袋鼠國Bob
澳洲華人的生活記載
誰不想地產投資有個“高回報”？
華人的投資意識很強，早些年來海外的留學生當年是“赤貧階層”，出來兩手空空，很多還借錢出國。但經過幾十年積累，現在絕大多數不但有了自住房，還有不少擁有了投資房，低調而穩紮穩打，實現財富自由。這些朋友現在逐漸進入退休年紀，大家最關心的還是財富重整。因為進入這個人生的階段，工作的收入逐漸降低，需要依靠投資回報來實現財務自由。
在澳洲還要特別，即便是到了退休年紀，想要拿政府養老金，還要通過“資產評估”和“收入評估”，有點房產和租金收入的朋友，基本上拿不到政府養老金。所以這個群體對“資產的增值”並不是放在首位，逐漸將“租金回報”放在首位，你要自己養活自己啊！
我們知道“資產增值”和“租金收入”一定是對立的，我們來看兩個極端（通常都是這個現象）：地大的房子House，“資產增值”可能會有數倍的增長，也需要很長一段時間。但這類房子“租金回報”肯定比較低，而且維護成本高，比如在我們墨爾本的東區，2百萬的House比比皆是，租金能收到一千塊很好了，毛回報率（Gross yield）隻有2.6%，還有相當高的房屋維修開支。而現在銀行利息都在6%以上，靠借貸根本無法平衡財務狀況。
很多專業高薪人士就是利用這種“缺口”，澳洲的稅法容許在個人所得稅中進行抵稅，這就是“負扣稅”政策，這是合理合法的。但現在問題來了，很多人已經進入退休年紀，沒有大筆工資收入和個人稅可以填補這個窟窿。這就是我們需要進行投資調整，逐漸向租金回報高的投資靠攏，“資產增值”放在次要地位。
最近有幾位朋友都談到一些人在利用自籌養老金Super，設立自我管理賬號後，投資小戶型公寓，回報非常高。這篇我們通過實例來分析一下利和弊。
我們都知道澳洲政府從上世紀九十年代設立Super之後，雇主會給每個員工按照工資的比例，強製性的交Super養老金，這個比例逐年遞增，現在已經到了11%，政府也給予稅務上的優惠。Super在退休年限之前是不能動的，由Super管理公司代為管理投資，Super持有者可以根據投資分紅獲利，當然管理公司也收不少的傭金。政府的目的是通過這個辦法籌集個人養老資金，在退休後盡可能先使用自己Super裏麵的錢養老，等用完了，再領取政府養老金Age Pension。
但這裏有個問題：當股市基金勢頭好的時候，Super的投資分紅扣除管理公司的傭金（每年還逐漸增加）是增值的。但是一旦股市基金虧錢，管理公司的傭金“旱澇保收”，這就造成很多朋友的Super幾年不但沒增加，反而遞減，大家自然會想：這麽下去，我靠什麽來養老？
但是Super有這個規定，你可以成立自己的管理基金，用這個錢去投自己喜歡的股票基金等金融產品，還可以投資房地產，用這個方法購買房子，即便是退休之後，還會得到相當優惠的稅務折扣。於是不少腦子靈光的人，就成立了自我管理Super基金，再用這個錢買投資房。這個其實不是我們今天討論的主要內容，我們是討論有沒有一種比較高回報的投資，至少要比股票、基金等金融產品更高？甚至比銀行的利息還高？
有，那就是低端的公寓，一房的公寓，甚至開放式的單間公寓，英文叫studio apartment。就是一個房間包括客廳、廚房和衛生間，一個統間。有些還帶一個陽台，麵積20平方左右，沒有車位。但有公共會客廳，洗衣房，一般離交通設施和商業中心、學校都很近。毛租金回報都在10%以上。我們通過一個例子來看看：
這是一個在墨爾本東區博士山中心Bruce Street上的一個studio，售價13萬澳元。同樣類型和地段的單元，租金可以收到$350/周，毛回報可以拿到14%，比任何帶地的House，甚至公寓都要高。而且這種三、五層樓的公寓，物業費（含建築保險）也非常低。州政府的土地稅（隻有投資房產才有這個稅）是按照土地麵積計算的，費用很低。區政府的年度印花稅Rate也是按照房價收費的，也不會很高。所以總體而言，運行成本很低。
Bruce的這個單元在4樓
寬敞的房間，洗浴間是獨立的
平麵圖：有兩個陽台，麵積25平米
相同地區一房一廳一衛一車位，帶陽台，有遊泳池健身房等現代設施的公寓，至少也要30-40萬。租金可以收500/周，這樣算下來，租金毛回報在7%以上。但這類公寓的物業費相當高，全年物業費都占2個月以上的租金，所以算下來淨回報率（net Return）要低很多，遠遠不如studio公寓。
200米遠的另一幢36層公寓
20樓的一房一衛一車位賣44萬，租金可以收550/周
設施比較完善，帶遊泳池健身房
那說了半天，小戶型的studio就沒有缺點啦？
1. 這類房子的“資產增值”幾乎是零，甚至負增長。比如前麵同樣這個studio單元，我查了一下，原始記錄顯示是2007年建造的，當年的售價是19萬8，現在13萬都在賣。至於未來10年是否再跌幾萬？誰都不知道，是不確定因素，但絕對不會增值。
2. 這類房子適合投資，並不適合自住，所以感興趣的人並不多。買房子是很容易，也比較容易砍價，但賣房子就比較吃力，有的單元幾個月甚至一年都沒人過問，所以要脫手非常難，特別是短時間內脫手，除非沒有理性降價。
3. 這類房子麵積比較小，麵積在25平米已經是相當大了。很多投資者為了利用稅務的最大化優惠，通常都要貸款（利息用來退稅）。這點麵積的小戶型公寓，是貸不到款的。
但有一類人有大把的現金，比如賣了大房子，自己換成小房子Downsize，有現金再買幾個小公寓出租來滿足“現金流”，這些人可能會買這類房子。
還有一類就是前麵說的，自籌養老金Super很高，成立自己管理基金，再投小戶型公寓，等於用現金購買，這也是當前相當一大批來源。我就聽說有人Super很高，買了10多個此類小戶型公寓，這個現金流相當充裕。
4. 這類小戶型的公寓的客戶，主要還是海外學生，一個人住一個單元，離學校和鬧市區餐館商店較近，打工半夜回家都很安全，也不需要汽車。但海外學生並不是穩定的房源，尤其最近澳洲政府在大幅緊縮海外學生的招生，這會直接影響這類房子的客源和租金。
所以回到今天的主題，現實中的確有這種回報極高的投資，而且並非罕見。但任何投資都沒有十全十美，主要還是看自己的財務狀況和投資聚焦點。我個人比較傾向於介於“資產增值”和“投資回報”兼顧的投資上，即便是投公寓，還是可以找到兼顧兩者，比較滿意的單元，避免走極端。
說明：
本人不是賣房子的地產中介，也不是做貸款和稅務的代理。本文並不構成任何投資建議。
我最近聽說一位澳洲投資租賃的朋友在訴苦。他遇到一個租客一直也還是不錯的，從來不賴帳。但最近因為丟了工作，付不起租金，中介也沒有及時催賬。欠了兩個月，更加還不清了，再打官司也拿不出錢。最後租客也消失了，前後3個月的租金不了了之。