法拍房暴增背後：年輕人0首付上車失業後斷供

法拍房也拍不動了。這兩年，四川明炬律師事務所刑辯中心律師許涵林，親眼目睹法拍房市場從熱到冷、供求關係一夜逆轉的過程。她接觸和處理過很多與法拍房有關的案例，2021年也買了一套法拍房。

法拍房數量不斷增加，背後是無數麵臨斷供的業主：二十幾歲的互聯網人，幾乎0首付上車，失業後差點麵臨法拍。資金鏈斷裂的包工頭被拖欠幾百萬工程款，獲賠貴州郊縣10套“爛尾房”，法拍都拍不出去。一家老小六口人，因為給親戚做擔保，唯一住房被法拍，不得不去租房子住。

原本態度強硬的銀行也發生了轉變，比起強製收回房子拍不出去，不如寬限還貸數額和期限，和業主一起“保”房。打著“保房”旗號的第三方機構，通過灰色手段牟利，將水攪得更渾。

以下是許涵林的自述：

暴增的法拍房

作為房地產市場的鏡子，法拍房曾是搶手貨。

有人願意溢價幾十萬、幾百萬買法拍房，隻為繞過限購政策。也有人通過低價撿漏的方式，發掘比二手房還便宜的法拍房。法拍房一度被炒到“限購”。

大概3年前，我看中了一套特別心動的房子。那是錦江邊的一套花園房，它有著巨大的屋頂和一個露台，屬於某個老牌房地產公司，相當於給員工內購的福利房。我一直記得，和中介一起坐電梯的時候，旁邊人看我的眼神就很不對。結果上去之後，一對六七十歲的夫婦，正拿著鋤頭和鏟子在門口揮舞，驅逐每一位過來看房的人。

很明顯，老兩口並不想失去他們的房子。看到老人如此抗拒，我就放棄了。但像這樣的優質房，買家是很多的。最後，房子還是被其他人拍走了，280萬，基本上和市場價差不多。房屋最終肯定是被騰退了，隻是不知道是以什麽樣的方式去完成的。

每次想到那對夫妻，我都會覺得有些無奈。那個房子被法拍，是因為他們的兒子做生意，拿房做了擔保。一般這樣的情況，都是房屋所有者無法償還債務，債權人便通過法院申請拍賣其名下房產，以收回欠款。

我擅長經濟領域的刑事業務，也曾經作為法官助理，在法院輪崗，接觸和處理過很多與法拍房有關的案例，2021年也買了一套法拍房。從業這幾年，正好見證了法拍房市場從熱到冷的變化，整個房地產環境從繁榮到泡沫破裂的過程。

▲ 圖 / 視覺中國

最初接觸法拍房，主要是經濟領域的刑事案件，譬如官員的職務犯罪、經濟犯罪，這些案子涉及巨額資產的處置，其中包含很多房產要被執行。而後來更多法拍房的業主，都屬於經濟狀況惡化的普通人。因為無法償還房貸，或者沒有其它資產來抵償債務，他們的房子便麵臨著法拍的命運。

我見過很多房子被法拍的業主，他們中有些人表現出了願賭服輸的勇氣，也有很多人會感到不甘心，難以理解自己辛苦打拚的房子要被拍賣給別人。特別是一些年紀比較大的人，他們可能隻有這一套房，麵對法拍的結果，就會覺得司法不公。還有更極端的，會以身體問題或其他理由，選擇拒絕搬離，賴在房子裏不走。

在法院輪崗時，我接觸過一些法拍房的案例谘詢。最讓我印象深刻的是有一家老小六口人，丈夫是會計，妻子是文員，結果妻子失業，他們的房子即將要斷貸了。同時他們還給親戚做了擔保，房子被二次抵押，對方做生意失敗，欠下一百多萬的賬，拿的是他們的房產做的抵押。就這樣，他們欠下兩家銀行的錢，隻能通過拍賣房子去還債。

那位妻子滿臉憔悴，來法院向我求情，說他們隻有一套房，而且貸款本來都快還清了。他們沒有想到，隻是純給親戚幫忙，結果會落到連房子都沒有的境地。我安慰她，告訴他們不會無家可歸。最後，那套房拍了60萬。除了要還給銀行的錢，法院還為他們申請了租房補助，預留了他們一家人8年的租房租金。

