美國自住房和1031 Exchange

本帖於 2024-03-31 15:34:31 時間, 由普通用戶 jenning 編輯

大家知道, 美國自住房有25萬(夫妻兩人50萬)的免稅額,這是根據稅法Section 121的規定。Section 121的具體要求是賣前的5年內,至少有兩年要是自住。

而Section 1031 Exchange,卻是投資房的一種延稅策略。要求買賣的前後都必須要是Investment properties。 要滿足Investment Property的要求,除了必須要是Investment外,還要滿足Holding Period的要求。稅法並沒有對Holding Period有具體的規定,但通常認為,隻要超過1年,也就是1年加1天,就可以了。

對小地主來說,買個出租房,隻要持有超過1年加1天,就可以做1031 Exchange了。

Section 1031和Section 121是相互獨立的,但並不是相互排斥的,不是說用了Section 1031,就不可以用Section 121了。 即便做1031 Exchange, 如果Section 121的條件仍滿足,那麽仍然可以用Section 121。

Section 1031和Section 121都是房東避稅的利器,如果合理運用,雙劍合璧,威力會更加巨大!

下麵說幾個兩者雙劍合璧的例子。

1.舊房是自住和商業混用

以下都是自住和商業混用的例子:

  • 買個Duplex,一單元自住,另一單元出租。
  • 買個100畝的農場,其中96畝用作農田,自家住地占4畝。
  • 經營小Motel,自家住一部分,其它用作旅店。

這都可以做1031 Exchange,同時也可以利用Section 121。

當然Section 121部分要用實際自住比例,比如Duplex自住的一單元,農場自家住的4畝,Motel中自住的部分,可以用Section 121。其它商用部分用1031 延稅。

2.舊房由自住轉出租

如果房子的前兩年是自住,兩年後轉為出租房出租三年,這時做1031 Exchange,就仍然滿足Section 121 的要求。

比如房子賣掉時的Capital Gain 是20萬,另外出租3年的depreciation 是5萬(自住期間沒有depreciation)。這時如果賣掉做1031 Exchange,20萬的Capital Gain可以免稅(低於50萬),而5萬的depreciation 是商用不能免,所以1031實際上隻是把5萬的depreciation 給延後了。

如果房子賣掉時的Capital Gain 是120萬,另外出租3年的depreciation 是15萬。這時如果賣掉做1031 Exchange,可以免稅50萬,另外延掉 120-50=70萬的Capital Gain和15萬的depreciation 。

3.新房由出租轉自住

1031 Exchange後買的新房,未來可不可以轉為自住房呢?這個絕對是可以的。不過最好滿足Holding Period的要求,也就是出租1年加1天後,再轉為自住,就應該沒有問題了。

不過, 2004年的稅法對1031 Exchange買的新房利用Section 121 免稅上,加了限製條件。

一般的Section 121是說5年內,隻要自住2年以上就可以的,沒說必須要持有5年,比如自住2年後馬上賣掉也可以。

1031 Exchange後的自住房,要滿足Section 121,必須要持有5年以上(我的理解是持有5年,而不是自住5年)。

4. 舊房由出租轉自住

這個盡管有些書上說也可以,但我覺得不可以做1031 Exchange,因為賣的時候是自住,不滿足Investment的條件,我覺得要做1031 Exchange 的話,最好先出租1年以上,不過這樣也許就無法滿足Section 121 的要求了。

(注:非CPA, 若有錯誤, 歡迎指正!)

建寧  2024/3/31

所有跟帖: 

讚!寫得清楚明了 -DJGO_SF1996- 給 DJGO_SF1996 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:27:00

1031 Exchange後,從新房中Cashout Refinance -- 這個也要注意 -繡球花開- 給 繡球花開 發送悄悄話 繡球花開 的博客首頁 (76 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:38:39

你是對的,稅法對前後的要求都是一樣的 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (173 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:45:59

當然有。 有refinance 要報稅的 -繡球花開- 給 繡球花開 發送悄悄話 繡球花開 的博客首頁 (59 bytes) () 03/31/2024 postreply 13:58:45

對,至少費用需要Amortization,還有利息的增加 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:05:12

cashout應該要匯報。turbotax上每個房子都要問有沒有refi這個問題。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:15:01

你們倆說得對,cashout那部分與主題無關,我刪掉了。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:19:10

唉,刪了可惜了,其實有用,就是說在1031之前一年做cashout,對資金運作最有利。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:23:36

繡球花開說的對,其實IRS對前後Cashout Refinance 的要求是相同的 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (60 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:30:27

謝謝建寧!融會貫通,一文在手,策劃起來就方便了。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2024 postreply 14:20:57

多謝多謝,學習了, 請教幾個option -眉豆角- 給 眉豆角 發送悄悄話 (1927 bytes) () 04/01/2024 postreply 11:20:46

對,隻補充一點 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (398 bytes) () 04/01/2024 postreply 13:31:26

謝謝補充。 -眉豆角- 給 眉豆角 發送悄悄話 (1010 bytes) () 04/01/2024 postreply 13:48:48

我覺得第4不行。可以1031置換,但50萬的免稅額不成立了。置換時有個結算,basis是多少就帶多少到置換產業上。 -守月- 給 守月 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 19:29:51

對,就像完全是出租房從未自住過一樣。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 04/01/2024 postreply 19:48:34

請問,賣掉出租房, 然後要多快必須買另一個出租房以避免交capital gain? 過去是180天. 現在是一年? 另外 -jeany88- 給 jeany88 發送悄悄話 (70 bytes) () 04/02/2024 postreply 13:19:24

1031的規則沒變,還是180天。 Section 121是必須要自住過。 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 04/02/2024 postreply 18:22:27

自住轉租可以不是primary residence 嗎? -wanderlustnyer- 給 wanderlustnyer 發送悄悄話 wanderlustnyer 的博客首頁 (128 bytes) () 04/02/2024 postreply 21:40:10

當然應該可以, 隻是無法用 Section 121 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (0 bytes) () 04/03/2024 postreply 08:48:34

據我所知: 1031 exchange 後買入的房永遠不能再轉為自住房 -3bunnies- 給 3bunnies 發送悄悄話 (413 bytes) () 04/02/2024 postreply 22:26:43

IRC section 121(d)(6) -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (1709 bytes) () 04/03/2024 postreply 09:03:53

沒說必須要持有5年,比如自住2年後馬上賣掉也可以。--- 這個可能有誤, 必要持有 五年。 -遍野無塵- 給 遍野無塵 發送悄悄話 遍野無塵 的博客首頁 (0 bytes) () 04/03/2024 postreply 11:46:48

這個我可以非常確定地說,不是1031的超了2年就可以 -jenning- 給 jenning 發送悄悄話 jenning 的博客首頁 (164 bytes) () 04/03/2024 postreply 13:22:31

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