老瞎做地主N年抗戰小結

老瞎做地主N年抗戰小結
老瞎自2003年被一個很優秀的老美房地產經紀人忽悠上了地主之路，一晃八九年了，這幾天居然第一次靜下心來梳理了一下這些年的投資回報率。本來一直後悔2003到2005年買在相對高峰時的幾個房子，沒想到買在所謂泡沫期的幾個房子的cash on cash的回報最好。盡管有幾個仍然水下。但是目前現金流cash on cash的回報都在15%和25%之間。其中2007年通過rent to own賣掉了一個，現金流加高價賣出，在那不到兩年間，cash on cash的回報竟然遠超過150%。那段時間裏所有維修清理粉刷都是老瞎自己帶領瞎太小瞎完成，隻有小量太費力氣的工作雇人做過。比如refinishing hardwood floor。成功忽悠過四個租戶跟老瞎簽過rent to own合約，隻有一個最終賣出過戶，其他均吃掉option fee 加房租，讓房客走人。這事兒有點兒損。

N年來，因為緊急修房耽誤party一次。催房租無數次，自己辦Eviction成功一次。給房客當爹當媽教他們如何改善自己家的財務管理N次（對小瞎都沒這樣用心教育過）。房地產泡沫破裂後，現金買白菜房若幹，因為不幸中風偏癱，不再自己動手做任何修理清理，cash on cash的回報在18%到24%之間。

回過頭看，房地產泡沫期間買的房子，盡管買價高，但是基本都在相對好些的區，加上都是貸款買的，修理費用也相對比較低，cash on cash的回報不輸給那些後來三文不值兩文買來的白菜房。好處主要仰仗於杠杆的使用，畢竟自己現金投入的少，用別人的錢掙錢加上目前利息超低，自然cash on cash的回報就好些了。這些都在相對好些的區的房子不好的一麵就是相對好些的區通常都不是傳統的租房區。傳統房客並不欣賞所謂區比較好，也許因為他們收入偏低，跟收入高的鄰居相處覺得不是很舒服，簡而言之就是不屬於同一窩的。所以每次換房客都比較費事頭疼。

相對說來，窮區的白菜房因為處在傳統租房區，不愁沒人來租，空房率低，收入穩定。不過房齡通常是數十年甚至上百年，維護費用高，地主險保費相對高。不過僥幸都不是在所謂的高犯罪率區域，盡管仍需要跟爛人打交道，還不至於像甜薯一樣武裝收租。

總而言之，進入有“掏糞工”雅稱的地主行業，盡管規模很小，用掏糞收入頂替一個人的收入還是可以輕而易舉地做到的，也許是老瞎屬於低收入窮人，所以收入很容易被頂替。另外稅收上的好處也是不可忽視的。以前在參加房地產投資稅務培訓時聽說，假如你自己有N個單元房地產出租，你自己的W2和地產收入還要交稅，一定是你自己做錯了什麽。當時半信半疑，畢竟打工拿W2那麽多年，交稅幾乎是天經地義了一樣。等自己進入了“掏糞工行列”，特別是開始親力親為自己承攬全部報稅細節以後才領會到那個稅務培訓盡管有忽悠成分，不過作掏糞工的稅務好處真的是太大了。

另外在這個壇子裏關於作“掏糞工”負麵的討論很多了，其實隻要積累了足夠的經驗和知識，買對了房，找對房客，“掏糞工”也可能做得順風順水。所有的頭疼也可以是在可控範圍內的。當然誰都想找到一條路可以無風險，不費力不頭痛就能掙很多錢。可惜老瞎無能，還沒找到這樣的天上掉餡餅的好事。老瞎試過炒股票，炒option，炒指數期貨，最後丟了一大筆錢黯然退場。試圖買過加油站，餐館，小工廠作坊，曾經在數九寒天，守在車裏在餐館，加油站外麵核對人家的生意一守就是好幾天。最終發現對老瞎這樣的笨人來說，“掏糞工”還是最適合的。入行這些年來發現這一行最能把老瞎的聰明才智發揮到極致。一般而言，一個人還是最好做自己擅長才最容易做好。比如說老瞎幾乎做了一輩子的機械後來才發現去做跟亞洲中國的國際商務最容易，殘疾偏癱了也照做不誤，基本上就是用嘴巴忽悠就能比一般人做得好的多。作“掏糞工”也是充分利用了老瞎作管子工（plumber），建築工人，做工程的經驗和常識，以及看人識人很毒的一雙瞎眼，加上很會忽悠的嘴巴。讓有些人望而生畏的“掏糞工”，對老瞎是那麽的容易。

最後，小結以後還在糾結一個問題。股市上，有個說法是，當掃地的理發的都在談論炒股票時就說明風險極大應該離場了。按理說，這也應該適用於房地產投資。當這麽多人都在談論進入房地產投資市場的時候，也許就該離場了。不過老瞎怎麽看不明白風險在哪裏呢？如果利息很低，沒有過度利用金融杠杆，加上人總要有個地方遮風擋雨居住，美國人人買房經曆了房地產泡沫已經證明了不可能，租房住的人群幾乎永遠存在。人人爭作“掏糞工”的問題出在哪裏？風險是什麽呢？

