聲明：本人在德州 (Dallas area, Texas）。經驗不一定適用於其他地方。
小地主通常也是新地主。首次做地主，期望不要太高。經驗是要積累的，而且是要交“學費”的。因此 Hope for the best, plan for the worst。
一、選房子。
新地主建議不要去撿“便宜”。什麽 Short Sale 啦，什麽 Foreclosure 啦，等有了經驗再碰。因為“買的永遠沒有賣的精”。倘若真的“價廉物美”，也輪不到你這菜鳥。
第一所房子，建議正兒八經買個狀態比較好的小房子。也許回報率不高，甚至是負現金流，都不要緊。有經驗後，這些可以賺回來。
地點盡量選近的，能在同一個社區更好。什麽“遠程管理”，日後再算。
二、經紀
買房子建議用經紀。除非你自己有經紀牌照，否則不用經紀省不了錢。因為賣家是支付傭金給賣方經紀的（通常6%）。至於賣方經紀怎樣和買方經紀分成，賣家根本不管。因此你就算不用經紀，賣家也不會因此而降低售價。
如果你已經有心儀的房子，可以和你的經紀談傭金回扣。通常願意回扣1.5%（即3%的傭金對半分）。有的甚至隻收$1000的固定費用，其他傭金歸你。
有經紀，交易會比較規範。你也可以從中學習一些挑毛病、談判的經驗。
三、一切從實用出發
出租房和自住房不一樣。許多Upgrade除了推高售價之外，對租金根本沒有幫助。我自己覺得最有用的 Upgrade 就是硬木地板（Laminate 或 solid wood）。因為不需要為地毯清潔而煩惱。其次就是 granite countertop，比較吸引租客或買家。
四、裝修
通常房子買下來後，要經過簡單的“裝修”才會出租。裝修也是從實用出發：
1. 凡是和水有關的一定要做好。比方說檢查各個龍頭、盥洗盆、廁所、浴室、窗口、熱水器是否有漏水、滲水的跡象。房屋外牆、屋簷等的防水措施一定要做好。Water Damage 通常是主要的維修開支。
2. 油漆。如果室內的油漆已經脫落，最好粉刷一下。光亮、整潔的牆壁會吸引住客。
五、放租
不建議用經紀。建議用 Flat Fee MLS。目前許多 Flat Fee MLS 兩三百塊錢就搞定，覆蓋範圍很廣。除了在 MLS 數據庫登錄外，還包括如 realtor.com 等十多個著名網站。而且還包括了 central showing service（自己 Google "Central Showing Service"）。
給租客經紀的錢，不需要多，通常一、兩百就夠了。這樣算下來，總共四、五百塊。
當然，如果房子的地段好。你想連這四、五百也省，可以自己去插牌子，在 Criagslist 上登免費廣告。
至於挑租客，網上有許多tenant screening和background check的服務，從二十多塊到四、五十塊都有。但值得注意的是，這些 report 都不當得真。因為它們都是收集對公眾開放的資料。偏偏許多crimial record是不對公眾開放的（可付費取得）。真的要做全麵的調查，沒有兩、三百下不來。因此，二、三十塊錢的 report 隻能做參考用。自己一定要和 tenant 做 Interview，以及向他以前的房東了解。
六、管理
小地主/新地主最好是自己管理，而不是委托他人管理。因為：
1. 管理費通常是10%。對於小地主，這筆開支可不小。
2. 從小地主到大地主是個學習的過程。不親自去管理，很難取得這些經驗。
因為要自己管理，所以最好選比較近的房子。在同一個社區就更好。因為你知道該社區的特點，規則，流程。和 service provider （如 lawn service）砍價也很有優勢－－“看，我的房子都在一個社區。全給你做，你可以省時、省汽油。給我個打個折吧！”
七、Home Warranty
如果你是正兒八經買的房子，會有一年的 Home Warranty。有什麽東西壞了，可讓 Warranty 公司修。一年過後，是繼續買還是不買？
一般比較好的 Home Warranty 年費大概四、五百。每次 Service Fee 五、六十。如果有大的維修（如熱水器、空調等），還是比較值的。否則每年白給四、五百，幾年下來，白給好幾千，自己找人維修也足夠了。