在法拍房的交易中，法院是一個居中的官方處置者角色，前期的訴訟環節，法院會根據起訴審查案件，作出判決或裁定，到了執行階段，就是負責走拍賣程序。法院一般會和一些專業平台合作，比如對房子的定價，會找淘寶、京東旗下的評估機構做評估價值報告，會評估地段和新舊程度，參考的也是同一地區的市場價格和房屋的實際情況。交易完成之後，房屋的騰退，便由法院的執行局去負責。

▲ 圖 / 視覺中國

法拍房越來越多了。我看到一個今年1-5月，全國各城市的法拍房數據，成都的法拍房掛拍數有9580套，位於全國第二。在成都，今年法拍房的平均折扣率是73.45%，成交率隻有26.32%，流拍率也達到了73.68%。這意味著，法拍房的市場行情已經很低迷了。

隨著法拍房數量暴增，對律師的需求增多，現在處理的方式也發生了變化。律所和一些本地銀行有業務合作，平常就會接銀行的代理，也就是幫銀行去起訴斷供者。另一方麵，律師也接起了大量的谘詢，業主們希望獲得“保房”的對策。銀行也會覺得收回來的法拍房不好賣，比較傾向於業主能繼續還債。

這是一個很有意思的變化，以前銀行硬氣的時候，我們律所的專門團隊一個月會批量處理上千份對業主的起訴狀。而現在，銀行想盡快回籠現金，也會放下身段，希望業主不要斷供，就開始用更柔和的方式去協商和調解。通俗來說，如果客戶有還款的誠意和能力，銀行是有政策去減免利息的。

可我還是見證了很多“躺平”的斷供人。房價火熱的時候，大家都有一種追高的心態，願意去保住房子，守住值錢的資產。現在房地產不景氣，有的人就直接擺爛，覺得什麽都無所謂了。因為怎麽樣都還不上那個錢，甚至連房子被法拍了，都還不夠還銀行的貸款。

掙紮的斷供人

就在2022年以前，成都樓市的熱度還很高，很多收入穩定、對未來預期良好的人，願意加杠杆買房。然而，市場發生變化。他們突然發現，房產價值縮水了，還有人麵臨經濟困境，連貸款都還不起了。

大概在疫情後，斷供潮就這樣開始了。如果給這群房子麵臨法拍的人做一個分類，大部分還是做生意失敗，以及失業的人。還有的是給親友做了擔保，因為別人生意失敗，自己受到牽連。也有一些用高杠杆炒房投資，結果拆東牆補西牆，倒來倒去，現金流斷裂，把房子砸手上的人 。

或許，成都也是全國其他城市的縮影。網友調侃接孫悟空來了都要打500個電話才準走，這是在說很多人幹的都是電話銷售一類的工作。

成都的工資水平不高，本地的就業市場沒那麽景氣，再加上收入下降、失業增多，好像大家的生活突然都變得困難了。

▲ 圖 / 視覺中國

有很多互聯網行業、芯片行業，或者做教培的，他們曾經有比較高的工資，早年買的也是很好的房子，但因為突然失業，難以找到匹配的工作，沉重的房貸壓得他們喘不過氣來。在沒有其他儲蓄的情況下，一旦停貸超過時限，銀行就會啟動法拍程序了。

我有一個二十多歲的朋友，研究生應屆畢業即進入了讓人羨慕的互聯網“大廠”，年薪三十多萬。他挑中了成都南邊地段比較好的，130平方米的二手房，大概300萬左右。當時也是加杠杆比較多，一開始買的時候，就用了很低的首付，月供超過1萬5。本來蠻有信心的，結果公司變動，他被裁員了，年輕人也沒那麽多的存錢規劃，房貸還不上了。

他特別著急，差點就打算放棄那個房子了。欠著那麽多錢，要麽就借親戚朋友的，要麽就繼續借銀行的。後麵，他還是覺得信譽比較重要，而且那套房子的保值空間還是有的，所以就以借新還舊的方式，再找其他銀行借錢來還貸款，以這樣的方式撐了一段時間。過了幾個月，他還是找到了新的工作。

