先祝大家感恩節快樂。
在壇上有很多大佬，做商業貸款經驗多多，不敢班門弄斧。對一般的朋友來講，又不需要商業貸款，所以，這裏寫的可能對大多數朋友沒有幫助，但古石覺得這個經曆比較難得，且記錄下來，也許萬一哪天有人對此感興趣，也許有幫助。（對自己來講也是一個筆記的整理）
這是古石第一次尋找商業貸款，學到了很多東西，開闊了眼界，是個很好的學習機會。以下是一些重點。
其中也許有誤，也請大家指正以供古石繼續學習。
1）當個人貸款（包括自住房）做滿10個時, 基本以Fannie Mae為背景的貸款就不給做了。下麵的貸款必須要做商業貸款。另外不動產的Unit大於4個的，也需要商業貸款，盡管可能也是居民樓。這其中也包括4-plex之後又有合法加蓋的物業。
2) 商業貸款的審查是以物業本身的盈利能力來作為標準的，而個人的財務狀況隻是補充。個人財務再好，物業本身是虧本的，也不行。It must stand by itself. 這個和Residential Loan是不一樣的。Residential Loan，您可以做到負現金流，個人擔保就行了。但商業貸款不行。
3）很多銀行做商業貸款，但由於商業貸款的Case比較少，服務人員也少一些。所以回複一般都比較慢一點。但他們都比較專業，也比較耐心一些，留言後，一般一天或幾天後都有回複。其中一些銀行自己做不了，還會熱心的幫古石介紹其他的銀行，特別是Local銀行，甚至是Hard Money的公司。熱心到古石不找他們都覺得對不起他們似的，在這感恩節之際，也一並謝了。
4）很多大的銀行都有最小的貸款額，一般都是50萬以上，但有一些地區銀行也願意考慮35-40萬略為小一點的貸款。每個銀行的Program都不一樣，沒有什麽Guideline，都是要靠談的。和談生意是一樣的。
5）除了最小貸款額外，最重要的是其盈利能力。如果一個Apartment的入住率不高，就不行。即使這個物業是銀行的Foreclosure物業，把所有的租客都Evict了的空樓也不行。因為他們會考慮為什麽有必要把他們都Evict掉呢？將來出租會不會有什麽問題？
6）在貸款方麵，有以下幾個特征：
a) 固定利息(Fixed rate)都是短期的，有 3年，5年，7年，最長的是10年的。10年的可能也要被分成
兩個5年的固定利息，中間要調一次。之後的活動利息是按Treasury Rate + 銀行的Margin Rate
走的。
b) 固定利息期間之後是Loan Maturity的時間。也就是何時Loan必須還清。一些是和固定利息同步的，
還有一些是10年或15年的。但最長的看到的是15年的。Loan Maturity到了後，必須重新貸款
來付清。
c) 具體的每月付款倒是按Amortaization的年數來付的，雖然貸款要在Loan Maturity之前付清，
Amortaization一般都是25年的。偶爾是30年的。也就是說每月的付款額是按25年貸款，
30年貸款來還的。這和Residential的Loan按30年或15年付清是一樣的。
d) 商業貸款都有Pre Payment Penalty。如果Fix rate是5年的，可能頭3年之前有
Pre Payment Penalty. 每個銀行，每個Program都不一樣。
e) 利息比Residential Loan要略高，或高很多。見到3年 3%的，5年5%，5年6%的，
10年（其實是兩個5年，第一個5年4.6%的）。
f) 要求的Down payment一般最少25%，有的要求35% (65% LTV)。
7) 商業貸款的費用是沒有銀行給Commission的。都是貸款人負擔。
費用 （Title $1700， Document $750，Escrow費，0.75%-1% Broker 費）
不知道還有沒有其他的費用。
8) 商業貸款的物業的保險比Residential Loan貴很多。同樣的物業，以古石的Case，
火災保險貴80%，水災保險貴60% 。
9) Appraisal也要貴很多，大概3倍（古石的Case)。
10) 還沒有和Hard Money的人談，他們要求的Down Payment比較高，利息可能要到8%以上。
古石不會去借，隻是想了解一下。
11) 在灣區有以下一些Loal Bank（或大的bank)可以尋找商業貸款。
a) Borel Private (改名叫Boston ...) (650)463-8700
b）First Republic Bank (408)999-0242
c) Fremont Bank * (408)660-4100
d)Pan Pacific Bank (510)809-8888
e)Scott Valley Bank * (408)573-7710
f) Luther Burbank * (408)550-8240
i) US Bank (510)347-1274
k) Chase *
l) Wells Fargo (408)291-4736
m) Union bank (408）279-7732
感覺地區銀行在貸款額度上比較寬鬆，大銀行的利息可能會好一些。
12) 借商業貸款時的幾點考慮：
a) 借商業貸款比較難。將來變賣時也隻能是Investor接手，所以變賣時比較難。
b) 貸款成本高,所有費用都是自己出。由於若幹年後必須重新貸款，重新貸款時的費用必須再次來過。
c) 利息，保險等的維護成本高。
e) 所有的修理等都必須專業，而且要有Permit。（以免被人抓小辮子）。
f) 購買前也要查City Violation List。
g) 利息不能夠長期鎖定，利息變動有一定的風險。
h) 不同的城市，還要有City Business Tax。大的物業，還要有Onsite Manager。
如果您能夠讀到這，說明您真是有心思考商業貸款的人。謝謝您的閱讀。
在感恩節之際，也作為對投壇及投壇各位朋友的不吝指教的感謝和回饋，讓古石學到了很多。
謝謝。
古石
