- 1“昶昊悅府”不過是石家莊城中村改造遺留亂象的縮影，根源主要為2008年開始的“三年大變樣”政策，這項政策鼓勵未批先建，催生出了數百個“違法”項目。盡管官方想盡辦法給補證，但至今未能完全消化。多年來，業主、開發商與當地政府之間相互拉鋸，讓當地樓市變得魔幻而有趣。
- 2“三年大變樣”政策下，最關鍵的突破就是允許未批先建。有報道顯示，“三年大變樣”期間，石家莊政府將73個城中村列入改造範圍。其中27個城中村，在短短一年時間內被拆遷改造，該市甚至提出了“一年一大步、三年大變樣”口號，並以“石家莊速度”在全國引起轟動。
- 3出現問題的項目，隻能通過後期補證完成“合法”。盡管有各種政策協調安排，但“補證”並不簡單，畢竟還是要按照法律規定的形式走。開發商吳某為了讓項目盡快補齊證照手續，有一段時間幾乎每晚都泡在歌廳。
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記者丨李曉磊 編輯丨覃旭
2020年春節過後，石家莊的天氣還有些冷。因為疫情，這裏的樓市暫未回暖。2月6日下午，憋在出租屋幾日的劉天宇難掩平靜，他決定外出到附近街區看下買了幾年的“圖紙房”。
走了10多分鍾，他在一處高聳的藍色圍擋前停住，“我的房子就在裏麵，還沒動工。” 這個樓盤名為“昶昊悅府”，是石家莊橋西區東簡良村的舊村改造項目。五年前，劉天宇向親朋借款幾十萬元準備買房成家。那時均價每平米8000元，開發商承諾，次年年底能交付。
來自邯鄲農村的劉天宇，原本想通過買房成為省會居民，但幾年來，他仍在飄搖中過活。直到現在，這片家園仍沒建成。今年春節前夕，他因此失去了長跑5年的愛情。
和劉天宇同在“昶昊悅府”買房的至少還有300人。由於證照不全，該項目停滯多年，買房人長期被這個圖紙上的“新家”綁架。
如今，河北省自然資源廳又調整土地政策，暫停了“昶昊悅府”用地審批。預計在今年3月30日才能完成土地招拍掛，其他證件再慢慢補辦，房子的交付又是遙遙無期。
“昶昊悅府”不過是石家莊城中村改造遺留亂象的縮影，根源主要為2008年開始的“三年大變樣”政策，這項政策鼓勵未批先建。當建設狂潮從曆史舞台散去後，各種棘手問題湧入樓市下半場。
10多年後再回首，“三年大變樣”確實讓石家莊麵貌換新，也令它經受發展陣痛，催生出了數百個“違法”項目。盡管官方想盡辦法給補證，但至今未能完全消化。多年來，業主、開發商與當地政府之間相互拉鋸，讓當地樓市變得魔幻而有趣。
“昶昊悅府”項目售樓部。攝影：李曉磊
借錢買房，等了多年還是“圖紙房”
和劉天宇一樣，李兵也被房產問題折磨著。他買的樓盤叫“國仕山”，是石家莊市裕華區位同村的城中村改造項目，算得上當地最大體量的項目之一。誰也不會想到，它已讓廣大業主焦頭爛額了8年。
位同村早前有個集體企業，名為石家莊市魏通房地產開發有限公司。為了方便搞開發，2009年，支部書記馬長江決定將村中全部股權轉給外人。此後，村子開始拆遷，並發生多起暴力事件，3000多名村民的生活再也沒平靜過。
2011年，占地900畝的“國仕山”開盤，一期瞬間賣完。2012年，二期開盤時，影視演員王剛到場表演。李兵在宣傳誘惑下，借錢交了一部分房款，每平米7000多元，依照認購協議，2014年8月31日交房。
雖明知開發商還未取得開發手續，李兵還是認了，因為當時石家莊很多房地產都是如此。接下來，房子卻建建停停，2013年7月21日，在政府專項整治中停工，直到約定的交房日，也沒複工。這急壞了購房者，他們通過各種途徑維權，但沒結果不說，一年多後，項目又卷入腐敗問題。
2014年10月，時任石家莊市民政局局長、原石家莊市建設局局長李文昌落馬，一個腐敗窩案被揭開。業主後來才知道，“國仕山”開發商早就與李文昌勾結在一起了。石家莊市人民檢察院信源還顯示，位同社區包括支部書記馬長江在內的7名村幹部，在2009年至2013年間，借改造之名收受開發商8000多萬元賄款。
