吳秀波們的美國夢碎了:疫情之下 中國買房客大撤退

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2010年,一位神秘的中國商人,擲豪金以3320萬美元(約合人民幣2.3億元)的價格,買下紐約曼哈頓一套麵積511平方米的豪華公寓,每平方米高達6.5萬美元(約合人民幣44.4萬元),創下紐約房價的新高。

國外媒體為此感慨不已:“中國製造”多了個“兄弟”——“中國購買”。

2013年,與紐約房價同時上漲的,是“中國購買”的熱情。在這一年,一位中國女士通過朋友找到了凱文·布朗,他是紐約蘇富比地產的知名房產經紀人。這位女士告訴布朗,該區域房產500萬美元的價格不是問題,之所以著急買房,是因為女兒要上哥倫比亞大學或紐約大學。

在看了6個小時房子後,布朗問這位客人:你女兒多大?她說:兩歲。

幾個星期後,布朗幫這位客人在曼哈頓西57街上知名的One57裏,簽下了一間價值650萬美元的公寓。

2015年5月,演藝事業如日中天的吳秀波,以550萬美元買下位於美國南加州聖瑪利諾的豪宅。內有私人庭院、超大遊泳池等配套齊全,據說當時吳秀波認為這裏挺適合自己養老的。

然而,五年後的2020年年末,吳秀波的這棟豪宅,最終被他以470萬美元的價格賤賣了。這個價錢不僅低於入手時的價格,也低於這套房子在美國的市場價。

賣掉美國房產的,還有某知名電視主持人。距2021年僅剩7天之際,她將位於美國的豪宅以800萬美元的價格出售了。跟吳秀波一樣,他們拋售美國房產背後,“是對美國市場信心不足”,一位從事海外房產業務的人士告訴市界。

2020年,在疫情重擊下,在美國、澳大利亞等國家,不僅僅是吳秀波們,一場來自中國買房客的撤退運動,正轟轟烈烈展開。

01 “吳秀波”們降價大甩賣

2014年、2015年,很多外國買家,拎著大麻袋的鈔票等著房子上市。一個房子出來,會有幾十個人溢價競爭,這其中包括中國買房客們,也不乏明星大腕。



那兩年時間裏,在美國加利福尼亞州洛杉磯比佛利山莊,上述主持人以750萬美元購置了一處豪宅。

誰也沒想到,5年後,大家開始相繼拋售美國房產。2020年9月2日,吳秀波將好不容易搶到的豪宅掛牌出售,首次掛牌價顯示為588萬美元。但在隨後十多天的時間裏,這棟豪宅一直無人問津。直到9月20日,吳秀波將這座房子的價格降至528萬美元。在斷崖式調價後的第十八天,終於有買家給了offer。





吳秀波美國房產交易記錄受訪者供圖

但讓人想不到的是,這套房子於11月25日,以470萬美元的超低價賣掉了。一來一去之下,吳秀波虧損了將近80萬美元,折合人民幣500多萬元。

按道理,這套房子位於富人區,小區成熟且配套齊全,但為何遲遲賣不出去?

美國資深地產經紀顧穎瓊告訴市界,吳秀波的房子建於1931年,不僅老舊且疏於保養,房子周圍布滿了野草,看起來破敗不堪。

再加上疫情的影響,美國當地人的置業需求紛紛從市區轉為郊區,這使得市區高端房產銷售下滑超過50%。因此,吳秀波的豪宅遲遲沒有買家上門。如吳秀波一樣,那位主持人也大幅降價甩賣了她的豪宅。

2020年12月24日,她位於美國洛杉磯比佛利山的豪宅,終於以800萬美元的價格賣出去了。這棟豪宅首次掛牌是2017年10月13日,但在此後兩年多的時間裏,一直備受市場冷落。無奈之下,她將價格從925萬美元降至899萬美元後,這棟豪宅才迎來了買家接盤。

與吳秀波房子不同的是,這位主持人的房子位於好萊塢,檔次更高,但相同的是,“這棟豪宅裝修也頗為老舊”,顧穎瓊告訴市界,這就意味著,後續翻新費用就會很高,除了降價甩賣,別無他法。