像這種接受過良好教育、有體麵工作的人，其實算是抗壓比較強的，不至於淪落到很差的境地。但事實上，銀行起訴的斷供者中，一大部分被告都不會應訴，也不會來參加庭審。因為他們真的沒辦法還錢，更加請不起律師。他們沒有名字，沒有麵目。我也沒有機會接觸到他們，沒辦法了解他們的人生。我覺得這才是最普遍的現象，越是比較底層的人群，越是不被看見，一旦遇到困難，他們毫無還手之力。

房價下跌，有時，甚至連房子被法拍了，都還不夠還銀行的貸款。一個被法拍的房子，本來算不上是特別優質的資產，一拍的估價是打個八折，到了二拍，價格就打到了六折，如果兩次都流拍，被變賣就是五折銷售。這麽低的折扣，多少人能承受得起？

曾經，家家戶戶都考慮買房，大家都相信，房子是個穩賺不賠的買賣。現在，這個信念已經破碎了。

▲ 圖 / 視覺中國

房地產整體都在垮，連帶著多少人的積蓄打了水漂。我有一個廣東的當事人，花一百多萬，買了眉山天府新區的旅居房。眉山天府新區是四川省規劃的兩大天府新區之一，與成都天府新區並列，當時吸引了很多投資者的目光。那個地方地價本身很便宜，房地產商都跑去開發，各種營銷和宣傳推廣特別起勁，很多外地人一下飛機，就被車接車送地拉去看房，房價一度被炒到了一兩萬一平方米。

那個地方其實是眉山市仁壽縣，它緊挨著成都的天府大道南延線。這條筆直的大道是全亞洲最長的城市中軸線，從成都的天府廣場一直貫穿到眉山。它的賣點是離成都興隆湖很近，交通方便，但很多外地人買了才知道，住在眉山天府新區，開車去成都主城區都要一個半小時。興隆湖雖然號稱成都的“未來中心”，但是在大部分的時間裏，旅居的人們並不常往那裏去。

現在，當地的房子跌到了4000到6000一平方米，基本是賣都賣不出去了。甚至搜索那裏的法拍房，60-80平方米的房子，起拍價低到了十幾、二十幾萬。

就像日本的經濟泡沫，從當年的瘋狂買房到現在的一地落寞，代表的其實並不是買房決定有什麽失誤，反而是所有的風險都讓個人去承擔了。普通人斷供斷貸是最慘的。我們國家還沒有推廣個人破產製度，哪怕你不要房子了，債都是自己的。債權人的利益是被保護的，欠錢就是要還。借錢來買的房子，不管房價被打了幾折，該還銀行多少錢都要還。這套房子賣了之後，如果還欠著銀行，可能還會執行你別的財產。

我在法院輪崗的時候，有一位五十多歲的阿姨，從內蒙古坐了一天多的綠皮火車，到了就直接在窗口哭。她是退休教師，因為做生意欠了些債，成了失信被執行人。阿姨抱著一堆材料，說她的微信、支付寶、社保卡都被凍了，導致就醫很困難。當了“老賴”就寸步難行，她希望去找那些生意的合作方要錢，留足一點基本的生活費和交通費。後來，她的寬限申請被同意了。

社會應該建立更有效的風險分擔機製，保護個人免受係統性風險的衝擊。至少，得讓那些真正誠實守信，願意再用努力和勞動拚搏的人，可以有機會東山再起，去消掉那些債。一個好的信號是，深圳試點個人破產製度已經有三年了。相信慢慢的，全國也會謹慎地推廣起來。

▲ 圖 / 視覺中國

現在銀行對於那些斷供的人，其實也傾向於“保房”了。債權人和債務人之間，一切都是可以坐下來談的。我有一個親戚，曾經是包工頭，因為得了腫瘤，看病了花了兩三百萬，實在是因病致貧。不幸的是，開發商還欠著他幾百萬的工程款，但開發商也沒有錢了，就抵給了他10套貴州興義市偏遠郊縣的步梯房。

這種房子相當於是水泥廢品，不僅爛尾，還無法過戶，連法拍都拍不出去。一百多平方米的房子，市場價值按60萬來算，法拍賣四十多萬，到二拍都流拍了。這種房子的產權有點問題，再便宜也難賣。