“國仕山”三期2014年開始無證銷售，協議交房時間是2016年。但是，開發商再次失信。這一年，前述窩案也在法院開庭。“國仕山”二期、三期的2290戶業主繼續維權，“政府工作人員每次答應的挺好，可就是推進不了。”李兵說。
“國仕山”項目。攝影：李曉磊
熬到2017年4月底時，房子問題還沒解決，開發商突然讓業主補繳房屋全款，否則，將單方解約收回房產，這遭到很多業主拒絕，認為是開發商違約在先。
很快，未補款的業主收到通知：“由於您個人的不當行為，影響了項目大局利益，我公司決定和您解除《認購協議書》……逾期後果自負。”為保住房子，很多人選擇補款。
人民網“領導留言板”與河北新聞網“陽光理政”平台信息顯示，項目進展依然緩慢。
2018年4月，石家莊市政府工作人員告訴業主：“因項目屬專項整治範圍內，近日正在辦理處罰到位通知單，待辦理後，土地收儲手續和申請複工手續即可同時辦理”；5月，開發商辦了寬限期複工證；8月，開始漫長的規劃公示。到2019年4月，得到的消息是“督促開發商加快手續跑辦速度”。至今，工地還沒有複工，業主們得到的反饋是：“下一步，開發單位會按照程序盡快推進土地、規劃、建設等手續的跑辦。”
相比李兵這樣買了“圖紙房”的群體，還有很多人是有房無證（房產證）。石家莊西美實業集團旗下的“西美五洲天地”和“西美70後院”項目就是如此。
兩個項目占了一部分小馬村的集體土地，2008年開始“城中村”改造，建設高端住宅，分別於2011年、2012年銷售，開盤均價每平米7000元左右。由於開發商證照手續不全，入住多年的業主無法辦理房產證，很多業主拒絕繳納尾款，多年來也是矛盾叢生。
在石家莊，類似項目很多。《石家莊日報》顯示，“三年大變樣”期間，石家莊政府將73個城中村列入改造範圍。其中27個城中村，在短短一年時間內被拆遷改造，該市甚至提出了“一年一大步、三年大變樣”口號，並以“石家莊速度”在全國引起轟動。
這些出現問題的項目，隻能通過後期補證完成“合法”。業主們則早已疲憊不堪。
“補證”之路漫漫。攝影：李曉磊
為了補證，開發商成天泡在歌舞廳
作為石家莊本土開發商，吳磊已在行業內做了15年。2008年，“三年大變樣”開始後，他的公司通過一係列運作，參與到裕華區一個城中村改造項目中。因為當時政策允許未批先建，吳磊以為手續和證件很快能下來，但沒想到一等就是近10年。
“按照協議，房子蓋好後，要給村裏幾百套回遷房，剩餘歸我們。”吳磊的公司先付了巨額的拆遷和安置過渡費，讓施工隊將土地先圈起來。按照公司規劃，項目分三期建設。
因資金短缺，2010年，樓盤剛挖完地槽，吳磊就組織賣樓，均價6000元一平米。他們與業主簽訂的並非正式的房管局備案合同，而是一份認購協議。這種做法，當時在石家莊的城中村改造項目中被廣泛應用。吳磊坦承，這實際上是給業主“挖坑”。
為了取得業主信任，開發商隻能先收一部分房款。很快，一期房子賣完。拿到資金後繼續施工。大約一年後，又缺資金了，用同樣方式賣二期房子。以此類推，等到2013年底三期賣完時，一期房子才剛剛封頂。當所有房子都過了協議的交付時間時，法律要求的開發手續大部分都沒辦下來。後期還因業主維權和“違法”建設原因，被迫停工。
談起和業主的“戰爭”，吳磊哭笑不得。剛開始，有業主在小區掛條幅，罵其是“狗娘養的開發商”。他暗想，罵幾下也就過去了，辦不下來證件，隻能采取拖延戰術。業主們繼續在網絡、媒體上頻頻投訴。輿情給了政府壓力，便開始約談吳磊。他也沒辦法，硬著頭皮被批評了幾次。吳磊被業主施壓期間，常被人跟蹤。他擔心出意外，在私家車裏準備了防身工具。