據ATTOM的2020年第三季度美國房產轉賣報告,美國有57155套獨棟住宅和公寓在2020年第三季度被轉賣。

報告還顯示,美國售出房屋的炒房者,平均需要192天才能完成交易,這是自2003年第三季度以來的最高水平。這一最新數據高於2020年第二季度的平均184天,和2019年三季度的176天。

2020年,盡管在低利率等政策刺激下,美國房地產市場逆市繁榮,且人民幣對美元匯率上漲,但這都難以抵消疫情蔓延帶來的負麵影響:失業人數和破產企業居高不下,美國引以為傲的經濟一時讓很多人看不到希望。



注:居外網中國買家詢盤量,根據買家對美國房產的谘詢統計。

對美國市場信心不足之下,2020年中國買家在美國的購房量不僅驟降,一場大撤退行動也在展開之中。

路透社援引行業數據曾預計,2020年四季度末,中國人購買美國房屋的數量將跌至8年低點,對應的金額或將降至120億美元之間,遠低於2018年的300億美元。

據全美地產經紀人協會最新調查顯示,在截至2020年11月的12個月內,中國買家至少拋售了約274億美元的美國房產。

不僅僅是美國,澳洲買房的神話也在破滅。

澳洲國民銀行在2020年年中就預測,澳大利亞房價在未來18個月內下降15%。大規模的失業、禁止房屋現場銷售以及移民減少,對澳大利亞房價造成重大打擊,這也給包括中國在內的買房客們上了紮實一課。



注:居外網中國買家詢盤量,根據買家對澳大利亞房產的谘詢統計。

路透社援引畢馬威和悉尼大學的一份報告顯示,截至2020年7月,中國買家對澳的投資減少了60%以上。按照現在的市場環境來看,2021年還將繼續下降。

數據還顯示,在過去的18個月內,交易數量減少43%至40筆,投資額也減少62%至24億澳元,中國投資者對澳洲的海外直接投資降幅,高於對其他西方國家的降幅。這說明,包括中國買家在內的許多國外買家已提前從澳大利亞撤離了。

看到現在悉尼和墨爾本房價不斷下降的事實,曾在澳大利亞買過房產的於樊,很慶幸自己的先見之明。早在2020年年初,於樊毅然賣掉了自己位於悉尼的別墅,盡管最終隻賺了50萬元人民幣,但“如果放到現在,大概率是要虧的”。

02 海外買房客成“楊白勞”

除了疫情重擊導致中國買房客對海外市場信心不足之外,也有不少人通過親身經曆明白了“‘去美國買房,去澳洲安家’,這隻是看起來很美好”。

不少中國買房客,最後不過是“楊白勞”。所謂“白勞”,就是即使平日有收入,但是終年都追不上日常的生活支出和債務。

郭嘯在美國加利福尼亞州的別墅已經持有五年了。在這說長也長,說短也短的五年時間裏,這棟別墅倒是升值了一些,但它額外的開支遠遠超出郭嘯的想象。除了交易時產生的費用如給房產經紀人的傭金等,郭嘯在持有時也繳納了不少費用,如房產稅、物業費等。



其中,占大頭的是房產稅。美國的房產稅,是個可怕的數字。每個州的房產稅率不一樣,最高能到每年2.5%左右,中位數是每年1.5%。拿上述成交800萬美元的豪宅來說,以1.5%的中位稅率保守估算,一年就要支付12萬美元的房產稅,折合人民幣78萬多元。

並且,遠在國內的郭嘯根本無法親自打理房產,隻能將其交給美國一家托管公司。但問題又來了,這就會產生一個托管費:尋找租客和房屋管理兩部分費用,為年租金的8%-10%。

郭嘯不願透露這棟別墅的總共開支,但他向市界坦言,“這些年的租金收益,除去額外開支,相當於幾欲虧損的持平狀態”。

尤其是在疫情重擊的2020年,美國當地人的住房需求從城區轉向郊區,這使得郭嘯這棟位於城區的房子,一度無人租住。

在疫情的當下,間隔越密的房子越不受歡迎,郭嘯的房子又恰好跟其他房子挨得很近。無奈之下,郭嘯這一邊下調了這棟別墅的租金,另一邊他還得支付昂貴的房產稅、物業等費用。低租金覆蓋不了高支出的現實下,2020年年中,郭嘯忍痛賣掉了這棟別墅。



