根據本人在估價方麵的學習知識， 給大家介紹一下地產估價選comps和adjustment的原則。
首先，我們要理解地產估價估的是market value。它既不是計算property tax的
assess value，也不是保險公司計算replacement的insured value，也不是contractor，builder 建房的construction cost，也不是accounting為了稅務計算的book value，而是指一個房子在市場上正常買賣的交換價值 （exchange value， or value in exchange）。 它的定義是：
The most probable price (in terms of money) which a property should bring in a competitive and open market under all conditions requisite to a fair sale, the buyer and seller each acting prudently and knowledgeably, and assuming the price is not affected by undue stimulus.
Market Value存在的關鍵就在於sale。沒有買賣， 就沒有market value。造一個白宮可能要幾米。但是它既沒有過去買賣的曆史， 將來也沒有買賣的可能， 所以它的market value是ZERO。同樣國家公園，博物館或其他國家所有的物業的market value也是ZERO。甚至， 如果一個地區的房子成交量很低， 也會影響這個地區的房價。這個可以說明為什麽今年開春以來灣區不少地方，房子買賣的價格上升很多， 但是appraisal 的value並沒有上升得那麽多。就是因為appraiser看到房子的成交量還不夠高（或者說還沒有達到正常的volume），所以價格往偏低估。
市場上的房價往往根據當前什麽樣的房子在市場上買賣像浮雲一樣飄蕩。大家還記得嗎，09， 10年時， Santa Clara County 的median home price一下子掉到了40萬以下， 11年時又跳到50萬以上。什麽原因呢？ 那是因為09， 10是大量的subprime 的低價房在short sale / foreclosure，高價房買賣很少，median home price就變成40萬以下了，但不表示社會上沒有70， 80萬的房子啊。 到去年，60萬以上房子買賣也不少了 （盡管許多也是short sale / foreclosure），大批量的subprime short sale / foreclosure 已經過去， 所以median home price又回到50萬以上。
再講得白話一點， Los Altos Hills 上的房子， 大部分都是2米， 3米的。 但是， 如果隻要 哪個季度， 哪個年份沒有這些million house買賣， 而隻有幾間60， 70萬的old cottage house成交，這個季度， 這個年份的median home price一下子就成為60， 70萬。嚇死人了吧。
在估價過程中，最重要的手段就是 Sales Comps （Comparison）。它是基於Economic Value中的Principle of Substitution （替代原理）。就是說， the value of a property cannot exceed the value of equivalent substitute properties that are available in the market.
估價師的工作就是根據他/她的資源，能力和經驗在被估價的房子（叫subject）附近找出3個以上最近成交及1～2個正在市場上買賣，和這個物業最接近的房子的價格， 經過調整後得出被估價房子的market value。
精彩的部分來了。附近最近買賣也許很多，那估價師怎麽來選出那些comps呢？請大家拿一份估價報告在手。
為了體現fair value 的原則， 選comps必須要遵循這3個Brackets原則：
1. Time brackets： 必須要有Sold （過去）， Pending （現在）和Active （將來）的comps。 這樣就把subject在時間坐標上bracket起來了，以反映出時間對subject的value影響。 有的候，either Pending or Active 選一既可。至於過去到多久？原則上至少是2個Sold 的comps 要在過去90天之內成交的。如果90天之內找不到第三個comps，可以用更早的，但是必須做 time adjustment。
2。 Location bracket：所選comps的location必須要在subject的前後左右像星型分布（看一看Location Map這一頁）. 這樣就把subject在二維空間坐標上bracket起來了。 如果subject靠近一個zipcode boundary 邊上，location bracket就沒有像星型分布那樣好看了。其實，選邊上另一個zipcode的comps也是可以的，但是必須做 location adjustment。Comps可以選到多遠？一般有3個levels。level 1： 0.5 mile 之內，代表一個小區 （如果是condo或TH， 那就是這個complex的範圍）。Level 2： 1 mile 之內，代表一個neighborhood， 或一個小學的範圍。 Level 3： 2 miles之內， 代表一個zipcode。如果在level 1裏找不到足夠的comps，就在level 2 找。 再找不夠，就到level 3 找。但是，有的時候，估價師也可以到2miles以外的similar market去找comps。前提是必須要根據這2個markets 的 median price difference做調整。譬如說， MSJ找不到足夠的comps， 可以到Cupertino去找comps。 理由是這2個 markets compete with same / similar buyers。 隻要根據MSJ和 Cupertino 的 median home price difference做調整就可以了。反過來， 不能到Milpitas去找comps， 盡管離MSJ更近。當然啦，灣區人口密度大，地產買賣還是比較活躍的。 2 miles總是能找得出2個90天內的comps。這種情況發生在rural area比較多.
