隨著美國房價在過去二十多年持續上漲，長期未調整的自住房出售資本利得免稅政策，正再次成為國會關注的焦點。多名共和黨和民主黨議員近期推動立法，主張大幅提高免稅額度，以減輕屋主出售主要住宅時的稅務負擔。

據國會政策媒體 Roll Call 日前報道（標題為 Momentum Builds for Bigger Capital Gains Tax Break on Home Sales），來自德州的共和黨參議員約翰·科寧（John Cornyn）已提出相關提案，建議將現行的自住房資本利得免稅上限進一步提高。按照目前聯邦稅法規定，出售自住房時，單身納稅人可免稅的資本利得上限為25萬美元，夫妻聯合申報為50萬美元，這一標準自1997年確立以來從未隨通脹或房價上漲作出調整。

科寧的提案主張，將免稅額至少提高至單身50萬美元、夫妻100萬美元，以反映過去近三十年來房地產價格的顯著變化。支持者認為，在房價漲幅較大的州，尤其是德州、加州等地，越來越多的中產家庭在出售自住房時“被動觸及”資本利得稅門檻，這在一定程度上限製了居民流動性，也影響了住房市場的正常周轉。

Roll Call 的報道指出，這項提案並非孤立行動。隨著房屋庫存緊張、人口流動放緩，國會內部對調整相關稅製的討論正在加速，部分民主黨議員也對提高免稅上限持開放態度，認為這有助於鼓勵老年屋主換房、釋放更多住房供應。

不過，反對者則警告，提高資本利得免稅額可能進一步有利於高房價地區和資產持有時間較長的家庭，並可能對聯邦財政收入造成影響。因此，改革方案是否附帶收入上限、是否引入通脹指數掛鉤機製，仍是接下來談判中的關鍵爭議點。

分析人士指出，自住房資本利得免稅問題看似技術性強，卻直接觸及美國中產家庭財富、住房流動性以及代際公平等核心議題。在總統選舉周期臨近、住房可負擔性持續成為政治焦點的背景下，這項改革是否能真正落地，將成為觀察國會稅改方向的重要風向標。

一項稅改提案，背後的選舉算計與黨派拉鋸

在美國國會山，真正引發共識的議題並不多，而提高自住房出售時的資本利得免稅額，正意外成為少數正在“積累政治動能”的提案之一。

據國會政策媒體 Roll Call 報道，德州共和黨參議員約翰·科寧（John Cornyn）近日推動立法，主張大幅提高出售主要住宅時的資本利得免稅上限。這項提案表麵上是一次技術性稅製調整，實則折射出當前美國政治中多重利益的交匯與博弈。

從政策層麵看，現行免稅標準確實顯得“時代錯位”。1997年確立的25萬美元（單身）和50萬美元（夫妻）上限，在當年足以覆蓋大多數家庭的房屋增值；而在經曆近三十年的房價上漲與通脹後，這一門檻在沿海及快速增長州已頻頻被突破。越來越多中產家庭在賣房時被迫繳納資本利得稅，使“改善居住條件”成為一項帶有稅務懲罰的選擇。

但科寧選擇此時出手，並非偶然。

對共和黨而言，提高免稅額既符合“減稅”這一核心意識形態，又能直接向郊區屋主、長期持房的中老年選民示好。這一群體投票率高、政治立場相對穩定，是共和黨在德州、亞利桑那等州的重要基本盤。相比爭議性更大的企業減稅或富人稅議題，房屋資本利得免稅更容易被包裝為“中產減負”，政治風險相對較低。

民主黨方麵的態度則更為微妙。一方麵，民主黨長期主張對高收入和高資產人群提高稅負，對擴大資本利得免稅天然保持警惕；另一方麵，住房負擔危機已成為選民普遍關注的問題，尤其在藍州和搖擺州，許多民主黨選民同樣麵臨賣房稅負上升的現實壓力。在選舉年臨近的背景下，完全反對這一提案，可能被解讀為“對中產不敏感”。

因此，跨黨派“有限合作”的空間正在出現：支持提高免稅額，但附加條件——例如設置收入上限、地區差異，或將免稅額與通脹掛鉤，而非一次性大幅放寬。

真正的分歧，集中在“誰是主要受益者”這一核心問題上。批評者指出，提高免稅上限最直接的受益者，往往是房價漲幅最大的地區和持房時間最長的家庭，這是否會進一步拉大代際與區域差距，仍存在爭議。同時，在財政赤字高企的現實下，任何減稅措施都不可避免地麵臨“錢從哪裏來”的追問。

也正因為如此，這項提案短期內更可能成為一張政治籌碼，而非迅速落地的法律。它既為共和黨提供了選舉敘事，也為民主黨提供了談判空間，在預算、住房政策和稅改的更大博弈中被反複提及、修改和交易。

從更宏觀的角度看，自住房資本利得免稅之爭，揭示了一個長期未解的問題：當經濟結構和財富分布發生深刻變化，美國的稅製是否仍停留在上世紀的假設之中。國會是否真的準備直麵這一問題，還是僅在選舉周期中將其作為政治工具，答案仍有待觀察。