瞎太在老瞎期貨投機慘痛失敗時曾經痛不欲生，作“掏糞工”做得順風順水很開心。針對上麵的問題，她也百思不得其解。我們沒有過度使用貸款杠杆，一半以上房子是付清了的，空房率很低，有地主險，雨傘險應付萬一，還有什麽沒想到的嗎？老瞎是打算不繼續擴大規模的，另外本地白菜房市場近幾個月也非常火爆，幾乎都是上市當天就有多個offers。老瞎的策略是不跟著瘋搶，看到的確好的機會才下手試試。這不是機會又來了，上周又撿了一棵白菜。很多朋友都說現在沒有好機會了，其實隻要堅持在市場裏麵，有狙擊手一樣的耐心，一旦機會出現就一槍命中。

等朋友們為老瞎解惑。謝謝閱讀，祝福大家。

所有跟帖： 

• 瞎哥的文章好，切題。 -melody2010- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:08:46

• 厲害。DIY 折舊維護費增值2.5%每年 -tianfangye- ♂ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:14:52

• 頂瞎哥好文，好久不見，原來掏白菜去了。 -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:17:09

• 望洋興歎地說，沒有金剛鑽，不做瓷器活。 -美西遊子- ♀ (497 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:19:00

• co：望洋興歎 -Jeepster- ♂ (69 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:08:30

• 這僅僅說明你被老瞎忽悠了，LOL -瞎問瞎說- ♂ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:16:51

• 您老太謙虛了 -Jeepster- ♂ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:39:47

• 這邊的白菜房太偏遠,前幾年動了N次心都沒敢買.還是缺了點武裝收租的勇氣:) -clearskies- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:27:18

• 頂老瞎的好文章，給我們這些新小地主吃了點定心丸 -大魚若枝- ♀ (101 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:27:29

• 頂。俺覺得唯一風險是杠杆太大沒有正現金流的時候 -美藍海- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:32:19

• 頂！謝謝給我們小地主打強心針。再請教一下， -kozy- ♀ (134 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:46:10

• 這是必須的 -瞎問瞎說- ♂ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:47:24

• 是不是這地主當著當著就失業（W2）了是正確的發展方向？ -SunshineInCA- ♀ (86 bytes) () 11/01/2012 postreply 11:54:06

• 聽說過啥叫“革命生產”兩不誤嗎？ -瞎問瞎說- ♂ (200 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:03:45

• 兩份全職W2，如何成為房地產professional？ -SunshineInCA- ♀ (108 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:16:51

• 回複：兩份全職W2，如何成為房地產professional？ -瞎問瞎說- ♂ (46 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:26:12

• 謝謝分享寶貴經驗！ -申巷九- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:01:46

• 謝謝瞎哥的營養帖。很有教育。：） -08明前茶- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:06:34

• 大概幾個房子可以自稱全職地主?即使在有full time W2的情況下？謝謝！ -Happywed- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:11:00

• check on IRS website pls -瞎問瞎說- ♂ (113 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:16:11

• As long as you can prove to IRS you have around 700 working hour -春風鳥語花香- ♀ (43 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:20:03

• around 700 working hour/per year -春風鳥語花香- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:21:40

• 這得考個證兒，一邊拿W2，一邊做兼職 realtor 才行吧？ -大魚若枝- ♀ (50 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:35:19

• 沒必要 -瞎問瞎說- ♂ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:37:38

• Then how to prove you are a 'professional real estate worker'? -大魚若枝- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:02:12

• 回複：Then how to prove you are a 'professional real estate worker' -瞎問瞎說- ♂ (175 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:10:50

• 謝謝老瞎細心答複，我還且得再學幾年 ：-） -大魚若枝- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:16:16

• 不難，這個話題在鳥語網上討論很多。一狗就都出來了 -瞎問瞎說- ♂ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:19:30

• 好，我去狗狗。謝謝！ -大魚若枝- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:22:52

• 回複：回複：Then how to prove you are a 'professional real estate work --企鵝-- ♀ (47 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:27:09

• 哪來的根據？ -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 14:20:27

• I read some where online that it's getting much harder to file a -seabright123- ♀ (99 bytes) () 11/01/2012 postreply 21:21:55

• 逛地主壇，就會誤覺為世上人人都在談做地主。 -beachlver- ♂ (645 bytes) () 11/01/2012 postreply 12:55:26

• 頂好文 -漫漫人生路- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:27:54

• 忘老瞎常來這裏“忽悠”幾句，很受用的，謝謝。 -懷著我的夢想- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:35:07

• 謝謝老瞎的經驗分享！ -小閑- ♀ (7530 bytes) () 11/01/2012 postreply 13:37:33

• 謝分享，很實在的； -aywl- ♀ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 14:49:37

• 謝謝。原來老瞎的眼睛那麽毒（笑）。 -古石- ♂ (0 bytes) () 11/01/2012 postreply 20:14:50

• 謝謝，很好看。 -emplid- ♀ (0 bytes) () 11/02/2012 postreply 09:31:40

• 哪是鳥語網? -eclubs- ♀ (0 bytes) () 11/02/2012 postreply 16:09:30

• 英（鷹）語不就是鳥語嘛？LOL -瞎問瞎說- ♂ (0 bytes) () 11/02/2012 postreply 19:41:37