令郭嘯沒想到的是,在賣掉這個房子之時,他又額外支付了一筆費用。按照加利福尼亞州的規定,賣房者需要支付包括過戶公證費、消費稅、經紀人傭金、房產稅,以及截至過戶日的水電等雜費。

最後,終於賣掉這棟別墅的郭嘯,拿著賣房的錢,在深圳龍崗區阪田買了民房對外出租。至此,郭嘯這才停止了“楊白勞”式的海外房產投資。

郭嘯告訴市界,美國房子的本質是消費品,不是投資品,它持有和交易成本高,大都沒有稀缺性。所以,房價上漲速度跑不贏通貨膨脹與各項附加稅費。如果非要投資美國房產,必須找到稀缺性的優質房產,比如核心城市核心地段配套齊全的房子。

網友“江湖盧二”則用自己的親身經曆,再三告誡她的粉絲們“不要做撲火的飛蛾”。2015年,在賣掉武漢的房子後,盧二花250萬元人民幣買下了澳大利亞悉尼的一個“樓花”。

那一年,受低利率和投資熱的影響,悉尼房價中值在第二季度就衝破了100萬澳元大關,場麵火爆到“一房難求”的地步。趁熱打鐵之下,盧二又在澳大利亞買下了四套房子。

這些房子雖然分布在不同的地方,有的在悉尼,有的在布魯斯班,但無一例外的,五套房子都是公寓。讓盧二沒想到的是,等到2016年交房的時候,因公寓房供大於求,澳大利亞住宅市場陷入低迷狀態。

從當年一季度的數據來看,墨爾本公寓房價格下跌了1.3%;其次是珀斯和堪培拉,均下跌了1.1%;悉尼則下降了0.6%。盧二為自己對澳大利亞房地產市場盲目的“樂觀”付出了慘痛代價。

五年後的2020年,疫情重擊下,盧二那個悉尼樓花最終虧了20萬元人民幣賣給了別人。布魯斯班的房子雖然沒有賣,但每套大約虧了20萬-30萬元人民幣。而位於布魯斯班唐人街的那套公寓,即便價格現在降到130萬元人民幣,也無人接盤,這個公寓當初的入手價是230萬元人民幣。

事到如今,看著擺在自己麵前的巨額賬單,已經負債逾百萬元人民幣的盧二頭都大了。不斷貶值且賣不出去的唐人街公寓,其租金根本覆蓋不了高昂的開支,每年光市政費、汙水處理費、物業管理費等,就高達五六萬人民幣。“如果賣掉這些公寓,就能抵消債務,但關鍵現在賣不掉”,盧二現在腸子都悔青了。

盧二告訴市界:“澳大利亞的市場相對成熟,城鄉差距不大,房價上漲幅度有限,不能將國內買房的思維搬到澳大利亞。如果非要在這裏買房投資,一定要買人口密度大的城市,切記不要買公寓。”

03 為何把胡蘿卜當長白參?

海外買房與國內買房的邏輯,兩者確實有著天壤之別。有人甚至戲謔中國買房客“錯把胡蘿卜當長白參”。

問題是,郭嘯們為什麽要去人生地不熟的海外買房?

幾年前,中國經濟快速發展,國人富裕了起來,但由於國內投資渠道相對狹窄,並且隨著限購令等政策的出台,國內房地產市場的發展空間有限。如此情況下,海外房產被國人當成新的投資渠道。

信息不對稱之下,一些買房客被海外房產所謂的“優勢”所蒙蔽了。比如房地產中介會宣傳稱:“海外房地產市場法規完善,能保障購房者的權益、房產為永久產權、擁有土地永久使用權,房屋的價值會因為土地增值而增值、房屋的租售比高等等。”

但是,海外購置房產在購房政策、相關法規上存在很多盲區,在產權和資金安全上也存隱患,這些風險被地產中介們大大弱化了。

盧二當初就是聽到地產中介說“在澳大利亞買房,隻要百分之十的定金、房租超高”後買下五套公寓打算做長線投資的,但地產中介沒告訴盧二的是“高昂的服務費、市政費、汙水處理費”,以及澳大利亞遍地都是公寓、很多年都有可能不漲的房價。



