"地皮增值抵消房子折舊" 的假設不當。

折舊隻是帳麵的。百年以上的房，都折過N 次了，市價依然高於當年市價的N 倍。房地產的市價從來不是=買入價-折舊。反爾大多情況是市價高於買入價。

我買的房，年回報都在15%以上，減去5%的成本和4%的利息，應有6%以上的回報。