租金不過是近一半用來交稅而已。

其實我這些觀點已經在2014年十年前的博文有詳細論述，基本觀點不變：

房產的數量與質量、現金流與升值潛力（上） - 博客 | 文學城 (wenxuecity.com)

房產的數量與質量、現金流與升值潛力（下） - 博客 | 文學城 (wenxuecity.com)

 

最後，這篇博文意隻是分享自己的觀點，並非投資建議，更沒有試圖強調或者說服誰。大家想怎麽做/習慣怎麽投資還是後按自己的習慣下去。近日看到一句話很有道理：

能改變自己的是神，想改變別人的是神經病。LOL。

 

謝謝諸位的閱讀和捧場。

 

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

所有跟帖： 

• 讚！我的投資組合就非常激進，我寧願這些基金零分紅、全是增值！ -矽穀居士- ♂ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 10:47:45

• 感謝第一次科普到有效市場得概念！真是行家，實踐上升到理論！ -bobpainting- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 11:05:23

• 說的好，選擇什麽樣的投資標的和投資的時機，投資人的年齡段，興趣愛好，經濟狀況，和投資的終極目標緊密相關，各有個的優勢 -if_sky_cry- ♀ (48 bytes) () 05/05/2024 postreply 11:07:12

• 說得很有道理。每個人按自己喜好投資。我比較注重增值，也投資房地產分散風險。這裏很多退休或快退休的人注重現金流也無可厚非。 -parentb- ♂ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 11:09:23

• 各人投資的天時地利人和都有不同，適合自己的就是最好的，不明白為什麽有人非要爭個高低上下的? 就不能兼容並蓄? -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 11:15:41

• 今年四月我投資出租房滿20年。從一開始就投好區，舍去部分現金流，雙職工不能花太多時間管理，越簡單越好，也是貸款杠杆最大化 -Wendy666- ♀ (432 bytes) () 05/05/2024 postreply 11:31:12

• 老朽的茉莉花喂牲口我不太認可。 我的租客中， 有比我有錢的， 一張信用卡額度20萬。 -Wendy666- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 11:39:27

• 醍醐灌頂 -灰色雨城- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 12:35:26

• 我是從窮開始進入房地產，摸出適合自己的路，也供他人參考。但並不適合所有人，在一個醫生地主群裏，我 -老朽- ♂ (54 bytes) () 05/05/2024 postreply 13:26:26

• 非常謝謝你們討論這個話題，我拿到房子就要折騰，不能容忍難看的地方，有時候擔心經濟上不劃算，你們的話很有啟發。 -Oona- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 13:41:40

• 你的投資很適合你的狀況，也許也有很多這樣的投資者。朽兄的說法 -如山- ♂ (36 bytes) () 05/05/2024 postreply 17:29:27

• 讚！那些即能改變自己也試著改變別人的是有神經病的神嗎？;-))) -最西邊的島上- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 11:52:16

• 天才和偏執狂之間，僅僅隔著一步！ -矽穀居士- ♂ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 11:57:00

• 博弈論大牛納什(電影"美麗心靈"主人公)，被奧本海默請入普林斯頓研究院。納什一度精神失常。 -矽穀居士- ♂ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 11:59:17

• 一次，醫生打電話詢問納什是否精神正常，奧本海默說：醫生，沒人能夠回答你這個問題！ -矽穀居士- ♂ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 12:00:32

• 看過電影也讀過傳記。是隻有一步之遙啊（納什的兒子也是數學家，也有一樣的病，但沒有什麽成就）。 -最西邊的島上- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 12:15:51

• 他們其實也不是想改變別人，隻是非常需要被別人承認自己做的是最好的。 -鯉魚洲- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 12:31:41

• 有道理。不過你說的這種人並沒有想改變自己，和我說的有open mind可以改變自己但改了之後還想去改變別人的人不同哈。 -最西邊的島上- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 13:12:04

• 讚！如山大師最令人佩服的是理性，謙和，大度，包容，典型的君子！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 12:18:02

• +1 -鯉魚洲- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 12:32:47

• 加1 -zacao- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 15:21:59

• +2 -加州陽光123- ♀ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 15:57:00

• 圭媽與上麵諸位網友果醬了，果醬了 -如山- ♂ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 17:31:38

• 如山大俠說的很有道理 -小地主新手上路- ♀ (515 bytes) () 05/05/2024 postreply 14:17:42

• 謝謝諸位網友捧場！ -如山- ♂ (0 bytes) () 05/05/2024 postreply 17:32:13

• 如山兄讓我從理論上明晰了“市場效應”這一概念，謝謝！ -shopman- ♂ (742 bytes) () 05/05/2024 postreply 19:40:27

• 大師對東區的Redmond, Sammamish 有何看法 -rock_van- ♂ (0 bytes) () 05/06/2024 postreply 22:25:55