互相算計的雙贏----地產與生意

來源: AMYMINT 於 2018-03-27 07:01:51 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (3289 bytes)

我是一個純房東，租客的生意各種各樣，看著有些挺賺錢，我有所了解但知道自己絕對學不會，也做不來。

很早以前也曾經理論上提出來一個用生意大幅度提升地產價值的方案，比如買個空物業，開個餐館，等生意穩定了，既可以賣餐館生意，也可以賣餐館物業，或者兩個一起賣。但是我不懂餐館，萬一買的地段不對，生意慘淡怎麽辦？再說餐館投資挺大，從一個空盒子建成新餐館，光是裝修從幾萬到幾百萬不等，如果是新手，投資打水漂的可能性也很大。

昨天一個開地產經紀公司的朋友K給我電話，聽聽我的意見，這個還挺有點意思的。

K有一個自己的小地產經紀公司（開在自有物業），開了有好幾年了，當個小老板真的不容易，三頭六臂，無所不做，雖說手下有些經紀人，但是不給力，公司業績主要隻有兩三個人撐著。她去年底就跟我歎氣說，一個得力幹將已經考了BORKER執照要單幹了，業績/收入要少一塊，可是公司固定成本卻是一分都不會少。

昨天她挺高興給我說一個大公司H要收購她的小公司，條件聽起來挺優厚的，是這樣：

大公司H租她的店（注意，K既是生意業主，也是地產業主），負擔所有租金費用以及生意支出, 而且聘請K當分店的經理，有固定工資。總公司負責招人，培訓人，廣泛的市場營銷，品牌經營等等

K提供自己過去三年的經營報告，她的傭金收入的20%剛好就是H要付的固定工資，自己養自己沒有一點問題，收入分成上交給總公司，以工資形式返回，還能分享手下經紀人傭金收入的一個小比例。

H公司反正都要當租客，交租金，現在一舉三得實現快速擴張搶占市場：

1）收購了一個當地小公司，消滅了一個競爭對手，

2）雇傭了一個精明能幹分店經理，提鍋上灶，對當地情況十分了解，也有人脈資源。分行經理自己的傭金分成給自己發工資。

3）反正當租客都要付租金，公司沒有額外付出成本，隻要換個招牌，連大裝修也免了。

好了，我朋友的利益大頭在哪裏呢？在地產！（事情是真的，數字是虛擬的）

當初買的空的小街鋪花了30萬（1500尺，不便宜），3萬裝修，自己開公司，現在大公司H簽了五年租約（$25/sf/year)，而且是CREDIT TENANT，租金一年37500，NNN，目前市場收益率是6%，那麽地產價值37500/6%= 62.5萬，如果收益率7%，地產價值就是37500/7%=53.5萬。利率走高，對收益率要求也提高，地產價值下降。

我叫朋友一簽租約就賣地產，輕輕鬆鬆幾十萬到手，估計她舍不得。沒辦法，好多人都是這樣，把房子當成孩子，總是舍不得賣。

有興趣的地產經紀人可以COPY一下，被大公司招安的同時別忘了賺地產的錢。