德州地產稅改

德州的地產稅很高，州議員們嚷嚷了好多年想降稅，一直沒有達成協議。這次有點靠譜了，因為州眾議院剛剛通過的議案，已經考慮了州參院的意見，所以有很大可能會通過。

這次地產稅改主要有兩條：
1）每年房產估值（appraisal value）增長上限由原來的10%降到5%。原來的10%隻適用於自住房，而新法案中的5%適用於所有房產。
2）Homestead Exemption由原來的4萬提高到10萬。

乍一打眼，好像全是利好，包括對地主，其實不然，裏麵有煙霧彈。

大家知道，一個地方政府的財政總支出，不太可能因為稅改而改變太多，很可能是拆東牆補西牆。比如說，如果一個學區原來一年的財政支出是1億，不太可能在其他條件都沒改變，包括學生和老師的數量等保持不變的情況下，隻因為稅改而降到0.8億。

德州這次稅改，不像加州的Prop 13， Prop 13既對房價的增值設了上限，也固定了地產稅率。而德州的這次稅改，卻隻對房價的增值設了上限，而對地產稅率沒有任何規定。若地方政府財政不夠，隻需要提高稅率就行了，所以議案中設置房價增值上限的條款實際意義不大。

而有實際意義的是Homestead Exemption的提高，德州的平均房價是30萬，可以減掉10萬是個不小的折扣，尤其對低房價家庭，所以自住房主是絕對的贏家。而自住房主少交的稅，隻能由商業地產和地主來承擔。

剛開始的時候，政客們無論誰都會給點甜頭。德州今年有330億的財政盈餘，州政府下一年打算從財政盈餘中撥款約130億給學區，這樣就可以少交地產稅，無論自住房主還是地主，都可以得益。但問題是，以後是否每年都會有財政盈餘撥給學區，這是個大大的問號？？？

這次地產稅改：
1）對自住房主來說，無論是短期還是長期，都是利好。
2）而對地主來說，短期內是利好（隻要州政府有足夠的財政盈餘），但長期是利壞（如果州政府沒有足夠的財政盈餘），自住房主少交的地產稅，需要地主來當接盤俠。

BTW，德州的同學們，趕緊去抗議地產稅，否則基數上去以後就不好玩了！

建寧 2023/5/26

所有跟帖： 

• 5% CAP 包含出租房挺好的。以後如果漲稅率，自住房和出租房一樣的，還好。現在出租房apraisal經常漲20-30% -bayuquan- ♀ (0 bytes) () 05/26/2023 postreply 19:46:07

• 但長期曆史平均房價很少有超過5%的地區。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 05/26/2023 postreply 19:58:11

• Spending per student by States. -檸檬椰子汁- ♂ (128633 bytes) () 05/26/2023 postreply 19:49:05

• 說得對，這個估值cap，比起稅率cap，完全是轉移負擔到商業房和投資房 -tibuko- ♂ (0 bytes) () 05/26/2023 postreply 19:58:17

• 還不如降低地稅稅率，降一個百分點德州房產就有救，降兩個百分點房價一定往上衝，衝到跟以前收的稅差不多。 -守月- ♀ (0 bytes) () 05/26/2023 postreply 20:24:33

• 哈，價格太高民眾承擔不起。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 05/26/2023 postreply 22:39:10

• 有房民眾承擔的是一樣的，換湯不換藥。無房民眾入門門坎高了，但回報也高了，還能有一筆更高的房款養老。 -守月- ♀ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 10:17:15

• 平均稅率2.5個百分點，你讓它降一個百分點？這事曾經發生過， -not4any- ♂ (293 bytes) () 05/27/2023 postreply 13:45:28

• 加州的Homestead Exemption才$7000呢，居然沒有人提議改變，估計得益於Prop 13, 大家都滿足現狀。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 00:45:00

• Prop13是一條對地主有利的霸王條款，長期持有房產，地稅會是全國最低。我有個現市值70萬房，地稅＄1100. -老朽- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 04:58:06

• 德州70萬的房，地稅估計是我的十倍。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 05:06:53

• 是 -jenning- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 05:24:24

• 德州沒州稅，沒房的人感覺挺好。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 06:01:56

• 70*2.8%=$19600 -SleepMed- ♀ (0 bytes) () 05/28/2023 postreply 13:29:00

• 理論上來說， 這個條款是很不合理的； 當然，也能說既然存在，就是合理 -dogmom2019- ♀ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 10:31:34

• 絕對的不公平！ 但若能為我所用，為何不用？ -jenning- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 12:48:29

• 政府花錢從哪裏來？總要有辦法。德州沒有州稅，隻好從房子下手。加州地稅低，收州稅。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 14:01:14

• 是的，是的 -jenning- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 15:09:52

• 都說德州沒有州稅是好事，其實德州人苦於連年上漲的不動產稅久矣。 -not4any- ♂ (327 bytes) () 05/27/2023 postreply 15:35:05

• 政府首先考慮的是當地居民（住家），所以沒州稅會有抵掉地稅 -Girlsmom92- ♀ (99 bytes) () 05/27/2023 postreply 15:50:54

• 這麽少的稅 -申巷九- ♀ (38 bytes) () 05/27/2023 postreply 20:29:00

• 不到8萬 -老朽- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 20:39:34

• 請教樓主，能否提供地產稅改第一條的來源， 即新法案中的5%適用於所有房產？ -not4any- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 13:26:54

• 法案還沒完全通過， 華爾街日報和德州的報紙都有報道 -jenning- ♂ (384 bytes) () 05/27/2023 postreply 15:09:12

• 謝樓主指點，拭目以待吧。 -not4any- ♂ (0 bytes) () 05/27/2023 postreply 15:37:31