房地產中介更沒告訴盧二、郭嘯們的是,租售比高的也還是位於繁華地帶的房屋。網友“添哥在美國”告訴市界,在美國,很多地產中介的確會利用信息不對稱,抬高房屋價格、隱瞞海外房產的真實情況。

“比如美國房子雖然看起來便宜,但維護費用、房產稅、遺產稅等都會很高;再比如美國房子地大人少,沒有人口紅利、齊全配套的房子就沒有稀缺性。”

以上情況,在中國海外買房客的起步階段——東南亞國家泰國,也表現得淋漓盡致。

2014年,在泰國度了一次長假後,老雷便花了300多萬元人民幣,在普吉島買了四棟別墅。老雷如此壕氣的背後,源於當地中介帶他看房子時,指著還沒建成的一片空地說,“這是富人區,未來升值空間和租售比都會很高。”

然而,兩年後,當老雷拿到別墅,他才發現“這裏根本不是什麽富人區,周邊仍是荒涼一片”。想及時止損的老雷打算將房子賣出去,但他發現掛出的價格根本沒人買。此時的老雷,才搞清楚泰國的傭金模式。

所謂傭金模式,即賣一套房子,泰國開發商會給房產中介15%-20%的傭金。原本價格100萬元人民幣的房子,到中介手裏搖身一變,上調到154萬元人民幣成交。該價格遠遠超出房子在泰國的實際價值,這無疑提前透支了房子的增值空間。

房子賣不出去後,老雷又將希望寄托在了“代管代租”上。然而,當初8%的租金收益承諾,根本就是個“謊言”。100萬元人民幣的公寓,如果按照百分之百的出租率,以300元人民幣每天的租金收益來計算,除去每天60元人民幣的物業、水電費等成本後,也才勉強達到當初中介承諾的8%的年回報率。

但現實更為殘酷:普吉島也分淡季或者旺季。再加上7000多家酒店的競爭下,如果不是專業的團隊,最好也就隻能做到50%的入住率。就這樣到了2019年,此時的老雷即便願意200萬元人民幣揮淚甩賣四棟別墅,但市場顯然沒人來買單。

這一年,由於泰國經濟放緩導致購買力不足、泰幣持續升值、外國買家減少、金融機構收緊房貸政策等原因,泰國房地產市場持續低迷。迫於無奈,老雷開始琢磨如何將這些別墅盤活。

在經過市場考察、調研等繁瑣前期工作後,老雷傾力打造的酒店式公寓終於有了起色。但人算不如天算,2020年,一場疫情使得赴泰的外籍遊客與上年同期相比減少2927萬人次,負增長81.38%。

這邊老雷後悔不已掉進了海外房產的坑中,那邊依舊有中國買房客蠢蠢欲動。剛跨入2021年不到一周的時候,從事家居生意的王琪就向市界透露,打算到海外投資房產。

聽及此事,老雷連連喊“不”:“不要將國內買房的思維用在國外。國外不確定因素太多了,除了政策、市場、環境、法律等不相同外,國外更沒有國內的人口紅利,維護費用過高、而換手率卻很低。海外有風險,買房需謹慎。”

這樣看來,2020年,疫情這麵照妖鏡,讓海外房產的弊端無所遁形。吳秀波們此時的撤退,倒是明智之舉了。

(文中於樊、郭嘯、王琪、老雷皆為化名。)



