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賣投資房手記之五：賣房子的“美化裝飾”

(2025-10-25 00:22:34) 下一個

這個話題不僅僅是房屋銷售才需要做“美化裝飾”，平時我們居家生活，少不了美化居住環境，買些心儀的時尚家具，室內掛些自己喜愛的畫，放些有趣的小擺設布置一下室內空間。花不多的錢，立馬讓我們的居住環境變得更溫馨。

同樣賣一個房子，無論自住房還是投資房，是不是要裝修？那要看房子的情況，有些僅僅稍微點綴一下的“輕裝修”，有些需要大裝修，上次談到有沒有必要裝修？裝修到什麽程度？尤其是投資房，還要考慮花多少錢和時間因素。當一個投資房拿回來後出售，很重要的兩個問題：一是“賣房要裝修嗎？”，這次談另一個問題“賣房要請專業裝飾公司布置展示嗎？”

這就是地產買賣中重要的一個環節“Staging”，在中文裏通常被稱為“房屋布置”或“房屋美化”，它指的是通過專業裝飾公司對房屋進行精心布置和裝飾，使其在出售時更具吸引力。做好“Staging”之後，隨即請攝影師拍照，上地產網廣告，印刷廣告單張和迎接看房開放日的展示。所以這一環節中有兩位專業人士需要認真挑選和溝通：一位就是室內美化布置公司的裝飾師，另一位就是攝影師。“staging”的目的：

提升房屋吸引力：通過美化房屋的視覺效果，吸引更多潛在買家，留下良好的第一印象。
突出房屋潛力：展示房屋的最佳功能和空間布局，幫助買家想象自己居住其中的場景。
加快銷售速度：精心布置的房屋通常能更快售出，因為它看起來更溫馨、更具“家的感覺”。
提高售價：Staging 可以讓房屋顯得更有價值，通常能幫助賣家以更高的價格成交。
中和個性化痕跡：去除賣家過於個性化的裝飾（如家庭照片或獨特風格），使房屋更符合大眾審美，吸引更廣泛的買家群體。

具體做法包括重新擺放家具、優化燈光、添加裝飾品（如地毯、藝術品）、保持整潔等，以營造舒適且現代的居住氛圍。
但是要小心，做展示除了美觀，給買家一種室內布置的參考，還有一個功能可以分散買家的注意力，甚至對買家有導向作用。我以前談到我帶年輕夫妻去看房，女孩不是專注在房子的結構、朝向和固定設施上，而是對燈具和擺設大加欣賞，表麵上看這是沒有經驗的買家失去了聚焦點，但這恰恰說明布置展示所起的作用。

很多人以為做Staging可以掩飾房屋的缺陷，其實專業的裝飾公司並不刻意做這些缺陷的掩飾。舉個例子：上次我請西人裝飾公司，很專業和敬業的裝飾技師，我學到很多流行美學和裝飾技巧。我的主臥床邊地上，有塊地板上有些刮痕，要重新油漆時間來不及。所以在裝飾公司布置時，我提出來是不是在這個刮痕區域放一塊地毯進行掩飾（在床前放一塊地毯是很正常的）。但被技師拒絕了，理由很簡單，她的工作隻是美化房屋，但不能做掩蓋缺陷，這也可能會造成未來的糾紛。我采用了她的方案，隻是用一種地板拋光液做了幾次拋光，盡管還是有劃痕，但無大礙，也沒有帶來什麽負麵的影響。我想正規的專業裝飾公司應該是這樣的，他們會幫助你出點子，最重要的是把握尺度，其實也是在幫助業主。

前麵談到做房屋美化的目的，如何布置也要圍繞目的。以前談到過因為各種原因“爛賣”房子，那肯定用不著做裝修，更用不著做美化布置。除此之外，主要分兩類：

一類是目前有人住的房子：

賣房子的時候，住家還住在裏麵，那室內當然會保持原來的家具和器具。這種類型一定要注意整潔，每次開放之前需要清理幹淨，床鋪要鋪好，亂七八糟的東西要放在櫃子裏麵。特別是一些私人用品，貴重用品，個人照片都要放好。因為參加看房的什麽人都有，人很雜，很多中介在合同書上都簽好條例，無論房東的物品還是看房者的物品遺失，中介公司一概不負責。

另外特別注意在家中有特別的裝飾品，需要隱藏起來，以前有新聞說一個古宅裏麵陳列有殖民時期的動物標本，該房子莫名其妙被人燒了，最後抓到是動物保護者所為。

最麻煩的還是投資房裏麵還有租客，很多投資者房東不舍得這個租金損失，想一邊有租客一邊賣房。其實很多地產投資書籍都指出這是嚴重的失誤，因為一般租客不會配合開放展示，裏麵肯定亂七八糟，按照我們維州的規定，不但中介要提前通知租客，每次開放還要付一兩百塊錢。

要是遇到租客想買下這個房子，那更是奇葩，不但房間裏故意搞的亂七八糟，還在看房的人麵前說很多這個房子的壞話，到處都是缺點，其目的是趕跑競爭對手。所以我賣投資房，一定會清空房屋，幹幹淨淨地賣。

第二類就是空房：

這有可能是自住房的住家已經買房子搬家了，也可能投資房的租客清場後的空房子。我這次是後者，租客清場，再做了裝修。像這種情況，當然可以空殼子賣，這樣不花費用，也很省事。但最好擺設簡單家具和布置，這就是本文著重談的Staging“布置和美化”。

我以前都是自己做布置和展示的，將自己家中使用的家具，家電和裝飾畫加以布置，自己做布置，自己拍照，中介用這些照片做廣告，印刷單張。換來換去就這幾樣舊家具，換來換去就那幾個鏡框畫。但很管用，都是家中現成的，幾乎不額外花錢。其實去地產銷售網看看，都是些很棒的樣板。

假如自己對展示布置心裏沒底，或怕麻煩，一般的銷售地產公司手頭都有一兩個專門布置的裝飾公司，這些公司會根據市場流行的，或是賣家的願望來布置。一般這些公司都比較小，但有自己的倉庫，各類家具，裝飾品都有庫存，並配有一兩位室內裝潢專家，一般都會上門設計和估算，定好時間用卡車搬家公司，將家具上門設置。

這次我麵試了銷售公司推薦的兩個裝飾公司，都是華人公司。我設定的主幹線是：“淺色調”，“現代化”，“簡約”和時下盛行的“留白”風格，以配合我廚房，衛浴裝修的風格。一個公司認真聽我的要求，並給出一些合理化建議。但另一個似乎根本不聽顧客的要求，誇誇其談而已，我當然沒采用，不是錢的問題。

算下來也就2600的樣子。按照我的估算，我買這些家具和擺設品，基本上這點錢也夠了。那朋友會問，為什麽你不自己買了再設置，賣完這些家具，裝飾品和雜物不就是你自己的啦？的確這樣，我隻是圖省事，沒有精力，也沒有倉庫存放，自己也不需要這些家具。要是自己有時間，當然可以用完後，還可以在網上再賣了，但我沒時間。

下麵看看這次布置的展示：