老瞎曾經在大千股壇忽悠過不少集與新手談心。來投資理財混似乎還沒被朋友們討厭，就繼續用談心形式忽悠吧。老瞎所忽悠估計會和本壇老大們過去所聊多有重複，先請原諒。
先忽悠新地主應該如何入手。請高手老手飄過。
經曆了前幾年的房地產泡沫破滅，北美很多城市房地產價格大跌，為很多同胞進入市場開始做小地主提供了契機。由於同胞們深入骨髓的節省習慣，工作多年後很多人都積累了相當數量的現金，鑒於銀行存款利率超低，股市又不是隨便什麽人都能用來做提款機的，很多同胞就把眼光投向了房地產。因為市場上存在大量的超低價的銀行收回的拍賣房、短售房，價錢有如早年北京賣冬儲大白菜的價錢，幾乎是論堆兒撮，於是這個圈子裏就有了白菜房的說法。又由於很多白菜房不坐落於所謂好區，租戶房客多屬於相對低收入人群中的爛人，買白菜房做地主跟這些爛人打交道就要麵對看上去不那麽賞心悅目的爛房、爛人，猶如國內的農民在掏大糞換錢，於是在美國做房東當小地主又有了掏糞工的雅號。
盡管掏糞工聽起來不雅，做起來又瑣碎頭痛亊兒不斷。但是一旦做對了上了正道，也未必那麽不堪，更何況弄好了回報可觀，比股市期貨市場要容易掌控得多，這就是為什麽跟股市類似有這麽多的新手趨之若鶩。
不過盡管做掏糞工看似進門門檻很低有如股市，好像有幾個閑錢就可以上路入門。但這畢竟是一個生意，要想成功少走彎路，就必須做足了功課再開始，否則看似風險可控房地產投資也一樣有可能讓您的投資和努力前功盡棄，極端情況下見外婆也不是不可能的。見外婆是股市上的同胞的風趣語言，就是老瞎見過的wipe out的最佳翻譯了。
孫子兵法說知己知彼百戰不殆，既然掏大糞也是生意，那自然商場如戰場，孫子兵法也當然適用了。
房地產市場掏大糞的知己：
1、自己的財力，可供投資的錢有多少。這個問題對老瞎這把歲數的人很簡單，孩子小瞎大學畢業有工作了，不用交學費了。父母或年高或過世。需要盡孝心的錢是很容易計劃的。年輕夫婦，孩子尚小，父母親雙全，仍有大自住房子住房房貸還貸壓力，將來的孩子上大學學費，父母在國內養老看病的支出，都最好統籌安排，留好足夠的應急資金，還要考慮不管你要投資白菜房還是白玉房，不管房子情況多好多新，意外出現需要修理的資金都不得不留足以備不時之需，當然這部分也可以用信用卡的額度來對付，隻要算計好了你能每個月都保證餘額付清就好，免得要支付高額利息就不好玩兒。
2、對美國的房子有多少了解，僅僅在美國住過房子基本不算數。在國內做過建築裝修也基本不算數。最好對美國房屋的結構，上下水係統，采暖空調通風係統，常用家用電器諸如洗衣機烘幹機洗碗機，電爐煤氣爐，烤箱微波爐等等有基本了解，什麽叫基本了解呢？不需要你知道這些是怎麽生產製造安裝修理的，但是基本原理，常用英文名稱必須知道，否則你請人來幫你幹活兒的時候，第一你可能找錯了人，第二可能被忽悠了多花錢，總之你知道的越多越好，好處無法一一列舉。自己知識經驗豐富動手能力很強不僅僅可以省錢，最重要的是能幫你選到合適的handymen或者contractors。自己動手能力強關鍵時刻能夠應急。比如說有一年聖誕夜，老瞎一家準備好了去朋友家聚會，臨出時接到房客電話，整條街每家的上水管都凍住了，他家的還凍裂了。因為事發突然，需要幫助的人家多，周圍的管子工都被請光了。