8月末的遼寧阜新，雨水頻頻，褪去了夏日的燥熱後，濕潤的秋風帶來了久違的舒適。

在阜新市太平區城南街道鑫源小區，茶餘飯後能看到大量的居民們悠閑地坐在一起聊天、打牌。與眾不同的是，他們談論的話題多是自己小區及周邊小區的房價。

“一套38平方米毛坯房，15000元，每平方米均價398元；一套56平方米毛坯房，20000元，每平方米均價357元；一套60平方米電梯樓毛坯房，45000元，每平方米均價750元……怎麽樣？很低吧，但一套都賣不出去。”大於（化名）今年51歲，在鑫源小區內開了一家房產中介，主要經營鑫源、城南小區（早期棚改）、米家小區等房源。談到該片區房產的售賣成交情況，大於顯得非常無奈。

阜新市，地處遼寧省西部的低山丘陵區，是遼寧省西北部地區的中心城市，沈陽經濟區重要城市之一，曾擁有全亞洲第一大露天煤礦，被譽為“北方煤都”。而今，褪去“煤都”光環後的阜新因低價房再次進入公眾視野。

澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者前往阜新市實地了解到，阜新市的“白菜價”房源主要存在於大於所在的鑫源小區以及附近米家小區等，這些小區基本都是遠離市區的棚改回遷房，而非通常意義的商品房。



某低價房源小區 本文圖片均為 澎湃新聞記者 張成傑 圖但“白菜價”房源背後折射出的，則是資源枯竭型城市的轉型困境。

“白菜價”棚改回遷房

澎湃新聞查詢多個二手房交易網站看到，阜新市低價房源普遍集中在城南小區（早期棚改）、鑫源小區、米家小區、平安西部、高德小區等，部分房源每平方米單價基本都在500元左右。



某網站低價房源截圖



某網站低價房源截圖根據網絡低價房源顯示信息，澎湃新聞記者前往房源所在小區進行探訪時注意到，這些小區都規模較大，環境整潔，更像是一個大的社區，超市、藥店、飯店、幼兒園、健身器配套設施也都較為完善。但房屋老舊，離市區較遠，有的甚至靠近荒地，並且小區均為棚改回遷房。



鑫源小區大於告訴澎湃新聞記者，他2006年底回遷入城南小區（早期棚改），當時小區有些人在市區買了房，也有人家裏回遷時分到多套房，很多人都有賣房需求，他看到其中商機，2007年就在小區內開了房產中介。“當時55平方米簡裝，好一點的能賣到9萬左右，生意最好的時候是2012年下半年，很多外地人來買房，為了小孩讀書落戶，一套房中介費都能賺5000元。”

隨著生意漸好，2015年大於又在鑫源小區購置了房產，“雖然都是棚改回遷，但這個畢竟是新小區，城南的房子老一點，不過還好脫手了，不然現在絕對也壓在手裏”，大於坦言，現在的房子越來越不值錢，生意也不好做，一個月賣出一套房屋都難，小區裏很多房產中介都不幹了，“這裏本來就不好賣，現在很多人賠著錢想脫手，2萬左右一套的房子多的是，想要，分分鍾就能給你找到5套。”

大於帶澎湃新聞記者看了一套城南小區（早期棚改）6層頂樓的毛坯房，建於2008年左右，約38平方米，售價1萬5，折合每平方米395元，因為閑置太久，裂痕嚴重，而且陽台有滲水現象。“棚改回遷房的質量都不會太好，如果長時間不住就會有這種問題，又是在頂樓，長時間無人打理問題很多，再便宜也無人問津。”大於表示。



38平方米售價1萬5在鑫源小區，一套60平方米的高層電梯樓毛坯房，建於2015年之後，房子較新，售價僅為4萬5。大於介紹，“電梯樓才賣4萬5，這要是從前想都不敢想，現在這個小區空置了很多，但即使這樣還是沒人買。”



鑫源小區電梯樓同為棚改回遷房的米家小區閑置房多的更為明顯，走進小區裏，到處都能看到張貼著出售房屋廣告的玻璃，小區極為冷清，記者以購房者的身份前往四層的一間55平方米房子，這套毛坯房標價2.5萬元。房主表示，自己全家都已搬到沈陽，當時分的房子多了一些，類似閑置的還有親戚的加起來有10套之多，現在不求賺錢，能脫手就行。