但世事通常是－－你有的時候，用不著。需要用的時候，又沒有了。通常的情況是：有 Warranty 的時候，沒東西壞。剛過 Warranty ，東西就壞了。
我的觀點是：看東西的使用年齡。譬如說，上一手的房主三年前剛換過空調，壞的可能性就相對低。如果空調已經連續使用了15年，壞的機率就比較大了。
如果實在不想費心，那就買 Warranty 吧。有兩個好處：
1. 維修服務好，租客滿意。加租的時候你理直氣壯，租客也覺得物有所值。月租加個四、五十塊錢，Warranty 的錢就回來。
2. Home Warranty 通常用的是有規模、有牌照的公司，零件質量、服務質量都比較有保障。
八、日常維修
裝修工找個相熟的，價錢不會很離譜，還可以做你的 emergency PM。譬如，你在外地出差，租客說房子漏水。你讓相熟的裝修工去處理就行了。你不用擔心他漫天開價。他也不擔心你不付錢。
租客反映的問題，一定要有明確的答複。修就馬上修，不用修就告訴他不用修，絕對不含糊。切記－－千萬不要讓租客自己做維修！
許多新地主很擔心“負現金流”，總想貪點小便宜、省點錢，讓租客自己去維修東西，結果往往會得不償失：
1. 如果很容易修好，租客早就修好了，都懶得告訴你。
2. 如果不容易修的，租客通常修得不倫不類，最後還和你扯皮，要從租金中扣減。結果是你賠了夫人又折兵。
我的建議是：如果自己會修，就自己修。如果不會修，又非修不可，就老老實實找個專業的師傅來修。自己在旁邊偷著學。
八、一切從簡
出租房是越簡單越好。你要假設租客都是懶的。如果他“什麽都不做”，最壞會發生什麽情況？
譬如，最近買了個 House。後院的窗口下種了玫瑰花，籬笆旁種了藍莓。我老婆大人非常喜歡。但我就堅持要拔掉、鋪上草皮。
如果租客像我老婆大人那樣喜歡園藝，玫瑰和藍莓固然為後院增色不少。如果租客懶得打理，玫瑰就越長越高，最後會把 Window screen 刺破。藍莓也會變成原始森林，下麵雜草叢生。
油漆也最好簡化。盡量用商店裏頭的標準顏色，而不是特製色(customer color)。如果有多間出租房，統一顏色。譬如：主居室統一用米黃色，主餐室統一用暗紅色。這樣的好處是，如果油漆有破損，很容易修補，不需要去小心配色。否則，配不好就得整麵牆重漆了，費時又費錢。
關於“一切從簡”這個真理，《section 8 bible》中有詳細論述。
九、與租客的關係
對租客要有禮貌，但不要太親近。租客準時交租是義務，並不是因為你和他熱乎，他就會多交點租。相反，有的租客恃熟賣熟，開始拖一兩天租金，然後是三四天，然後越拖越遲。你催他，他還嬉皮笑臉－－“咱都這麽熟了，還會賴你嗎？”。
十、定時檢查
不要收到租金就心安理得。一定要定時檢查，把問題“扼殺在搖籃之中”。檢查其實花不了多少時間，5 - 10 分鍾就夠了。
房子外麵主要是看：
1. 草坪是否保養得好－－草太長、太短、太幹、太少？野草太多？有沒看到垃圾/雜物？
2. 灌木是否長得太長，碰到房屋外圍？
3. 空調 (condenser unit)是否運作正常？是否有太多雜草、灌木長得太近？
4. 屋簷下的泥土是否流失嚴重？如果是，則要考慮添加泥土或加裝導雨槽（gutter）。
房子裏頭主要是看：
1. 與水有關的東西（參見上麵“四、裝修”一節）。
2. 屋內是否整潔。有地毯的要特別注意是否汙損。租客搬走之前通常會清洗地毯。剛洗完好像很幹淨，過不了多久，汙漬就會顯現出來。
3. 空調要更換濾網（Filter）和清潔管道。這些東西別指望租客會主動做。清潔管道很簡單，倒點漂白水進排水管就是了。如果看見下麵的盤子（drip pan）有水，那就是主排水管已經堵了，要馬上處理。正常情況下 drip pan 應該是幹的。
定時檢查不僅可以讓你了解房子的狀況，而且也給租客一個信息“我可是認真的房東，別放肆”。
囉囉嗦嗦的說一大通，讓大地主們都見笑了。當積累了經驗後，資金流也穩定了，就可以嚐試讓管理公司管理。最後實現從房東向資本家的轉變。
