也說說Cap Rate與利息的關係

也說說Cap Rate與利息的關係

如山

（2023年11月18日，星期六）

 

前麵讀到圭媽與JY關於Cap Rate 與 市場利率關係的“論戰”，很有點意思。這種“論戰”很有意義。他們兩者是從不同方向論說，都沒有錯。我對這個題目也很有興趣。所以談談我的看法。

Cap Rate的計算公式不包括利息，JY與圭媽都很清楚。但市場利息是否影響市場對物業買賣的Cap Rate呢？進而影響物業的買賣價格呢？肯定有影響。

我跟蹤觀察調查了周圍Multifamily幾年。2021年在Seattle downtown 買入兩個小Multifamily ， 1.5m 一個。每個物業3千來尺，兩者都是可以擴展到一萬尺或以上，這是我看中的地方。現在還一直在觀察，準備用東邊的高價SFH換Seattle好區優質或者很大潛在價值的MF。準備不用貸款或者還少貸款，這是另話。

兩三年前低利息時期，Seattle好區好Building Cap rate 3%或以下的成交頻繁可見，現在出來的一般在4% 左右。同樣的物業，提高Cap rate 就必須降低賣價來回應是顯而易見的道理。既然Cap rate計算與利息無關，那為什麽市場利息高時會令買賣價格降低呢？因為相當部分的業主是需要貸款Hold或者買MF的。而商業貸款不能鎖定長期利率，如3年5年到期的需要進入浮動利息或者重新貸款時Net income 迅速降低，對hold 物業的業主是有壓力，對買家是期望回報率的影響，這個時候必須提供Cap rate 降低物業價格買賣才得以進行。目前這種相對高的利率也是有實力有經驗的地主的機會。

每個市場都些不同特點。在西雅圖好區你是不可能買到Cap rate在投入Improvement 之前高於貸款利率的物業。離開西雅圖中心地區往南、北、東都有。西沒有，因為是西是太平洋LOL。

JY說的Cap rate與利率無關，他的例子就是他做的，也很真實。這是因為他用減少空置率、改造裝修等方法來迅速提高Cap rate。高利率市場下Cap rate一點不低，是因為他做出來的。

JY的MF 實踐無疑比我多，而圭媽的理論研究無疑也比我強。圭媽的商業地產實踐也很豐富，絕不是紙上談兵類。

每個人都有Bias，包括我。說自己沒有的都是對自己的認知不夠，因為這是人類的共同弱點。我們能夠做的是承認自己的弱點，盡可能保持開放態度與觀點，才能達到兼收並蓄。其實我也還沒做好，謹與同仁共勉！

最後，謝謝諸位的閱讀和捧場。

 

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

所有跟帖： 

• 好文。這也印證了理論和實踐的結合的重要性。理論是指導， -杵家牛- ♂ (57 bytes) () 11/18/2023 postreply 09:18:32

• 謝如大分享，全國範圍內，美國公寓樓的cap rate已經由低點的4，到現在接近5，意味著價格跌幅約20%。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 09:25:20

• 其實沒跌那麽多。至少在我的區域裏。 -DD2020- ♀ (138 bytes) () 11/18/2023 postreply 09:37:46

• 跌得忽忽的不見底的樣子 -恒媽- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 09:55:04

• 這個不一定吧，如果房租漲的話。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:06:04

• 整天和濫租客打交道會不會很煩 -恒媽- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 09:43:15

• 大多數租客還是好的。在工作中還不是有難纏的？當地主還有權利選擇租客ne?q -DD2020- ♀ (36 bytes) () 11/18/2023 postreply 09:45:24

• 首先，不會是整天，而最糟糕，也就是忍受一年，下一年滾蛋。而且買的房子基本決定了你的房客是怎麽樣的人，不要買帶槍收租的 -米奇的廚房- ♂ (953 bytes) () 11/18/2023 postreply 09:51:14

• 現在似乎哪都不安全，最好的區都輪陷了 -恒媽- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:00:20