這樣的窘境下，他做工程，本身也欠著銀行的經營貸，就還不上錢了。所以他唯一的住房也將被拍賣了。我和銀行的業務員去談的時候，銀行考慮到他的特殊情況，願意免掉他的全部利息，隻用償還本金，他們給出了每個月一兩千的最低限度。

銀行的債可以慢慢還，醫療費又不可能停，但凡有一點點錢還是得續命。如果將來仍然還不上的話，那個房子就還是避免不了被執行的命運。

“保房”機構，利用灰色手段牟利

剛開始，法拍房不是那麽知名。網絡上披露的信息還比較封閉，現實中隻有具有偵查資源的部門，像公安、法院，檢察院的工作人員，才有機會接觸到法拍房的信息。所以一般來說，都是那些有資金，剛好又有點政府關係的人，可以拿法拍房做一些低買高賣的生意。

2016年，成都開啟了房屋限購政策，那正是房價飛漲的年代。也是從那時開始，不在限購名冊的法拍房，迎來了它的春天。

房子不僅僅是居住空間，它還關聯著一係列的權益，譬如落戶資格和教育資源。人們購買法拍房，可以很快獲得成都的房產，獲得戶口和子女入學等隱藏價值。而且法拍房的好處是，在拍下來的那一刻，房子的物權就已經屬於你了，能夠很快拿到房產證。

為了繞開限購，總有人願意多花錢，這也導致當時法拍房溢價嚴重。我有一個朋友，就花一千萬買了一個法拍房當婚房，我們都戲稱那是“千萬豪宅”。事實上，那個房子就是溢價大概20%成交的。有一些成都的網紅樓盤，也通過法拍的方式突破限價，把房子賣到高價。

那幾年，法拍房愈演愈烈，有人為了賣房，不惜以虛假訴訟的方式，比如假裝欠錢不還，把自己的房子變成法拍房，再找親友抬一抬價，賣出比市場高30%、50%的價格，謀取幾十萬、上百萬的溢價。

▲ 圖 / 視覺中國

這讓法院也很頭疼。估計也是基於這些方麵的考慮，2021年3月22日，成都的法拍房也加入了限購。

有意思的是，法拍房火熱的時候，衍生了一些為買家服務的輔拍機構，他們最有“價值”的服務就是騰退，我聽說，他們會直接派5個大漢去別人家，用很社會化的方式勸退那些賴著不走的人。輔拍機構曾經賺得盆滿缽滿，在法拍房加入限購後，他們的宣傳點就從以前的“不限購”，變成了“價格低”。

而現在，法拍房供求關係發生了很大的變化。“賣方”那邊，也出現了專門的第三方機構，即一些幫忙做債務規劃的法律谘詢公司。他們打著幫業主保房的旗號，會做一些我們律師都沒辦法想象到的業務。

比如說跟銀行協商還債，就是用一些手段去騷擾銀行，舉報和銀行合作的借貸公司。因為一些小貸公司本身放貸就有問題，再加上銀行也不願意惹麻煩，內部政策也希望回籠資金，就會作出一些讓步。我還聽說過有些比較過分的保房手段，就是請艾滋病人到裏麵住著。其實如果真要傳播疾病，還麵臨刑事責任。

在法拍領域，像輔拍機構和法律谘詢公司這樣的第三方、第四方的加入，會讓局勢變得複雜，把這個水攪得更渾了。說到底，他們都是利用信息差來掙錢的，既然有信息差，必然就存在製造信息壁壘，或者哄騙等方式。

那些麵臨斷供的業主，本可以自己去與銀行協商，商量如何減少利息，或者延長還款時間的。但法律谘詢公司看到這些痛點，假裝自己有特殊的關係和能力，承諾能夠成功談判，這一點深得當事人的內心。但其實，他們就是用騷擾銀行的那些手段，把利息減免下來，然後再拿業主一定額度的錢。

買法拍房的人

這一行的水太深了。律師一般都不會輕易去碰法拍房，更別說普通人了。

有的斷得不徹底的房子，會涉及到與原來業主的艱難交涉。畢竟對咱們來說，買個房子是要去住，但是對人家來說，如果失去了全部的希望，他非得要賴著你的話，這個就很麻煩。有一些房子，買來之後才知道產權有瑕疵。我之前還碰到過欠了10年水電費的案例。

