南京爛尾樓調查：恒大影響承包商,現場荒草一片

停工的珠江四季悅城，4棟樓房還未脫去外層安全網和腳手架，塔吊高懸於天空之上，雜草遍布周圍的每個角落。

2021年起，位於江蘇南京的珠江四季悅城G98、G104地塊住宅陸續開盤售賣，但都在建設不到一年時停工。近日，經當地相關部門組織開發商會談協商後，業主們可以退房，拿回首付款。據潮新聞報道，這是全國第一例住宅項目停工後，由官方協調集中退房退首付款的案例。

7月31日，一位業主告訴九派新聞，G98地塊的業主已在去年6月簽署了退房協議，G104地塊大部分業主在前幾天進行退房，他們希望可以拿到購房後產生的貸款利息，“每戶大概5萬到10萬不等。”

停工的珠江四季悅城。圖/九派新聞　閆華陽

【1】投資百億的空港新城

珠江四季悅城位於南京祿口國際機場的西北方，臨近地鐵S1號線，翔宇路、飛天大道、信誠大道，機場高速、將軍大道、繞城高速等多條路網圍繞。

38度的高溫下，路上鮮少見行人，隻有環衛工人在綠化帶裏忙活。公路上，拉著不同類型貨物的大車呼嘯而過。

“這裏房子不愁租，位置好，交通便利，附近有很多工廠，旁邊還有一個很大的皮草市場。”出租車司機劉先生（化姓）說，“但之前更熱鬧，現在不行了。”

4棟未完工的樓房矗立在圍擋裏，這是G104地塊的住宅，本應在兩個月前完工。如今，它被大片空地包圍著，今年2月，這片空地因多年未動工，被南京市規劃和自然資源局江寧分局公示為閑置土地。

G104地塊項目現狀。　圖/九派新聞　閆華陽

過去，這裏一度是人們想象中的超級大盤。

2019年3月，全國第13座國家級臨空經濟示範區——南京臨空經濟示範區正式獲批，隸屬南京江寧區的祿口迎來快速發展期。根據規劃，祿口預計到2025年將打造成容納“百萬人口、千億產業”的南京主城南部中心新增長極。

空港作為南京江寧建設的熱點板塊，依托祿口機場，整合航空業產業鏈上下遊資源，圍繞航空貨運、航空製造、跨境電商等產業引進培育一批龍頭企業，提升國際經貿和會展服務等功能。

2020年上半年，上海珠江投資集團有限公司（以下簡稱“珠江投資”）摘得空港新城核心區5幅地塊。同年9月18日的南京金洽會上，珠江投資和江寧政府正式簽約，擬投資100億元在江寧開發區打造珠江集團南京空港新城城市綜合體建設項目，建設空港新城商業中心、研發辦公、宜居住宅以及相關配套設施。

可如今，除了早已停工的住宅區，其他項目均未動工。8月1日上午，九派新聞來到珠江四季悅城售樓部，裏麵沒有開燈，僅有一位保安看守，“早就不賣房了，但是裏麵還有一些人在辦公，做些其他事情。”

【2】總承包商蘇中建設踩雷恒大

G98地塊的業主徐翰（化名）發來的“珠江G98建設工地重要事件一覽表”顯示，他於2021年10月簽訂了《商品房買賣合同》（預售），合同約定的交房時間為2023年6月30日。但在2022年7月，徐翰發現建設工地出現停工現象。

公開資料顯示，珠江四季悅城的停工，與總包單位蘇中建設集團有很大關係。

據蘇中建設集團官微，蘇中建設集團是全國首批房屋建築工程施工總承包特級資質企業，業務遍及全國30個省市以及中亞、東南亞、非洲等地區。2022年實現施工產值671.41億元。

作為恒大地產的重要戰略合作單位，蘇中建設集團曾承建恒大多個重點項目，包括位於南寧的“恒大國際中心”“恒大城”，位於駐馬店的恒大悅府7#樓、10#樓、18#樓等等。2019年，蘇中建設還成功中標濟南恒大國際金融中心超高層項目。

背靠恒大，蘇中建設的業績規模迅速擴大，但自恒大暴雷後，蘇中建設集團也深受波及。據媒體報道，蘇中建設集團是受恒大影響最大的企業之一，該公司持有恒大100億元商票兌付吃力。

受恒大債務問題拖累，蘇中建設集團也陷入了經營困境中。珠江四季悅城的項目停工便是由此引發。

眼下，蘇中建設集團不僅官司纏身、債務壓頂，公司還多番遭到法院強製執行，屢次淪為“失信被執行人”。企查查顯示，蘇中建設集團涉及的司法案件多達11267起，其中身為被告的有8928起，涉案金額88億餘元。同時，公司被法院列為失信被執行人376次，被限製高消費1084次。

