遠遠的霧
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我最近在琢磨把佛羅裏達的退休房換一下，搬到一個離幾個朋友比較近的區。所以，這段時間我對房屋市場比較關注。昨天正好看到 The Hill 的一篇報道，分析當前美國房子“賣不動”的現象，而且主要集中在前幾年房地產最火熱的“陽光地帶”，包括我所居住的傑城。
新冠疫情曾引發佛羅裏達房產熱，此後逐漸進入一個冷卻期。盡管房貸利率較前一段高點有所回落，但最近的美伊戰爭，又給貸款利率澆了一盆冷水，整體又有點走高了，再加上房價依熱堅挺，買賣雙方的心理預期出現明顯錯位，導致市場交易陷入遲滯狀態。
根據 Redfin 的最新分析，美國房源“滯留”現象已升至近年高點。目前，全美約有 52.2% 的在售房源掛牌超過 60 天仍未成交，這類房源在業內被稱為“陳舊房源”（stale listings）。在一些交易特別緩慢的地區，這一比例甚至超過 60%。也就是說，對大多數賣家而言，兩個月內順利成交已不再是常態，而是越來越難的目標。目前，這些“賣不動”的房源總價值已高達 3470 億美元，創下新高。
這種遲滯現象，主要有三個方麵的原因。
首先是買家的觀望情緒。雖然抵押貸款利率從 7% +有所回落，但在通脹壓力、潛在裁員風險以及國際局勢不確定性的影響下，不少購房者趨於謹慎，更多選擇持幣觀望，而不是貿然入市。
其次是賣家的貸款“鎖定效應”。大量房主當時買房用的是 3%–4% 的低息貸款，他們並不願意放棄現有的低息貸款，去換取一套利率更高的新房。這種寧可不動也不吃虧的心理，使得市場上的有效供給雖然增加，但真正著急成交的賣家卻並不多。
第三是價格預期的錯位。賣家仍然希望兌現過去幾年房價上漲帶來的升值紅利，而買家的購買力卻被高利率明顯削弱。雙方在價格上的僵持，使得不少房源長期掛在市場上，一個想賣高價，一個支付不起高價，所以使得交易遲滯下來。
在這樣的市場環境下，專家也給出了相對務實的建議。對賣家而言，當前市場屬於“買方市場”，如果定價過高，很容易在一開始就失去競爭力。一旦房源掛牌時間過長，買家往往會產生“這房子是不是有問題”的心理，反而期待更大的折扣。因此，合理定價、盡早成交，往往比慢慢等高價更現實。
對買家來說，雖然當前選擇更多、競爭更小，但也不能掉以輕心。尤其是在氣候風險較高的地區，房屋保險費用近年來上漲明顯，加上長期貸款成本依然不低，都會對整體支出產生持續壓力。在談判中，可以嚐試要求賣家提供利率買斷（buy-down）、成交費用分擔等讓利條件，以降低實際負擔。
從區域來看，這種“賣不動”的現象在陽光地帶（Sun Belt）最為明顯，尤其集中在佛州和德克薩斯的一些大城市。在這些地區，賣家數量幾乎是買家的兩倍，供需關係明顯失衡。根據 The Hill 援引 Redfin 的數據，全美房產交易最遲滯、陳舊房源占比最高的 10 個城市如下：
邁阿密（Miami, FL）—— 62.6%
聖安東尼奧（San Antonio, TX）—— 58.3%
匹茲堡（Pittsburgh, PA）—— 58.1%
西棕櫚灘（West Palm Beach, FL）—— 55.9%
奧蘭多（Orlando, FL）—— 55.7%
傑克遜維爾（Jacksonville, FL）—— 54.8%
坦帕（Tampa, FL）—— 54.1%
休斯頓（Houston, TX）—— 53.9%
達拉斯（Dallas, TX）—— 52.5%
沃思堡（Fort Worth, TX）—— 51.8%
與這些城市形成鮮明對比的是舊金山灣區。例如聖何塞（San Jose），可謂“風景這邊獨好”，那裏房地產依然火爆，陳舊房源比例僅為 19.8%，看來那裏的人都不差錢，華人也多，顯示出高科技中心區域仍然具備較強的住房需求和更快的成交速度。
整體來看，美國房地產市場正處在一種“僵持的春天”：賣家不願降價，買家不願追高，雙方都在等待更明確的利率走向和向好的經濟信號，戰爭早日結束應該算是個契機。
2026.4.4 於美國
我們以前， 嗬嗬， 有過出租房產，後來工資的收入遠遠超過當房東的收入， 而且當房東一個不小心租錯了人， 就可能鬧到上法庭才能趕走。 就吧出租房都賣掉了。 現在我們的房子不住的時候就都空著。 懶得操心。