我是2021年買的法拍房。那個時候我剛剛研究生畢業，原本優先考慮政府的人才房，那時都在捂盤，開發商覺得開盤越晚，搶得越多。我心態比較著急，就開始挑法拍房了。

購買過程十分耗費心力，漫長而又充滿意外。我大概追了三十多套法拍的房子，中間會有很多人和我一起競拍，大家都是抱著撿便宜的心態。我記得，我看的好幾套很心動的房子，最後都被撤回去了，因為特別優質的房產，還是會有人願意守住的。

▲ 圖 / 視覺中國

在競拍時，每個人心裏都有一個底線價格。但這個東西就像賭博一樣，在很多人都在出價搶房子的情況下，是會有點上頭的。不到最後一刻，你也不知道還會不會有人繼續加價。一個起拍價20、30萬的房子，反而因為它價格低，造成一種哄搶。如果有人不理智，一直把價格往上抬，最後拍到80萬、100萬都是有可能的。

我最後買成的那套房，一開始的二十多人報名，到最後隻剩下三個人一起角逐。我們都是以最小的單位，5000塊一次，這樣去加價。我猜對麵是一位大哥，一下子加了1萬，我就覺得他有點衝動，賭性上來了。說實話，他加的是1萬，又不是加10萬，這個價格不會嚇到我，反而抬高了價格，大家都得不到好處。

我的策略是，每次都按最低價去加。而且我加價的方式可能讓對方生氣，都是踩在倒計時最後幾秒。對方以為我要放棄了，但在倒計時結束前，我卻緊追不舍。那次拍賣，後麵幾次競價時，那套房子的價格已經追到我的臨界點，快達到90%的折扣了。如果再繼續抬價的話，我可能就撐不住了。

好在，在我最後一次加價5000塊後，屏幕背後的另外兩個人都放棄了。

房子竟然被我拍下來了。那天，我正好在朋友家，心裏還是很難確定，好像就要跟那個陌生的地方產生一種連接了，我跟家人發了個消息，告訴他們房子買到了，但還是覺得有一點恍惚。一百多萬，這是我在淘寶上花過的最大一筆錢了。

▲ 拿到房產證。圖 / 受訪者提供

那套房子是在法拍房限購之後買的，最後算起來，還是比市麵價低了二三十萬，折扣率大概是89折。但剛買完房子，我就去了攀枝花行政學院。那一年，房價已經有些穩不住，其實我是可以等一段時間再買房的。所以現在想起來，還是會有一點點遺憾，隱約覺得如果再往後麵一點買，是不是可以省下更多錢？

很難說，法拍房值不值得抄底。到現在，我也還會上法拍房的首頁去刷一刷，我看成都現在的法拍房，折扣差不多是7折。一些老小區的房子，甚至打到了5折。即便是這樣，法拍房也屬於一個冷清的局麵。前幾天，我刷到一個68平方米、位於雙地鐵口的房子，原本一百多萬，現在打折到了60萬。這種在以前非常搶手的房子，現在一拍都流拍了。

房子的價值，這個東西是看不見摸不著的。或許，買房沒有剛需，住房才是。後麵，我因為工作的變動，又回到了成都。擁有屬於自己的房產，確實也會讓我在城市裏有一種特殊的歸屬感。

▲ 圖 / 視覺中國

誰知道呢。過去幾年，成都還有很多爛尾樓被法拍，因為開發商欠銀行錢，所以把業主的房子抵押了出去。現在，政府實施保交政策，終於推動房子去破產重整。有房的人可以住回自己的房子，斷供的人也有機會去協商還債，想買房的人還有時間去等待和考慮。讓市場冷靜下來，這或許是件好事。

其實談到法拍房，看到那麽多陷深陷債務的人，失去工作的人，以及不敢買房的人，感覺大家就像被困在這兒了。如果所有人都停下來，變得畏畏縮縮了，社會財富沒有在這個過程中增值，這是一件很遺憾的事情。市場還是需要流動起來，這需要整個社會的聯動。