袋鼠國Bob
澳洲華人的生活記載
麵對日益嚴峻的“住房短缺”問題，租客租不起房，置業者買不起房。所謂的“住房承受力”就是房價與收入比，現在已經飆升到8.2的曆史記錄高點。所以澳州政府不斷推出新政，調整城市規劃策略，過去冷冷清清的地區，現在成為中密度，甚至高密度區域，非常熱鬧。我們很多朋友麵對“一夜變天”的境地，因為坐落在過去並不非常熱鬧的地區，可能不久的將來，會成為高樓林立的繁華區。所以最大的問題，你的房子會不會拆遷？會不會因為建高樓時的采光、噪聲、堵車和灰塵的影響？房價會不會因為從低密度區域向高密度區域過度而引起的波動？
早在二、三十多年前，墨爾本的城市規劃策略是向郊區發展，以CBD向外擴展40-50公裏的遠郊，政府收購牧場，農莊的地皮，建立衛星小城市。政府投資道路、接通公共交通、蓋醫院、開設學校和購物中心等公共設施。老百姓可以用比較便宜的價格買到500平方米左右的獨棟別墅。但經過若幹年的嚐試，以失敗告終。主要原因要建立一個全新的、各種設施齊全的小城鎮，政府需要投入的資金太大，力不從心，時間拖太久。另外地處偏遠地區，不受工薪階層的歡迎，每天1-2小時的通勤時間不現實。因為各種設施的不健全和進度緩慢，即便不是上班族的居民，也是苦不堪言。
這個決策不能算徹底黃了，但大大折扣。這幾年政府的規劃部門的策略急轉直下，在內城區、近城區，特別是一些傳統老區、交通樞紐中心、名校林立、購物中心、娛樂中心和餐飲中心等健全的地區，開始興建高層公寓和次高層公寓。我們博士山就是第一批引進特高層公寓群的區，像35樓以上的高樓，都在一片片地建，更別說5層以下的公寓、聯排別墅Townhouse等。同時政府大力改造公立醫院，學校、養老院，體育娛樂設施和購物中心。甚至有個10年規劃，正在興建一條橫貫南北的地鐵係統，博士山地處中心點，一端通往飛機場，另一端途徑Monash大學，終點去海濱。
我們住在博士山感受越來越便利，通常這些摩天大樓的停車位都在地下，挨著地麵之上的1-2層是商場、銀行和購物中心，2-5層是餐館和服務行業，再上麵是辦公樓、旅店和民宿，10層以上是民居。很多大樓還帶有遊泳池、健身房，閱覽室和會議室，非常現代化的居住形式。
對於投資地產作為租賃的投資者，盡管物業等開支比較大，但投資回報率算下來相當高，而且出租率相當高。早兩天我看到一個高樓公寓的airBNB一房一位的公寓房，每晚要$400，而且至少兩晚起租，估計是有人買了公寓單元，自己做民宿的，投資回報相當可觀。
但是感覺人是越來越多、越來越雜，到上下班高峰，進出高樓的車輛經常堵車，開車還是步行快。
最近有報道，墨爾本又有幾十個傳統經典大區（都在公共鐵路線站頭附近），容許修建10層以下的高樓，並加快完善周邊的服務設施和基建。今天剛剛看到新州的規劃總署設計師撰文，需要引進墨爾本對中密度建築群的發展策略，在未來悉尼內城區和近城區的城市規劃，也可能從別墅房和聯排別墅過度到中高密度的公寓，可能5-10城樓的公寓到處都是。所以有利有弊，帶來繁榮的同時，讓購房者買到更便宜公寓單元。當然也會帶來很多的問題，社會發展肯定是在不斷調整，很難說哪種方案一定最佳的，可能有一個逐漸嚐試，平衡和調整的過程。
這跟我有什麽關係呢？因為我有個投資房剛好在這次政府新規劃的二十幾個傳統居住區裏麵，也就是說，未來10年，這個區也會高樓林立，但隨之而來整個大區公共設施的完善和繁榮是顯而易見的。我需要關注相關的信息，我這個投資房是一個1970年代的磚房單層的Unit，占地約170平米，實際居住麵積有120平米，還有獨立的前後花園。盡管我這個房子地處該區的中心地段，但不在新規劃建造高樓建築群的地段，政府高價收購不太可能。因為新計劃而大興土木的噪聲、灰塵和交通堵塞現象並沒太大影響。
剛剛收到的規劃圖
但大批的公寓建成後，對租賃市場應該會有影響，出租的租金和出手的速度會打折扣。要是不繼續持有，那就要賣。我問了AI，從未來從“增值潛力”，“稀缺性”，“居住麵積”和“舒適程度”，AI給出的建議是不要賣，繼續持有一段時間，AI認為政府在經典老區開發大批住房的方案對我這個房子沒什麽影響。所以我比較納悶，我該怎麽辦？能相信AI嗎？但可以肯定：機遇和風險並存！
隻不過30年，墨爾本CBD已經變成高樓林立的現代化都市