• 哪有這樣的事情？我兒子的兩個房子都是便宜房子，除了上麵的那個算爛房客，其他的都還可以。你搬家來我們州吧，挺安全的 -米奇的廚房- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:06:16

• 太對了。所以房子和地區均相對好的，遇到爛房客的幾率就會小很多。 -pickshell- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:22:15

• 這是為什麽我不敢投mf或白菜房。我聽到過同事被爛租客搞得焦頭爛額的故事。 -2008VGirl- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 09:52:55

• 他們爭執的側重點不同，簡單說是：A這樣的市場，B做不做（怎麽做）的問題。市場分大小市場，做不做分能力和可行性。討論很好。 -守月- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 09:48:17

• 圭媽發言的重點是 -ZeroSumGame- ♂ (39 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:16:09

• 書本是死的，市場是活的. -smlandlord- ♂ (501 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:17:38

• 什麽是OM？ -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:27:39

• Offering memorandum.? -alpha123- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:32:28

• 對，隻有實踐出真知。否則，真有可能下筆如有神，離題（事實）千萬裏。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:36:56

• 你說的雖然不錯，可“你”能代表的恰恰是極少數高手，投坦99.999%的人沒有你的能力。 哈哈 -守月- ♀ (175 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:40:45

• 商業地產不是頭腦一熱就跳下去的. -smlandlord- ♂ (72 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:45:02

• 確實如此。明顯的事實，現在90%+的人跳進去會凶多吉少。這種時局下能發財的，是真英雄，造時勢的英雄，不是時勢造出的英雄。 -守月- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:52:26

• 我倒覺得管理是藝術，不是每個人都能做好的，所以除非我中了彩票，我是做不大的，至少在地產這塊。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 11:09:37

• 說的太好了。擲地有聲，句句說到我心坎上。 -DD2020- ♀ (554 bytes) () 11/18/2023 postreply 10:48:43

• 你們公司CFO 對重大決策連帳都不算一下的嗎？ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 12:50:00

• 你還真說對了。你跟過幾個CEO做過決策？ -DD2020- ♀ (429 bytes) () 11/18/2023 postreply 13:03:21

• 你這種說法太情緒化了 -圭媽- ♀ (108 bytes) () 11/18/2023 postreply 13:15:29

• 我來論壇表達意見，發布感想，愛憎分明的大聲說我喜歡誰，討厭誰, -DD2020- ♀ (586 bytes) () 11/18/2023 postreply 13:26:15

• 你有本事就分享一點幹貨，不要胡攪蠻纏，不要惡意找茬。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 13:42:00

• 走路不看方向，說話不過腦子，隻受嫉妒心驅使的人做任何事都不會成功。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 12:51:00

• 這種人投資不虧本已是萬幸，虧了也不知道是怎麽虧的，還自欺欺人以為賺到了。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 12:53:00

• 我覺得你完全沒有必要這樣的支持一邊和諷刺一邊，你這樣挑起壇友的矛盾 -ZeroSumGame- ♂ (51 bytes) () 11/18/2023 postreply 13:00:22

• 謝你關心。 -DD2020- ♀ (324 bytes) () 11/18/2023 postreply 13:17:29

• 我們是理性討論，而你是故意找茬。隻許你挑撥離間，別人不能回擊你？ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 13:27:00

• 搬弄是非之人是什麽人品？說你人品差的不是少數。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 13:28:00

• 別人說風就是風,你自己實幹了麽？ -wxc9807- ♀ (688 bytes) () 11/18/2023 postreply 17:26:59

• 做生意賺錢最重要 -圭媽- ♀ (355 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:07:51

• 我既沒有太多multi family實操經驗也沒有理論知識，但是感覺你這個結論是最合理的 -Wei_PDX- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 11:52:58

• 好文。當noi與cap各增80%和33%，市場價值增35%。現金投入50%回報100%。JY大佬謀劃與膽略有待賣出驗證。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 13:29:08

• 繼續出租可觀的淨值brrrr繼續估計也有可觀現金流。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:16:45

• 謝謝諸位閱讀與評論！ -如山- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 17:24:51