袋鼠國Bob
澳洲華人的生活記載
最近我看到《Financial Review》上一篇關於投資理財的文章，介紹一位澳洲悉尼的小哥丹尼爾，他今年才28歲，原來是一位電工學徒，自己沒錢，家裏更沒錢。19歲那年他貸款以34萬買了第一個自住房，“招租”他的父母親，當然是問他父母親收租金的。之後的10年中他不斷組合自己的資產，再投資，現在已經擁有11套帶地的獨立房和一個農場/果園。盡管他目前欠銀行三百多萬，但其總資產遠遠超過其數倍，他的投資還在繼續擴大，而且做到“收支平衡”，租金收入對付銀行利息等開支，綽綽有餘。
這令地產投資界的老前輩刮目相看，也令很多人不可思議。這位小哥丹尼爾給傳媒透露了一個“秘密”，原來小哥采用一種“邊租房邊投資”的方法，英文還專門派生出一個新名詞叫“Rentvesting”。顧名思義，丹尼爾投資房地產，但不住其中的房子，而是選擇自己租房。現在丹尼爾已經自己開創一個投資谘詢公司，在悉尼市中心有自己的辦公室。為了工作的方便，他必須住在悉尼的市中心，要是在這些區域購買自住房，勢必花額外數倍的資金購買房子。於是他采用租房的形式，在市中心租一個公寓單元，花很少一點錢，地段好，設施現代化，離上班地方有近。
工薪階層買房有個很糾結的問題，那就房子買在哪裏？買什麽房子？要長遠的“資產增值”就要買地大的房子；自己住得舒服，就要買新房；要生活便利，就要買熱鬧的中心；要是節省上下班時間，要考慮住在公司附近；還要考慮經濟上是否承受得了等等因素。但光這幾個條件，都要滿足，不是沒有，肯定很難找，最主要將會非常昂貴。
小哥將這些問題剝離開來，投資歸投資，自住歸自住。於是他自己的後顧之憂解決了，他可以投資那些經濟發展較快，增值潛力比較大，價格低廉，同時租金回報相當高的物業。而自己租CBD的公寓，幾分鍾就可以到公司，連汽車都不要開，同時也享受都市現代化的生活，可謂“兩不誤”。所以他近年來不斷將自己的資產再組合，融資後繼續擴大投資，幾乎不花現錢再買房。而且因為物業的回報率相當高，即便是借貸，收回的租金遠遠超過借貸的利息，毫無壓力。我經過計算，這是極其有智慧的青年投資家，30歲不到就有如此成果，而且風險幾乎為零。這是值得很多青年人投資學習的典範，在我們周圍很多家長為孩子買大房子嘔心瀝血，榨幹平生的積蓄，落得夜不能寐的境地。我們需要學習，小哥丹尼爾的父母親什麽錢都是沒有貼給他，甚至還向他租房子。十年後的現在，已經擁有那麽多的產業，不愧為有智慧的年輕人。
隻要將概念理順了，買個房子並不難，隻要有點首期，有個像樣的工作就可以貸款，慢慢還按揭。華人家庭中最常見的就是鼓勵子女存錢，在他們買房時，家長再支援一點首付。現在聯邦政府和州政府都有一些列對首次買房年輕人的優惠政策，最高可以享受到2%的首付就可以買房。對於有份穩定工作的人，隻要有個起點買房，平時還貸款的金額和房租差不多，等到退休了，這個房子屬於自己了，並沒有什麽壓力。但是聰明的家長會動員孩子買有“增值潛力”（Capital growth）的房子，這樣在資產增值的時候，融資後可以再買更大的房子，或是結構更好，或是地段更好的房子。很多有理財頭腦的澳洲人就是那麽做的，有些人將來在經濟實力許可的情況下，把老房子平了，建造更大的新房，或者建造數間聯排新房Town house。等到退休了再把大房子或者數間單元房賣了，積累堅實的財務實力，為“財務自由”的退休做準備。
盡快做到“財務自由”
但是這裏有個問題，什麽叫“增值潛力”大的房子？一般來說房子的地比較大，在好區地段好，離購物中心近，離名校近，房屋式樣和結構都還過得去等等，滿足這些條件的，通常“增值潛力”就很大，也就是說買了幾年、十幾年，房子的價值可能翻倍。而與之相反的則是大樓的公寓房Apartment，現在市場上由於過度開發高樓大廈，造成公寓房極度過剩。所以價格並不貴，絕大部分公寓房的“增值潛力”並不大，甚至在下跌。辛辛苦苦擁有一個房子幾十年，反而成了“負資產”，不是在犯傻？作為家長，當然不希望子女背上“負資產”的包袱。
