REIT 更有魔力

最近看了幾家 Residential REIT 的年報. 覺得比自己做小地主更好。

首先，RE的四重魔力RElT全有，而且更到位：真正的passive income (no toilet fixing at midnight anymore), 同樣的anti-inflation (from owning land), 更大的tax benefits (from avoiding property tax reassessment for example), 還有更有效的leverage (better negotiation power for getting lower interest rates).

除此之外REIT還有如下小地主們沒有的優勢：

品牌優勢：同樣的地方和條件，同樣的2/1, 小地主的4plex隻能租1300，而"professionally managed" apartment complex 竟可以隨便要到2400，而且還有long waiting list. 究其原因，主要還是 intrinsic risks associated with 小地主。這也是麥當勞與小飯店的區別。

規模優勢：這可就多了去了。批發零售的差別就是個例子。規模帶來的利率議價優勢也是小地主無法想像的。

政策優勢：大地主對政府的影響力是可以變成大錢的。批一個exception 或 zoning change 就是幾千萬增值。

風險優勢：大地主東方不亮西方亮，實際上可以相當程度上自保。風險比小地主低多了。不僅如此，大地主更常用各種金融工具進一步降低因利率變化可能帶來的衝擊。

RElT的最大問題在於資方和管理層的利益衝突。這並非RElT獨有，小地主和PM有同樣的問題。但RElT現在這個問題特別突出：管理層注重短期收益而多偏好現在極低的浮動利率和較高的負債率。如果利率上升2個百分點，大多數RElT會有問題。

所有跟帖： 

• 學了，不過，總有另一麵吧 -halfdummy- ♂ (0 bytes) () 03/31/2012 postreply 19:05:37

• can the return last 30 yr? -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 04/02/2012 postreply 00:44:04

• REIT can't cherry picking properties like entrepreneurs do in ad -爺- ♀ (0 bytes) () 04/10/2012 postreply 07:54:47