從房屋的玻璃向外看去，一片綠地，“住這裏特別清淨，遠離市區，你可以感受田園生活。”房主推薦說。



米家小區某房間窗戶外與距離市中心13公裏的米家小區、鑫源小區相比，平安西部小區相對而言靠近市區，距離市中心7公裏左右。小區裏一套網上掛牌售賣的55平方米頂樓毛坯房，售賣2萬元，每平方米均價364元，房子並無直觀問題。中介表示，2萬元包括直接把戶過到名下，水、電、物業費都會幫助置辦好。由於房主是外地人，急於脫手才會這麽便宜。



平安西部小區但阜新也並不是所有的房子價格都如此低廉、售賣困難，市中心的新房普遍單價在每平方米3900元左右，像碧桂園、祥宇等品牌樓盤保持在每平方米5000元以上，且售賣緊俏，好的樓層基本已經售光。而多數二手房房價則保持在每平方米2700元上下，也未出現“白菜價”。

當然，這樣的價格和南方很多城市甚至縣城的房價相比，已經是低得不能再低了。

阜新出租車司機李平（化名）坦言：“房價降得最快的就是原來的棚改回遷房，之前住的大多都是礦上工作的，隨著多個煤礦關停，很多人都隻能外出打工，本來也沒多少人了，而且房子和商品房比起來質量不怎麽樣，誠心想住的話都不會買這裏，人越走越少，房子越剩越多。”

“白菜價”背後的資源枯竭型城市轉型之困

前有鶴崗，今有阜新，皆因“白菜價”房子上了熱搜。

與鶴崗類似，過去阜新也曾經是重要的煤炭基地，因煤而興，巔峰時期，僅海州礦的年產量就占據全國總量的10%以上。然而，經過多年的開采之後，阜新的煤礦資源已經枯竭，煤炭主導的單一產業開始衰退，城市陷入了“礦竭城衰”的困境。



阜新海洲露天礦國家礦山公園2001年阜新市被國務院確定為“全國首個資源枯竭城市轉型試點”，隨後開始了艱難的轉型摸索。然而，城市“資源依賴症”並沒有隨著轉型的提出而徹底解決。

在中國社會科學院生態文明研究所理論研究室主任、研究員王業強看來，由於阜新市長期依賴煤炭資源開采，煤電在地方經濟占比超過一半，在城市經濟發展中缺乏產業結構調整的動力，長時間內城市產業結構較為單一。阜新市在提出轉型後，煤炭在很長一段時間仍是支柱產業，地方經濟依然沒有擺脫對傳統資源的依賴。

新華社在2017年曾報道，盡管這些煤城已宣告資源枯竭，國有煤礦產量曲線卻一度箭頭向上，與“黃金十年”市場走勢高度擬合：阜新礦業集團2001年原煤產量826萬噸，2011年增至1210萬噸，隨著市場下滑產量跳水，2015年又降至771萬噸。

阜新過去以煤炭作為支柱產業，2015年左右煤炭行業下行，期間就業機會減少，人口出現外流。

上述報道提及，2015年，阜新礦業集團營業收入一下子減少30個億，利潤總額由正變負。2016年更是雪上加霜，由於無煤可采，本地7座煤礦關閉了6座，2.8萬名職工麵臨轉崗分流。該集團一位財務負責人透露，2016年阜新市76%的社保缺口，來自於這個多年的納稅大戶。

此外，澎湃新聞查詢阜新市2015年和2019年國民經濟和社會發展統計公報注意到，從全市戶籍人口數據來看，2015年末是189.5萬人，2016年末是188.9萬人，2017年末是186.2萬人，2018年末是185萬人，2019年是183.7萬人，4年減少了5.8萬人，阜新的人口一直呈淨流出狀態。

另據遼寧省各城市最近三年的國民經濟和社會發展統計公報顯示，阜新市的GDP三年均排名末位，2017年至2019年分別為421.7億元、446億元、488.1億元，而同省的大連市則為7363.9億元、7668.5億元、7001.7億元，近三年均位列第一，對比懸殊。

