經濟觀察報 記者 田國寶
2025年12月1日上午，河北白洋澱東岸的七裏莊村附近，一組白牆黑頂的建築群自西向東橫亙在白洋澱路南側，不時有戴著安全帽的工人出入。建築群的大門位於東北側，門前的景觀石上刻著“雁歸洲”三個大字。
從北門進入建築群內部，映入眼簾的是一片未完工的別墅區，有不少工人正在施工。一位施工方的人員說，項目大約有兩三年工期，預計2027年可以全部建成。
雁歸洲原為華夏幸福（600340.SH）開發的任丘市白洋澱孔雀城項目，2017年上半年，因規劃調整先後被任丘市住建委和任丘市政府勒令停工。停工前，項目大部分別墅已經預售，待售的僅剩下十幾套。
2025年春節後，一位自稱是業主的短視頻博主稱，已經買下白洋澱孔雀城項目，並更名為雁歸洲，該博主因此被網友稱為“史上最強接盤俠”，引發各界關注。
就雁歸洲項目盤活等相關情況，經濟觀察報多次聯係該博主、項目的開發商任丘孔雀城房地產開發有限公司（下稱“任丘孔雀城”）及其控股股東北京弘信守正工程管理有限公司（下稱“北京弘信”），截稿前，幾方均未回應。
接手爛尾樓
根據白洋澱孔雀城的規劃建設文件，該項目由兩個地塊組成，合計占地273.84畝，計容建築麵積13.95萬平方米，共有266戶，2016年開盤價格在1.1萬元/平方米左右。2017年上半年項目停工。
2024年10月，北京弘信接手爛尾多年的白洋澱孔雀城項目，2025年1月，任丘孔雀城作為項目公司完成工商注冊變更，白洋澱孔雀城更名為雁歸洲。
一位施工負責人告訴經濟觀察報，項目在2025年4月前後複工，采取分批推進的措施，首先新建了大門、市集等項目，並啟動商業區、酒店等建築的修複工作，住宅部分翻建和修複隻啟動了一部分。
項目開工前後，上述視頻博主開始在社交平台密集發布有關項目的短視頻，從一名買到爛尾樓的業主到買下整個項目，這個具備傳奇色彩的故事迅速引發網友的大量關注，網友一度以為該項目被短劇公司收購了。
截至12月2日，雁歸洲項目靠近白洋澱路一側的商業區已基本完工，商業區西側的酒店項目主體仍在施工中；商業區東側的市集遊樂項目已經於2025年10月開業，目前因天氣轉冷暫時歇業。
商業區南側全部為住宅，主要以合院和聯排為主。一位項目方工作人員告訴經濟觀察報，項目一共有200多套房子，大部分已在停工前預售，僅有十幾套沒有賣出。因當地規定現房銷售，目前還沒有啟動銷售工作。
住宅區大部分建築處於在建和修複狀態，不少工人分布在不同區域建造主體、修建圍牆、翻新屋頂等。僅有靠近商業區的少量合院和聯排主體接近完工，正在進行地麵平整。
上述施工負責人說，由於停工時間較長，未完工的建築主體常年經受風吹雨打，一些建築主體甚至長時間浸泡在水中，大部分建築物損壞較為嚴重。每一棟建築物，除了混凝土部分外，屋頂、主體磚牆、院牆等部分均需要修複或拆除重建。
據其透露，項目的修複遠比新建複雜，耗時較長，加上冬季施工條件受限，工程進度較慢。未來將根據施工進度陸續將房子交付給業主，預計2026年可以交付一部分已預售的房子。
據另一位施工人員介紹，他們接手項目工程時，按照施工圖紙，項目有幾十套合院和聯排待建，還有15棟高層住宅未開工。目前，部分新建的合院和聯排已經動工，但高層住宅還沒有確定什麽時候動工。
根據短視頻博主發布的消息，未來項目旁邊還會新建一座古鎮，依托白洋澱發展旅遊度假產業。
此外，上述項目方工作人員告訴經濟觀察報，項目有商業街和酒店，未來可能還會將部分住宅項目改造成民宿，用來發展度假產業。
但上述內容未獲任丘孔雀城及北京弘信等方麵的證實。兩家公司的工作人員均表示，就經濟觀察報采訪內容向公司負責人匯報，但截稿前，兩家公司均未給予任何回複。
接盤俠是誰
短視頻博主於2025年發布的視頻中描述，8年前，他和家人在白洋澱孔雀城購買了爛尾樓，因為爛尾交不了房，他們家族將整個項目買了下來；其父親讓他管理一個項目，他沒想到是一個別墅項目。
經濟觀察報多次聯係該視頻博主，均未獲回應，亦未能證實其身份。不過據項目方的工作人員稱，該博主即是項目的老板。
早在2024年7月，華夏幸福發布公告稱，其全資子公司廊坊京禦和任丘鼎興計劃向雄建建設轉讓任丘孔雀城100%股權及任丘市城市規劃展覽館等資產，交易價款0.45億元，雄建建設同時承接廊坊京禦應付任丘孔雀城的往來款項15.46億元。
2024年10月，華夏幸福再次公告稱，將交易對手雄建建設變更為北京弘信，交易款項及承接債務等交易方案不變。