是買公寓房還是別墅，對絕大多數人都很糾結
於是大家避開公寓房，都找“增值潛力”大的房子，可是發現隻要符合那幾個條件中的一兩個，價格都奇貴。要是想買心目中的“理想的房子”，覺得一生中就買那麽個房子，要各種條件都滿足，就那麽點錢，真是比登天還難。這就是為什麽很多子女一連幾年辛苦在看房，拍賣中舉了無數次手，都以失敗告終，苦不堪言。
要理智地避開這種競拍的場合
更有很多人愚蠢地過度借貸，力所不能及地籌集資金，更有一些沒有理財理念的家長，把自身並沒有多少的儲蓄、把養老的錢都淘淨，為子女買房。很多家長幼稚地想我隻是“借”給孩子買房，但是沒有想到子女根本沒有這個能力，在老人們需要這筆錢急用時再從房貸中拿出來，比登天還難。我給一些朋友舉過這個例子：假如家長好心“借”給孩子積攢幾十年的50萬，可是就沒有計算過你孩子每年扣除開銷，能存多少錢？一位朋友告訴我，實事求是說，他們30年都不一定積得到那麽多。好，那時這位朋友已經八十歲了，有點事你還指望孩子們還錢？也許你的孩子有這個心願，可是現實中根本無能為力。所以“借”錢給孩子們買房基本上是一句空話，打算“借”，就最好準備好無償奉獻。
還有一個很棘手的問題：子女成家立業，要動用他們小家庭資產還要別的家庭成員同意，這裏還有法律上的問題，很可能“借”的錢最終跑到別人的賬戶裏了。我就聽說一位朋友為了兒子買房，把所有的積蓄貼給兒子，後來若幹年兒子結婚，小夫妻倆共同供款。沒幾年小夫妻離婚，媳婦上法院打官司，最終老倆口部分“借”的錢就判給了原兒媳婦。所以家庭的資產最好要有一條界線，最好有些法律保護措施，買房子也不例外。在沒有條件的情況下最重要的還是“量力而行”，不要為未來的“財務災難”留下伏筆。
力所不能及地籌款會帶來災難
沒有投資經驗的人，自然對丹尼爾目前還欠銀行的款項300多萬擔心（快接近一千多萬人民幣）。其實我們所說的“欠款”Debts還有區分：一類為“壞的借貸”Bad Debts，比如說去銀行借貸的錢買了豪華遊艇，豪車，去世界各地豪華遊，購買珠寶首飾等等，“欠款”再也還不回來，或是在貶值；而另一類稱為“好的借貸”Good Debts，這些借貸會帶來回報收益。就像小哥丹尼爾盡管欠銀行300萬，但他有強有力的租金回報和資產增值。所以我們要做到“財務自由”，就要增加“好的借貸”，而減少或者避免“壞的借貸”。
同樣是“欠款”，結果大相徑庭
很多人心想，這位小哥是不是很冤枉，一輩子不是沒有享福了？其實不然，因為他租的房子盡管不大，但離中心很近，生活便利，而且居住現代化舒適，也不要打理花園等雜事。每天早上起來先在海濱公園跑步，回來在樓下咖啡館喝杯咖啡，吃早餐。中午和客戶一起去特色餐廳吃“工作餐”，晚上和妻子在豪華餐廳享受美味佳肴，回家再去大樓的遊泳池、健身房鍛煉身體，有著現代化的生活質量。丹尼爾說，等到是五十歲以後他可以把資產再進行重組，完全做到“財務自由”，那時他可以處理掉一些投資，賣掉他的生意。將來他有時間打理花園，也不必在市中心上班，他完全可以不用貸款就可以買一套豪宅，享受人生。
我覺得這位小哥丹尼爾的經驗非常實在，有時我們受傳統思維的束縛，會陷入一個非常尷尬的境地，甚至可能殃及數代人不翻身。坐擁十幾套房產卻仍然租房的秘密，說到底就是揚長避短，利用各類投資產品的長處，達到自己的最大效益，盡快實現“財務自由”Financial Freedom，並且有著良好的生活質量。
注：本文不構成投資建議，我也不是地產中介和投資顧問招攬生意。隻是帶有思考性地閱讀他人經驗後的一點感受，希望對朋友們帶來一些啟發。