“好多人覺得開發商很強勢，那是個別的，大多是被政策牽製著。” 吳磊告訴《鳳凰周刊》，他理解業主的行為，但是沒有辦法，隻能通過各種渠道去協調關係，光送茅台酒和中華煙就耗費了100多萬元。為了讓項目盡快補齊證照手續，有一段時間他幾乎每晚都泡在歌廳，因醉酒多次被送到醫院。愛人反感他，經常將他趕出家門，他隻好在酒店開了長包房。
後來，他的項目被列入“專項整治”範圍，這意味著能享受些特殊政策，加快項目進展。
在河北石家莊，類似在圍擋中的空地比比皆是。攝影：李曉磊
但業主的維權行動沒停止。吳磊也比較克製，直到公司大門被人潑糞，有人將PS的他和女性的豔照貼在門口後，他徹底怒了。他安排公司人員去找維權業主要房屋餘款，否則將斷水斷電。吳磊有些怨言，他認為很多業主已花低價買了房，是“撿了便宜還賣乖”，當然這樣做，“隻是想拖延時間，讓我騰出手來去協調手續。”
但是，還沒通知幾戶業主，吳磊的公司就被舉報到“掃黑辦”。他慶幸自己的員工沒有采取過激行為，被約談後總算沒有後續追究。
他隻能繼續找有關部門補辦手續。吳磊深知其中難度，因為每年的建設用地指標有限，不能全部用來補齊城中村改造的“欠賬”。
這幾年，城中村改造項目“補證成功”的新聞，常常出現在石家莊本地的新聞報道中。有一次土地拍賣，政府計劃出讓31宗地塊，最後28宗成功出讓，其中18宗為城中村改造項目的補證地塊。
“三年大變樣”政策剛結束的前兩年，石家莊“補證”項目數量並不大。到2014年多了起來，市區共出讓54宗土地，其中33宗地塊上的27個項目是“補證”的。但吳磊還是沒趕上這趟車。
兩年後，官方發布《石家莊市內區2017-2019年住房用地供應三年滾動計劃》，其中橋西區、新華區、長安區、裕華區、高新區三年供地指標為1000公頃。吳磊再次看到希望，又一頭紮進協調新關係的酒局中。
到現在，吳磊的開發項目，一期土地證辦下來了，二期走了“招拍掛”手續，三期剛完成土地收儲手續。
盡管有各種政策協調安排，但“補證”並不簡單，畢竟還是要按照法律規定的形式走。
陷入”補證狂潮”的石家莊樓市。攝影：李曉磊
比如土地招拍掛是開放的，如果已建成小區的土地，被他人拍走怎麽辦？吳磊說，“這個倒不用擔心，誰拆遷誰優先”。但是，有的開發商等到“補證”機會後，卻沒有資金。這就麻煩了。為了不讓土地易主，組織方隻好安排成流拍，等到這個開發商籌到錢了，再掛牌。
在石家莊參與城中村改造項目涉及“補證”問題的，除本土開發商外，還有不少全國知名房企。也有一些開發商不想“補證”了，因為還要投入巨額的資金，“他們覺得隻要業主居住，就能綁架住政府。”吳磊直言。
“所向披靡”之後，一地雞毛
一切的糾結，都緣於“三年大變樣”運動。2007年12月10日，河北省提出開展這項政策，意在快速改變全省城鎮麵貌。作為政治任務，由主要領導親自抓落實。一時間，燕趙大地變成大工地。
當年還是小開發商的吳磊，也嗅到了金錢的味道。他憑直覺認為，石家莊地產業要迎來窗口期。此前很長時間，石家莊麵貌很差，低矮的房屋隨處可見，大樹稀缺綠地少，空氣汙染粉塵多。在灰蒙蒙的天空下，連石家莊人都自嘲是“天下第一莊”。
這種落後有著特殊原因。石家莊缺乏城市發展的曆史積澱，因鐵路交通樞紐位置而興，1968年石家莊才成為河北省會，後在京、津兩個特大城市覆蓋下，一直顯得破舊、土氣和落伍。
顯然，被折磨許久的石家莊需要迅速成長。“三年大變樣”政策出台後第17天，當時的河北省委領導在省會城市建設工作座談會上明確提出：“實現三年大變樣，第一招是要大氣魄地拆，要堅持大手筆，所向披靡，成片地拆出土地來……”
城中村成為拆遷的首要目標。實際上，石家莊的城中村改造，早在2002年就大規模啟動，但速度比較慢。其中首要問題就是土地產權。
12年來，石家莊仍在解決城中村改造遺留問題。攝影：李曉磊
長期關注房地產領域的河北大學政法學院副教授劉廣明介紹，城中村土地是村集體所有，卻又身處城市，擁有城市土地功能。要進行開發建設，必須轉化為城市土地性質，經過層層審批。這涉及到征收、補償等法律程序，最關鍵的是建設用地指標。
