樓市回暖之際，房地產界卻傳出了一個噩耗：5月12日，香港樂風集團創始人周佩賢在住所內自殺身亡，年僅43歲。
發生了什麽？
5月13日樂風集團在其社交平台專頁發布訃告，以一張全黑圖片配文正式證實創始人周佩賢已於12日離世
在長期由“老牌家族”和大地產商主導的香港房地產市場，周佩賢曾代表了一種更年輕、靈活的草根力量。她一手創辦的樂風集團堅持走“輕資產”模式，由投資方出錢，自己出力，將香港的老舊樓宇翻新成具備更高價值的物業，走出了一條新派開發商之路。
樂風集團也一度也成為香港冒頭最快的地產商之一。在2023年，樂風集團持有的8個物業總投資近100億港元，當年，周佩賢還被福布斯評選為“卓越領袖才俊”。
2023年初，福布斯中國還將周佩賢評為“卓越領袖才俊”
然而，地產作為一門生意，無論模式有多輕，最終還是要回答幾個樸素的問題：錢從哪裏來？項目能不能賣出去？
今年3月，周佩賢被5名債權人向高等法院提交破產呈請，案件將在6月16日聆訊。這意味著，她深陷債務糾紛。
一代香港地產女王的倒下，讓我們不得不意識到，在樓市周期麵前，很難有人能真正獨善其身。
一個草根女孩變一代地產女王
“以平民裝束示人，沒有傳統發展商的豪氣。”2022年，香港一家媒體在采訪周佩賢時提及。
香港地價昂貴，建築成本高，“開發商”這個詞，很難和一個來自平民家庭的女性聯係起來，這讓周佩賢在香港一眾開發商中間顯得十分有特色。
周佩賢出身草根，從小住在香港公屋，本科畢業於香港大學土木工程係，後來又在英國取得金融碩士學位。種種經驗，都為她累積了投資房地產的優勢。
更關鍵的是，她的父親是一名裝修承建商，耳濡目染之下，她逐漸熟悉裝修和室內設計，對樓市有了基本的概念，並深諳如何發掘被低估的物業。
周佩賢
周佩賢的第一桶金來得並不難。
大學畢業後，周佩賢拿到父親借給她的250萬港元作為創業本金，免息，但要求4年後償還。她拿著本金，精挑細選後，用190萬港元在銅鑼灣舊樓區買下首套物業，花了3個月時間將其翻新；再出售時，賣到了300萬港元。此後她用這種方式投資了多套住宅，也為創業奠定基礎。
2010年，香港政府推出樓市“辣招”，使得物業在短期內難以增值。周佩賢將目光轉向了工廈和舊樓重建。2012年，她成立樂風集團，港媒形容，“（周佩賢）領導團隊，親自行銷，利用輕資產協助客戶開發並管理物業項目，提供專業知識和服務”。
樂風集團和傳統的地產開發商有兩大不同。首先，其主打的是“翻新”。
香港是一座高度成熟、土地稀缺、建築密度極高的城市，大量樓宇在上一輪城市化時期建成，有不少都麵臨老化的問題。香港發展局在2024年提到，香港每年重建的舊樓約160幢，但50年以上樓齡的私人樓宇每年平均增加約510幢；到2043年，50年以上樓齡樓宇數量預計接近2023年的2.5倍。
香港城市老化的速度超過了更新速度，周佩賢抓住了這個機會。
起先，樂風集團的項目主要集中在工廈，也就是工業樓、廠房樓。樂風通過大規模翻新提升價值，再將物業拆分出售，也就是香港人說的“工廈劏場”。逐漸地，樂風集團的地產盤子越來越大，進一步涵蓋到舊商場與舊住宅。
位於旺角洗衣街的Elize Park 便是樂風集團的代表住宅項目，其前身是洗衣街181至183號的一幢1970年代落成的舊樓，樂風集團與合作方在2020年以3.1億港元收購後，拆卸重建為一棟22層的住宅項目。
周佩賢（左）推介旺角Elize PARK項目
更新，不僅是物理層麵上的，更是通過更高的審美和現代化的空間設計，讓老物業獲得了更精致的麵貌，從而獲得更高的溢價。
周佩賢本人有著自己的審美偏好，一位合作的建築設計師評價她：“一直熱衷用現代化的方式重新演繹香港這座城市的經典元素。”2024年，Elize Park以高出市場價的價格推出，周佩賢曾表示，要把這個項目“係藝術品咁樣賣（像藝術品一樣去賣）”。
樂風的另一大特點是“輕資產”。
一個新成立的地產商在短短數年拿下香港多個核心位置的地產項目，沒有大量資金是做不到的。周佩賢的錢從哪裏來？
周佩賢曾在采訪中表示，樂風在單個項目中的權益占比通常極低，“可能隻有3%，部分甚至可能無”。
而樂風的主要收入是項目管理費以及項目成功退出後的“表現費”。
在項目權益中占大頭的出資方，有不少是外國基金公司。周佩賢觀察到，許多外資基金、家族辦公室想投資香港樓市，但缺乏經驗。香港房地產市場非常本地化，再財雄勢大的境外公司，也需要“地頭蛇”的幫助。樂風滿足了這批投資人的需求，為他們提供一條路服務，從前期製動投資策略，到項目建設、運營，乃至後期的宣傳銷售，全部包攬。
