當地主的風險
今天的討論提到了當地主的風險，確實是很好的話題。在BP上經常聽到讓人很心動的成功事例，華人的地產學堂也曾經風光無限，這些成功的事例，會讓人忽視投房的風險。那地主的風險有哪些呢？
1. 空置和維修。
房地產非常區域性。我在相鄰的兩個county都有房子。1個房子可以空置3個月才能找合適的租客，另一個城市基本上1-2天。投資在人口流入，工作機會多的地方，當地主才會比較舒服，比較容易找到有支付能力的租客。
對策：有足夠的現金流應對空置和維修。
2）驅逐：地主必修課
對策：有足夠的現金流應對。
（以前寫的一篇關於現金流和增值的比較，鏈接放在這裏）
https://bbs.wenxuecity.com/archive/2021/tzlc/1497948.html
2. 火災，
這個最可怕，我投資的區域有個公寓樓著火了，燒死了9個租客。像這樣的情況，地主估計一夜回到解放前了。
對策：保持煙霧報警器，CO報警器的更新，滅火器的更新。town裏的年檢和section8 的年檢其實是對地主的保護，迫使你把有安全隱患的危險早期處理了。
3）官司， 有句話叫做地主遲早要被告的，問題是什麽時候？
對策：買夠保險。
4）欺騙：買房子被經紀騙，修房子被contractor 騙，貸款被假的貸款公司騙，closing 房子被假的wire instruction 騙，出租被租客騙，管理房子時被PM騙，sydication時被General Partner 騙， 等等。
對策：keep learning.
在補充幾條
5） 自然災害（颶風，洪水）。這是天災，不好對付。而且天災多的地方，保險成本很高。
對策：避免flood zone, 或者買好保險。
6 人身安全。 常聽到房東被租客殺，或者被搶劫的殺。
對策：避免和租客有直接的衝突。有問題找警察。避免差區，避免現金收錢。
當地主掙得不是easy money，就像JY老大說的，出租房是靠operation 掙錢的。不要想著買完了，交給PM，就可以躺平數錢了。 從某個角度說，PM和地主的利益是相對的。如果你不想管理租客，就要學會管理PM。
但是當你基本走過每個頭疼的過程，投資收益還是挺好的，而且相對被動。每個月的現金流給了可以對老板說不的自由。