老瞎隻得換上掏糞工作服，拿起工具箱自己跑去用焊槍烤化了凍住的水管，更換了凍裂的管子，修理僅用了一個多小時就解決了問題，零件也許不到十美元。關鍵是房客沒有像大多數鄰居一樣度過了一個沒有水用的聖誕節。問題是等老瞎趕到朋友家，老瞎最愛的中國白酒已經所剩無幾了，那個恨啊！房客的祖宗八代被老瞎在開車的路上問候了不知道多少次！！因為最容易凍結的那部分有個小木頭門通地下室，讓房客冬季不要關死那個門，結果他們非把門關上，結果管子凍上了，大過節的把老瞎的一頓大餐給禍害了，恨死了！！不過幸好老瞎有這個修理的技能，加上那時候還沒有殘疾，才渡過一劫，否則那次的修理費用低不了，節日夜間緊急修理，那可是很貴的！
3、要知道你是否善於跟人打交道
是否能跟不同樣的人打交道？房客可能是各種各樣的人，你有沒有火眼金睛從爛人裏挑出相對不那麽爛的人做你的房客。你是否懂得如何把握nice but firm的界線。一旦你的房客遭遇經濟問題不能按時付房租了，你能否妥善地應對。一旦需要跟政府的人打交道了，尺度如何拿捏？
房地產市場掏大糞的知彼：
1、對房地產市場特別是本地的市場知道多少。在美國買過房的都知道買房三要素：location,location,location。不過你真的知道這三要素背後講的是什麽嗎？對於自住房，投資房來說，location,location,location似乎都適用，但含義可能很不相同，自住房跟等著漲價的投資房要看學區，交通狀況，是否有山景海景，水景，自然風光、社區安全，升值潛力，而對於僅僅指望正現金流的投資房就不同了，首先要看的是不是在一個很熱或需求旺盛的租房區。老瞎最早的幾個投資房就是因為選了好學區，可惜不是所謂的出租房區，結果相對出租困難，很怕換房客。原因很簡單，來租房的房客會覺得跟鄰居不屬同一人群而離開。
另外如何判斷一個購買目標房是否是個合適的目標，什麽價位算是個好機會，什麽時候必須放過去等下一個目標的出現都需要很多知識和經驗，很多知識跟經驗僅僅適合某個特定的區域，你是否很清楚你的知識跟經驗的適用區域？
2、到底應該用現金買還是貸款買
有哪些貸款可供投資者選用，通常的限製有哪些？利率跟closing cost如何平衡，哪些是你不得不付的？那些是屬於冤大頭錢？為什麽有些低利率貸款並不適合你？
3、如何選房地產經紀人？
4、房地產投資的相關法律你知道些什麽？你真的需要有一個專門的房地產律師嗎？
5、新手應該從住宅入手還是應該從商用地產入手？
展開一點兒點兒：新手似乎應該從住宅入手，原因如下：
a、新手多是菜鳥，標準的房地產市場中的羊，知識經驗有限且資金匱乏，將來賣出的時候，你的買主主要是自住，非投資者通常是羊。有經驗的投資者通常是狼，顯然跟羊打交道容易很多。買的時候也類似。
b、住宅是剛性需求，多窮也要給自己的家找個窩，空房率相對低，還沒聽說過住宅租不出去的。商用租金市場好的時候租金高，管理相對簡單，不過商用中的公寓樓管理也不簡單。辦公室倉庫工廠零售類的商用地產一旦空置，就有可能空置很久，假如貸款買的，地稅和貸款就可能拖死你。最後被老狼接盤會狠狠殺你一刀，不死也讓你脫層皮。當然房地產老鬼喜歡做商用也有他們的道理，裏麵錢很多。不過話說回來，世界上到處錢都很多，第一要看你有沒有本事看見在哪裏，第二你要有本事把錢撿起來安全地放在你口袋裏。
碼字太多了，休息了，如果有好反應的話，且聽下回分解。