他人出錢，自己出力，樂風就是以這樣的模式，做出了規模。媒體報道，樂風集團在成立9年之內完成了26個項目，周佩賢手上運作的項目價值總額一度達到百億。
“當時她表示不會尋死”
隨著周佩賢的事業越來越大，風險也在逼近。
盡管樂風采用的是輕資產模式，涉及的資金盤子卻不小。並且，地產項目的周轉始終離不開銀行借款、合作方融資和銷售回款，市場一旦進入逆周期，巨大的利息支出、遲遲不來的銷售回款，還有融資方的收緊……都將形成一股絞殺之勢。
香港樓市在2021年抵達高點後進入明顯的調整階段，房價與成交量雙雙大跌。鹽財經曾報道，即便是香港最核心地段的住宅物業，價格也跌去了三成。
更不要說樂風集團有大量項目集中在商廈，也就是內地常說的商業地產。和住宅相比，這類物業通常在地產下行周期承壓更重。
香港差餉物業估價署發布的《香港物業報告2026》顯示，2025年香港私人寫字樓整體空置率升至17.6%，相當於238.6萬平方米；甲級、乙級、丙級寫字樓空置率分別為18.4%、17.4%和12.9%。
商鋪的情況也不好，香港差餉物業估價署的數據還顯示，2025年香港商鋪市場錄得5萬平方米負吸納量，年底空置率為12.5%。
資產估值下跌會觸發銀行收緊信貸甚至行使抵押權。2026年2月，樂風打造的甲級商廈ONE BEDFORD PLACE淪為“銀主盤”，被東亞銀行接管並出售。到了5月，另一個新式工廈項目TWO BEDFORD PLACE也被恒生銀行接管。根據財新報道，這一項目在2024年向市場推出，共有70個單位，至今隻有8個單位、4個車位售出，且均未能完成成交。
今年2月，樂風位於大角咀的商業項目One Bedford Place淪為銀主盤，被東亞銀行接管並推出市場放售，市值約18億港元
更加緊迫的危機聲從法院傳出。今年3月，周佩賢被5名人士申請破產，盡管相關法律文件尚不能查閱，但這或許說明，周佩賢的個人信用與公司融資高度綁定。
周佩賢過去在采訪中表示，作為一家初創公司，最困難的地方是令人信服。起初，公司隻能參與規模較小的項目，從而積攢商譽，“不過，當有了往績支持，客戶基礎開始擴張，部分新客戶是舊客戶轉介的，到近年有了更多外資基金客戶”。
在樂風的商業模式裏，公司不拿項目的大部分股權，為了讓資金進來，公司或創始人本人的信譽就會被推向前台。
因此，樂風的資產輕、拿不到大部分收益，權責卻可能不輕，某些時刻要承擔還款責任。財新在報道中提到，作為項目的發起人與融資架構的組織者，周佩賢往往需要以個人或公司名義為項目貸款提供擔保。
一個例子可以證明這一點。周佩賢去世後兩天，樂風集團旗下子公司樂風資本被起訴清盤，起因是原告曾認購一項一年期的債券，本金合計2.083億港元，正是由樂風集團和另一家公司簽署擔保契據。
按照規定，若發債方不能履約，擔保方要代為支付本金和利息。而目前發債方隻償還約8890萬港元，仍有1.29億港元本金及利息未清，因此原告追究樂風集團的擔保責任。
周佩賢也曾試圖跨界經營，對衝房地產的風險。2013年，周佩賢創辦安安飲食集團，然而受疫情因素等影響，多數品牌已全線結業，最有名的“楚撚記大排檔”也隻剩下兩家分店。
楚撚記大排檔
2025年下半年，香港樓市開始大幅回溫；到了今年，內地多個城市也迎來回暖潮，如上海二手房成交量攀上十年新高，深圳重現“日光盤”。
複蘇的跡象逐漸顯現，但房地產行業還沒有真正走出低穀，地產開發商仍在承受上一輪下行留下的債務，還有他們賣不掉的房子。
房企裏的“好學生”萬科，2025年錄得淨虧損885.6億元，虧損同比擴大78.98%；王健林還在出售萬達廣場，不再由萬達係控製的萬達電影也在前陣子徹底改名換姓；曾經的“世界500強”恒大地產，已進入破產程序，許家印被指控八項罪名，當庭認罪。
而在下行周期中，中小型開發商無疑是更脆弱的。它們不像大地產商那樣有豐富的土地存儲、雄厚的資金，也不容易一而再再而三地獲得債務展期。它們可能遠遠窺見了市場的春意，但撐不到春光照到自己身上的那一天。
有媒體報道，周佩賢在去世前一周向朋友透露，公司麵臨嚴重的財政壓力，以及可能麵臨刑事責任。當時她表示不會尋死。
周期是漫長的雨季，地產商們還在熬。
作者 | 寶珠
編輯 | 江江
視覺 | 顧薌
