我的第二個投資房是一個short sale. 我在買這個short sale投資房的過程中，犯了好幾個嚴重的錯誤，現在總結教訓如下，希望各位多多批評指正。
錯誤1：房子年份太老(1990的房子)，同時看房時不夠仔細，對房子狀況沒有清楚的了解。
後果和現在的處理方法：直接的後果就是買完房子後維修費用高(總維修費用為$4200).這隻是讓房子各方麵functional.間接的後果就是以後每年的維護費用要不少。由於房子已經有20多年的曆史，空調估計在一年之內要換新的，contractor的quote是$2300左右。暫時不打算換空調，這兩年買home warranty來cover.
改進的辦法：向SunshineInCA的lg學習，以後看房帶手套和手電筒。不能光憑女性的感覺辦事情。
錯誤2：用了list agent做為我的buyer’s agent；同時這個list agent不在房子所在的區域。
後果和現在的處理方法：直接的後果就是房價上沒有賺到任何便宜，是市場價(lender counter offer時提了價）。同時沒有得到他的任何建議和服務（尤其在房子的狀況，以及找人維修等等方麵, 因為他人不在該城市，從頭到尾沒有出現過，直接把lockbox的code給我）。唯一的好處是我拿到了房子(現在感覺像雞肋，是否能給我賺錢，還得看以後出租的情況)。
改進的辦法：即使要找list agent做buyer’s agent, 也一定要確保他本人在房子的所在地。至少要見個麵，同時做好隨時抽身的打算。
錯誤3：用了不熟悉的銀行做loan。
後果和現在的處理方法：直接的後果就是損失了近$2000的credit from seller’s lender。我的contract是有3%的credit from seller’s lender， 我貸款的銀行隻允許2%的credit from seller’s lender.我到closing那一天才知道這個情況，最後為了close（沒時間了），隻好損失1%的credit.
改進的辦法：具體合同的條款（尤其有關financial方麵的），要跟貸款銀行的loan agent一一過一遍，確保無誤。
總的感覺就是，有關房子的事情都不難。但是如果不細心不耐心，沒有經驗，犯錯誤是很容易的事情。以上的錯誤並沒有打消我在業餘時間繼續買投資房的計劃，但是，重中之重就是大量學習，縮短小學畢業的時間。
謝謝你的閱讀，也希望看到你的經驗總結！ ：）