其中，2019年阜新實現GDP為488.1億元，人均地區生產總值27945元，不足全國平均水平的四成。我國人均國內生產總值為70892元。

“根據統計數據，2019年東北阜新、鶴崗的商品房均價分別在3500元和2900元左右的水平。峰值出現在2014年，分別為3900元和3500元左右。明顯的變化是都經曆了一個緩慢的上升，然後下降的過程，步調基本一致。”中國社會科學院生態文明研究所理論研究室主任、研究員王業強對澎湃新聞分析，這些資源型城市的衰退必然會造成房價的低迷，主導產業衰落，接續產業跟不上，經濟衰退必然留不住人。隨著人口流出以及人口向中心城區集聚的發展，那些位置差、配套差的回遷房就會麵臨被拋棄的風險。

轉型路在何方

王業強表示，經濟衰退、人口淨流出，這實際上就是城市收縮的現象，也是國際上城市發展過程中普遍存在的現象。在我國部分地區，很多城市也麵臨著局部收縮的問題，隻不過東北地區表現較為明顯，轉型是這些城市所麵臨的必然選擇。

近幾年，在中央和地方的共同努力下，雖然大部分枯竭型城市實現了經濟增長，但轉型目標遠未完成，很多資源枯竭型城市仍在轉型路上。

在王業強看來，東北振興這麽多年，國家給了很多政策，但是產業轉型升級依舊是困難重重。除了外部環境因素之外，一個關鍵的原因就是體製機製不活。

“由於長期受傳統經濟發展思維束縛，重工業經濟地位根深蒂固，短期難以改變，自主性、多元性、靈活性的產業發展意識不夠。東北缺的不是技術創新，而是製度創新。因此，東北產業轉型升級，需要重點克服阻礙創新的體製機製，尤其是在產業智能化時代，利用東北老工業基地基礎優勢，通過與新技術、新產業融合推動轉型升級，改善營商環境，完全可以彎道超車、實現振興。”王業強說。

王業強表示，以阜新為例，從自身發展來看，首先應大力引進環境治理方麵的專門人才，利用國內外環境監測與治理的先進技術，盡快改善全市生態環境。如今阜新市環境汙染嚴重，加大環境治理力度，確保生態環境逐年改善，營造宜居環境已經迫在眉睫。其次是應完善城市產業體係，克服對傳統煤炭資源的依賴性，發展新興產業。

值得注意的是，阜新也開始從環境治理和生態修複為出發點來探索新產業。

新華社2019年曾報道，阜新規劃建設百年賽道城，賽道城項目規劃區域約30平方公裏，其中24平方公裏為廢棄礦區，6平方公裏為待建城區。規劃在24平方公裏的廢棄礦區中，依托礦坑現狀及分布，建設12條各類“主題賽道”，同時圍繞賽道規劃建設特色小鎮集群，涵蓋紅旗賽道小鎮、賽道樂園小鎮、冰雪世界小鎮、汽車摩托車場地賽競技小鎮等。6平方公裏的待建城區規劃建設以職業教育（重點發展通用勤務專業）為主要發展方向，力圖打造成教育、研發、創客等產業的綜合體。

王業強還表示，除了內部動力外，還要積極抓住外部機遇來破解自身困境，包括高鐵、機場等發展機遇，不斷完善區域基礎設施和交通網絡建設，積極融入國內經濟大循環，為當地產業轉型發展創造機遇。

比如，預計今年年底建成通車的京沈高鐵，起自北京，途經北京市順義區、懷柔區、密雲區，河北省承德市，遼寧省朝陽市、阜新市，終至沈陽。京沈高鐵全線通車後，將進一步擴展東北地區高鐵網覆蓋麵，加快形成東西並舉的進出關高鐵通道，極大方便沿線群眾出行，對促進區域經濟社會發展、助力東北全麵振興，具有十分重要的意義，最直接的就是房價也有可能提升。

此外，王業強也談到，隨著“一帶一路”倡議的提出，東北亞經貿合作發展活力增強，如何抓住這千載難逢的曆史機遇，也是東北諸多城市所應探究的。