前 年，我見過一份白人資深估價師的報告，subject就在Milpitas 的 county Jail 附近。估價師特別從3 miles左右的地方 （也是Milpitas）選了第4個comps。其目的就是要體現出county Jail對subject 的 value impact。
3. Utility bracket：估價上講的utility是指房子的麵積大小，睡房， 浴室多少等因素。 也就是通常講的房型。所選comps的utility必須要在subject的 +/- 範圍之內。譬如說不能都選比subject 大的（或小的）房子作為comps。Room count是prefer the same。 但也希望1～2comps是+/- 1的。至於麵積+/-的範圍有多少，有的lender希望在10%之內，有的lender希望在15%之內. 上個月我幫一位老客戶做refinance。 估價結果很低，borrower不太高興。但為了拿到好的利率，也願意bring in cash to close the loan. 我看了估價報告後，對照我們MLS的資料， 發現很不靠譜，最近附近比subject小的房子都賣的比估價值高很多， 為什麽一個也不用？馬上file value dispute. 估價師回應說lender 的guideline 是+/-10%。而這些小的房子都比subject 小12%以上。 所以他隻能用另一個學校很差的地區（也在2miles之內）的comps。這樣value就被生生地拉下來了。我說如果你這樣死板的話，用computer 做估價就行了。不過他後來還是加了一個附近小的comps。 這樣value就上來了。 Borrower 也不用bring in cash了。
選好comps以後的adjustment 的原則。
由於real estate 的 unique 特點， 世界上沒有2間exact the same的房子。選完comps以後必須做修正（adjustment）。修正的項目很多， 其sequence是：
- Financing concessions （in %）：是正常買賣還是duress sale。 Seller 有沒有資助部分或全部的closing cost。
- Time adjustment （in %）：如果有的comp是超過90天以前成交的， 就要以那個月份或季度該zipcode或城市的Median Home Price與今天的Median Home Price的difference做修正。
- Location adjustment（in %）：如果有的comp與subject不在同一個zipcode或城市，就要按上個月份或季度comps所在的zipcode或城市的Median Home Price與上個月份或季度subject所在的zipcode或城市的Median Home Price之difference做修正。
- Physical features or difference （in $）:這個就是上麵提到的utility bracket的修正。 包括：
- Lot size；
- View;
- Architecture style；
- Construction quality；
- Age;
- Condition（房子的維護狀態）；
- 居住麵積；
- Room count；
- 有沒有冷暖氣；
- 幾車庫；
- 有沒有火爐；
- 有沒有遊泳池；
- 最近有沒有大的裝修
要說明3點：
1. 所有的修正是把comps向subject 調整。 譬如說， comps有空調， subject沒有， 就在comps的賣價上減幾千刀。 反之，就加幾千刀。
2. 這些修正是marginal adjustment。譬如說 Cupertino的house是每平方英尺$1,000 以上。一個comp 比subject大200平方英尺，這個差異不能按每平方英尺$1,000 以上減， 最多每平方英尺$200～$300. Lot size修正原理也一樣。
3. 具體每個subject的marginal按什麽樣的標準來 adjustment， 是根據估價師的資源，能力和經驗按subject所在的地區和什麽時候做的估價來靈活掌握，以反映出location 和market condition 對 value 的impact。所以估價是浮雲。 譬如說，每margin平方英尺在Cupertino 是$200～$300， 在MSJ可能是$150～$200. 同一個房子去年每margin平方英尺是$150~$200, 今年就可能是$200～$300。這一點， 我想Zillow是比較難做到的吧。
在對4～5 comps分別做了修正後，每個結果肯定不一樣。最後取哪個數字作為final value呢？ 這個也是有strict rule的。 首先，不能取平均值，也不能取最高值或最低值，而是要根據估價師的資源，能力和經驗 從頭腦裏come out 一個數字。以體現以人為本的原則。Again，估價是浮雲。 要不然就計算機作結論算了。比較合理的做法是取either 最近買賣的comp， or 離subject最近的買賣的comp or net / 總量修正最少的comp的修正後賣價，rounded per thousand作為subject的market value。
對purchase appraisal， 還有一條重要的rule： 如果contract price 落在那4～5 comps 修正後的value 範圍內， 那final value就是contract price。好幾位客人抱怨說，花了500刀，估價師什麽都沒有幫我做，錢都打漂了。除非所有的comps修正後的value 都比 contract price 高 （或低），subject 的 final value 才會比contract price高 （或低）， 但也是盡量往purchase price 靠。 沒有拿到purchase contract，和 與買價有關的 counter ，addendum 的話， 估價師是不會做purchase appraisal。其中的經濟原理是什麽呢？ 這是因為估價的結果是根據其他房子的數據來推論的。 都是虛擬的。而你的purchase contract是白紙黑字寫下來的法律文件， 是一個非常strong的fact。 再高明的估價師也不能視事實而不顧吧。
理解這一點對各位買家有什麽意義呢？ Message就是： 不要太依賴appraisal contingency來殺價。經常有客人說， 為了搶到合同， 先offer高一點， 然後指望估價師估得低一點來殺價。你offer 70萬， 估價師就估你70萬，你offer 71萬， 估價師就估你71萬.