工商注冊資料顯示，2025年1月，任丘孔雀城的股東從廊坊京禦變更為北京弘信；2025年4月，自然人劉陳新入股任丘孔雀城，持股1%，北京弘信持股比例降至99%。
北京弘信由管宏鴻100%持股，注冊資本1000萬元。截至2024年6月底，其總資產5045萬元，淨資產1307萬元，2024年上半年營收2243萬元，淨利潤209萬元。此前，華夏幸福債權人曾質疑北京弘信的債務承接能力。
除了北京弘信外，管宏鴻還在莆田市涵江區名遠設備安裝服務中心、滄州浩克建築工程機械租賃有限公司、滄州百尺竿園林綠化工程有限公司等多家建築業公司持股。
從北京弘信曆年發布的招聘信息看，其招聘地區涵蓋北京、南京、滄州、石家莊等多個城市，崗位涉及土建、市政、園林、造價、水電、設備等建築業相關的多個領域，在工程領域涉足頗深。
北京弘信在北京豐台的中鐵諾德中心辦公。12月2日，經濟觀察報實地探訪，其與北京廣安聯合電力工程設計有限公司（下稱“北京廣安”）、北京中網農電管理谘詢有限公司、北京大澱能源科技有限公司等多家公司在同一個辦公室辦公。工作人員亦表示“這幾家公司都是一起的”。
在辦公室前台側上方的小展板上，寫有多個管理層的名字，排在首位的是陸瀟。陸瀟曾是北京弘信的股東，2020年將股份轉給管宏鴻；陸瀟也曾在北京廣安擔任董事，直到2023年才退出，但其名字仍出現在這兩家公司辦公室的顯著位置。
目前，陸瀟是上海太行守正科技有限責任公司、海南弘信守正實業、北京中網農電科技有限公司、廣藍電氣設備有限公司等多家公司的股東。其中，管宏鴻在海南弘信守正實業持股1%，在北京廣安的公開活動中，管宏鴻的身份是助理。
也就是說，雁歸洲的投資人雖然名不見經傳，但其背後的關聯公司在建築工程、電力工程、農業、文化旅遊、能源科技、電氣設備等多個產業有廣泛涉足。
如何收回投資
據華夏幸福公告，北京弘信收購白洋澱孔雀城和任丘市城市規劃展覽館的代價是0.45億元交易款及承接15.46億元債務，合計收購成本是15.91億元。此外，想要盤活項目，還需要繼續投資數億元。
根據華夏幸福財報統計，白洋澱孔雀城項目預計總投資11.82億元，2016年開工以來，累計投入2.66億元，項目竣工還需要投入9.16億元。綜合來看，北京弘信獲取及開發雁歸洲項目總成本超過25億元。
此外，2025年以來，任丘孔雀城已經被工商銀行華北石油支行、河北省地球物理勘查有限公司等債權人申請強製執行，公司及法人代表楊建言被下達限製消費令。未來，其商業、酒店等資產還麵臨被債權人查封的風險。
北京弘信收購一個大部分房源已賣出的爛尾樓項目，如何收回投資成為各方關注的焦點。經濟觀察報未能獲得任丘孔雀城預售資金監管賬戶中是否有剩餘資金及具體資金數額。如有，這些資金一定程度可以抵消北京弘信的建造成本。
從目前來看，其主要通過以下方式收回投資：
第一，待售住宅。華夏幸福財報顯示，截至2024年底，白洋澱孔雀城項目的待售麵積為9259.4平方米，期末賬麵價值4677.7萬元。也就是說，該項目住宅的剩餘貨值勉強可以覆蓋北京弘信支付的0.45億元收購款。
第二，商業和酒店。雁歸洲項目有大量配套的商業和酒店等資產，這些資產一方麵可以通過運營賺取收益，貢獻現金流；另一方麵也可以通過出售等方式變現。此外，任丘市城市規劃展覽館未來也可以變現。
第三，新建或者擴建。據雁歸洲項目方及多名施工人員介紹，除了已經建好的主體樓棟外，項目將新建幾十套合院和聯排，主要分布在外圍部分及內部零星區域；還有15棟高層住宅沒有動工。這些新建的住宅無論出售還是做度假民宿，均可獲得收益。
第四，新建古鎮。據上述短視頻博主介紹，計劃在雁歸洲項目旁邊新建一座古鎮，用於發展旅遊業，同時與項目的商業、酒店、民宿等業態形成互動，通過運營獲得持續回報。
第五，網紅流量的想象空間。雁歸洲項目因社交平台被各地網友了解，未來項目無論是做旅遊度假，還是做文旅古鎮或養老基地，這些流量為未來項目運營留下了想象空間。
雁歸洲項目雖然緊鄰白洋澱，但目前缺少生活配套，距離最近的七裏莊村大約有1.5公裏，四周幾乎均為耕地和林地。在當前的房地產形勢下，即便可以騰挪出大量可售貨值，但並不意味著容易變現。
而且， 酒店、養老、古鎮、文旅等業務想要獲得成功，一方麵需要企業有較強的運營能力，另一方麵也需要具備一定的人氣。項目建成後，能否延續“史上最強接盤俠”的流量，有待時間驗證。