作為珠江四季悅城G98、G104項目的總承包商，訴訟及債務壓頂的蘇中建設集團無法繼續推進工程交付。停工期間，其被珠江四季悅城開發商告上法庭。隨著終審判決落地，敗訴的蘇中建設集團失去了珠江四季悅城兩大地塊總承包商的資格。

珠江四季悅城售樓處的沙盤。圖/九派新聞　馬婕盈

【3】置換方案未達成一致，啟動退款流程

“一開始他們並沒有同意退款。”徐翰告訴九派新聞，2023年2月，他和購買該地塊的部分業主來到售樓部協商，對方給出的答複是，該地塊不能按期交付，可以置換到G104地塊。

G104地塊的交付期為2024年6月，可彼時，也處於停工狀態。

關於G98地塊項目停工的處理，人民網留言板信息顯示，2023年3月，江寧區住房保障和房產局會同空港管委會組織業主、開發企業進行會麵，關於退房退款和置換方案問題，企業表示將與業主充分溝通協商處理。但上述業主回憶，這次會麵，提到的主要解決方案仍是置換。

不過，3個月後，G98地塊的業主收到了《商品房買賣合同》解除協議，其中提到，開發商除了退還首付款外還需支付賠償款。

G98地塊業主退款成功後，同樣停工的G104地塊業主開始在人民網留言板上投訴並要求退款，但剛開始並不順利。

2023年12月，江寧區住房保障和房產局在對G104地塊業主的回複中提到，退房屬於民事合同爭議，應按照與房屋出售方簽訂的商品房預售合同相關約定，與房屋出售方協商解決，協商不成的，建議通過司法途徑解決。

2024年4月，購買G104地塊商品房的業主繼續投訴稱“一找（開發商）退款就（被回複說）等複工再說，希望政府能夠給購房業主一個說法”。

兩個月後，江寧經濟技術開發區回複，已於5月17日、24日組織開發商會談協商，明確提出交房日期前啟用G104監管賬戶資金啟動退房流程。預計6月30日前啟動退房流程。

但6月，依舊有G104地塊業主反映，前去售樓處谘詢退房事宜卻遭回複“公司不允許退房”。

對此，江寧經濟技術開發區稱，開發商表示隻退款，無按揭貸款利息補償，目前已有大部分業主與開發商簽訂相關協議。

九派新聞獲取的一份G104地塊的《商品房買賣合同》解除協議顯示，與G98地塊的相比，刪除了“賠償款”一項。

徐翰介紹，實際上，兩個地塊的業主都沒有拿到所謂的賠償款，“去年G98退房業主想要拿回協議中承諾的賠償款（即賠償貸款利息），每戶大概5萬到10萬不等。”而G104地塊的業主也想爭取同樣的利息賠償。

【4】監管賬戶資金成為退款關鍵

盡管業主的訴求沒有完全滿足，但本次成功退款在全國實屬罕見。據潮新聞報道，這是全國第一例住宅項目停工後，由官方協調集中退房退首付的案例。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受潮新聞采訪時表示，這個案例有一定特殊性，即預售資金監管賬戶有餘額，這是退房、退首付款的前提條件。

2022年初，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、銀保監會聯合出台了《關於規範商品房預售資金監管的意見》，其中明確表示，房地產開發企業按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設預售資金監管賬戶。購房人繳交的定金、首付款、商業銀行發放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶。

公開資料顯示，G98地塊於2021年9月開盤，G104地塊於2022年4月開盤。2023年1月，江寧區住房保障和房產局答複業主《政府信息公開答複書》中提到，珠江悅鳴嘉苑（即G98地塊）小區項目預售監管資金賬戶餘額為6586萬餘元。今年7月29日，江寧區房產局回複新京報，鼎瑞嘉苑（即G104地塊）監管賬戶餘額共計5067萬元。

兩處地塊建設較晚，預售監管資金管理較為嚴格，此退款模式並不適用於那些建設早，爛尾時間長的樓盤。2022年，九派新聞曾報道的安徽全椒縣“小城鄰裏”爛尾樓盤活案例則是完全不同的路徑。

此前報道，“小城鄰裏”2012年開始建設，2013年停工。開發商將預售款用於其他項目還有大量欠款。當時，全椒縣經濟開發區管委會采取的措施是協助業主起訴承建商，倒逼承建商起訴開發商，最後達到讓開發商破產清算的目的。

起訴流程延續了5年，2021年全椒縣法院宣告“小城鄰裏”開發商破產，“小城鄰裏”工程項目進行拍賣，4次流拍後，終於在2022年2月拍賣成功，36戶購房者獲得當初的購房本金以及相關利息。該項目也在新的開發商投資下開工建設。

如今，珠江四季悅城荒草一片。