而“三年大變樣”政策下，最關鍵的突破就是允許未批先建。全省任務下來後，石家莊衝鋒在前，於2008年正式啟動。
如今已落馬的石家莊市原市長艾文禮放話，要用三年時間，投資1111億元，建設146個城建項目。如此大的蛋糕，導致石家莊房地產企業急劇增加，《中國房地產報》稱，該市最多時達到1400餘家，而一級資質的僅5家，二三級資質的189家。這些公司大多從事著圍標、倒賣手續營生。
突然暴富的還有拆遷公司。粗獷的工程，瞬間開啟另一場資本遊戲，並時常伴隨著暴力。
僅2008年，石家莊就拆了1200萬平方米建築，是當時全市建築總麵積的13%。吳磊的幾個朋友，都因此從幾百萬的小資老板，變成億萬富豪，提前過起了“打打麻將喝喝茶”的退休生活。
隨著政策指引，石家莊在“三年大變樣”初，年土地報建量達到4500萬平方米。《國際金融報》報道，2009年全市建築工地有2700多個。尖嶺村、小沿村、方北村、北杜村……在城市各個角落，都能看到城中村改造現場。
每隔幾天，石家莊人都會發現有新的大樓拔地而起，有人習慣稱之為“蓋房革命”。之前，在全國樓市幾乎看不到石家莊的影子，這次它變成黑馬，房價漲幅排在全國前列。
但另一個維度卻是，本地人買房的數量並不多。因為有住房剛需的多是回遷戶，他們手中並沒現金流，在一定程度上導致了供需失衡，但這沒減弱開發商的狂熱。吳磊告訴記者，他們是在助力政府完成“革命”。
此種模式讓各方賺得盆滿缽滿。“法不責眾”的思維，讓不少開發商敢逾越紅線，原本就亂象突出的城中村改造，衍生問題集中爆發。不少老板沒有開發經驗，導致滿城都是未完工的“違法項目”。有的僅僅圈了土地就開始賣“圖紙房”，有的為籌集開發資金進行非法集資。
因住不進新房或辦不了房產證，石家莊頻頻出現維權事件。這在很大程度上，倒逼著政府給“違法項目”補證“洗白”。
力推“三年大變樣”的領導，在2011年離開河北任職。也是在這一年，石家莊開啟了主要針對城中村改造的遺留問題的整治，“補證”工作延續至今，仍未完成。
2015年，先是中央巡視組批評石家莊違規房地產項目比例較大，後來河北委巡視組指出，當地“在土地出讓和房地產開發建設方麵，存在欠繳或者隨意減免土地出讓金，未辦理土地證、規劃許可證等手續或手續不全，私自改變規劃、增加容積率等違規違法問題”。
解決石家莊城中村改造遺留問題，成為政府每年工作的重中之重。攝影：李曉磊
石家莊政府表態稱要加大整治。這一年，有近60個項目補了證，2016年又有50多個項目補證。
2016年11月中旬至2017年1月上旬，河北省委巡視組對石家莊市進行巡視後，反饋該市，“房地產專項整治工作遺留問題較多，目前仍有一些違法違規建設項目未整改到位”。
對此，石家莊市政府在通報整改情況時表示，已先後出台了8個政策文件用於處理曆史遺留問題，並表示，未取得土地、規劃、施工手續的項目，均在按照程序完善手續。2017年，又有50多個項目完成“補證”。
而2018年7月至9月，河北省委巡視組對石家莊市進行常規巡視時，再次提到這個問題，措辭更加嚴厲：“個別城中村拆遷改造項目長期得不到妥善解決”、“房地產開發違規違法問題整治效果與百姓期盼有差距。對房地產開發領域存在的問題，在規範市場、嚴格監管、強力問責等治本方麵用力不夠”。
石家莊繼續整改，並在2018年底前完成對66個遺留項目的處理，大部分是“補證”。
一份2019年7月出台的文件稱，對符合規定條件的項目將遵循“法不溯及既往”原則。通俗來說，就是不用今天的規定去約束昨天的行為，對在建或已建成入住形成占地事實的遺留項目，繼續補辦手續。
剛剛過去的2019年，又有近20個項目成功“補證”。但還有很多項目積重難返，爛尾至今，而那些等著收房或辦房產證的業主，仍不知道還要等多久。