googlywug 發表評論於
這幾個個例不代表市場走向
dakinglaile 發表評論於
高峰期買, 低穀賣, 房主不缺錢的話 就隻能看誰從中受益了 - 房產經紀人
國色 發表評論於
美國夢成噩夢。。。現在賤賣美國房產還來得及。再過兩年美國就會淪為第四世界國家。。。移民美國的都是窮人和罪犯。逃離美國的都是富人和精英。美國房子就更不值錢了。
匿名用戶 發表評論於
中國富豪再大撤退,也不會把帶出去的錢再帶回中國來了。我們當地市委書記的親戚早就移民加拿大了,貪汙受賄那是必須的,不然誰辦事?怎麽升官?錢送到海外,然後天天編故事讓我們這幫子韭菜以為海外不行了???那中國房價還漲的那麽厲害嗎?我們當地房價打7折都沒人買!而且,怎麽這麽多鬼城在中國出現?中共喉舌天天編故事,不翻牆還真以為自己最幸福了。當著奴隸還感謝著習近平這幫惡魔奴隸主。推翻中共統治,槍斃習近平!美國萬歲!等著給美軍當帶路黨定點清除我們當地邪惡中共政府的法西斯惡魔們!民主人權自由萬歲!
wjhwsh 發表評論於
夢碎了嗎?有那麽多錢,美國夢碎又何妨,別替富人操心,他們好的很,比你過得舒服。
帶頭大哥 發表評論於
我可以發言嗎 發表評論於 2021-01-13 14:22:41
說實話,盡管習近平的看上去的倒行逆施令人憎惡,從各種信息來分析,中國的確是一天天朝著好的方向發展。在美國買個空房子放著似乎沒多大意義了。
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美元被習近平卡住不讓出國,想買也買不了了
我可以發言嗎 發表評論於
說實話,盡管習近平的看上去的倒行逆施令人憎惡,從各種信息來分析,中國的確是一天天朝著好的方向發展。在美國買個空房子放著似乎沒多大意義了。
四國迷 發表評論於
新房賣個,10,000,000。不成問題,就是這種藝人習慣了掙快錢。
四國迷 發表評論於
甩賣,缺錢花嗎?主要美國房產持有成本太高,地產稅,園丁水費等,而且san Marino 這套老房子維護成本高,如果翻蓋新房(巳獲批,曾為之打過官司
grde 發表評論於
多少華人中介靠忽悠買房吃飯呢
多少華人中介靠忽悠留學吃飯呢
這些中介還會把韭菜忽悠回來的
等著瞧
虎翼 發表評論於
小編混飯吃,還沒刪掉這個老新聞啊?幾天來一次?
mtlks 發表評論於
加州洛杉磯房價年度平均上漲10%上漲幅度排在美國城市前10名,南加州聖地亞哥年度平均上漲幅度排在美國城市前5名,而加州首府沙加緬度房價年度漲幅排美國年度第一。這些演員主持的房子空了幾年,很多設施要置換維修所以買家出價低。疫情之中來不了美國,如果不是為錢的話,急著賣掉美國房產屬於失策。
duty 發表評論於
當年日本人也是狂買,最後被殺得片甲不回。
avardada 發表評論於
這才叫房子是用來住的,不是用來炒的
江湖行者 發表評論於
21世紀更看清了兩個流氓無賴惡棍一個是流盲無賴和娼妓,另一個就是媒體。世界每天都在發生著人間可歌可泣的動人的傳說和實際,然而他們隻對“蛆和蟑螂”情有獨鍾來吸引眼球,朝你那肮髒的媒體臉吐唾液粘稠的,是否可以?
試試水 發表評論於
主要是中介宰肥羊
speedingticket 發表評論於
這個房子主要是吳把那個小三進送進監獄,沒人住,沒人維修,到處破爛不堪,野草叢生,當然賣不了好價格了
體製內 發表評論於
He lost on his speculation. Others are doing okay.
帶頭大哥 發表評論於
加州幾百萬的房子不會跌,但是不自住的話確實麻煩。房產稅,房屋維護,各種保險,請人打理,各種擔心。。。
MonkeyWork 發表評論於
期待秀波老師再來一季《黎明之前》
xiaoyuzi 發表評論於
美國房市這麽好賤賣?是個傻子吧?
RomanticOnly 發表評論於
跑出來的錢才是錢。
lthy 發表評論於
最近藝人肥嫩韭菜們被反複收割,張藝謀郭冬臨購北京爛尾豪宅,開發商卷錢跑路。
jamesband007 發表評論於
快滾不送。
花果山莊主 發表評論於
亂講,這些人好不好容搗騰出國的錢,舍得再拿回國投資?
虎翼 發表評論於
前幾天剛發過,為啥反複發這樣的舊聞?炒作房地產?炒作爛演員?
January2016 發表評論於
這條新聞為什麽重複出現?難道是廣告位?