商業辦公樓穀底已過了嗎？

前一段時間，壇裏 AMY和 圭媽 有發帖談及商樓和REITS。 她兩是壇上少數直接買商樓大佬，壇裏大部分小地主沒有這樣規模資金和相應知識，不可能也不合適直接投資商樓。 於是想到了 REITS。我一直在跟蹤寫字樓的REITS, 確切的說是 VNO， SLG， BXP.  其中 BXP是老大， 在各大都市擁有最好的甲級寫字樓。VNO SLG很特別，其９０％　以上資產是位於Manhattan　高大尚寫字樓。

為什麽是VNO ，SLG　？　因為受升息大環境影響，這對公主姐妹跌出了一個大坑，　而我本人很喜歡跳坑這個運動，更何況上次我在房地產大坑裏挖到了幾顆白菜，嚐到過一些甜頭。　這次在坑裏的是鑽石，引得我時時回頭，眼睛都離不開了。　自然天下沒有白吃的午餐。REITS最大的危險在於破產，投資血本無歸。

記得上次買白菜，　我的原則是隻買有良好住家環境的住宅，至少下麵找租客就不會有問題。我現在還不太清楚的是Manhattan與寫字樓的關係。　假如是Manhattan的店鋪，Mall　那不會有問題，　寫字樓就不知道到了，也許寫字樓不一定要在Manhattan。　Manhattan寫字樓　是一種什麽樣物業？望有人解答。

   我根本不了解Manhattan寫字樓行情。但想象這是稀缺物業，隻要價格合理有很多買家（ 如黑石）願意接手。比如上個月SLG以 1B 價格出售給一日本財團   位於 245 Park AVE 寫字樓的50 % 股份。 這個DEAL 不僅使SLG當日股價飄漲 20% ，還帶動了整個商樓 REITS 板塊。

最重要的問題是債務。VNO　有９　B，　SLG有６.６　B，　是他們的軟肋。特別是近期債務。　當然一切盡反映在股價曲線上。在股價上　自４　月以來，　走出低穀，　我買的　VNO　已漲了３０％。　可倉位不夠，　隻買了　２０％。　最近一個月VNO和整個板塊走勢很強。沒有給我加倉的機會。上星期的經濟數據表明美國就業市場仍然強勁，　由此會引發利息上升，　TLT　應聲大跌，　幾乎破位。這本來對VNO SLG　是很大的利空，居然也沒能阻止他們繼續上漲。　我覺得下麵幾個星期應該有回調。但再破新低恐怕已無可能。