什麽是房利美和房地美抵押貸款？

對於大多數美國人來說，擁有房屋的道路始於抵押貸款，許多購房者最終將獲得傳統的抵押貸款。傳統貸款是由銀行或抵押貸款公司等私人貸方提供的抵押貸款，但很有可能即使房屋貸款從那裏開始，也不會停留在那裏。這是因為一些傳統貸款被出售給了聯邦國家抵押貸款協會 (Fannie Mae) 或聯邦住房貸款抵押公司 (Freddie Mac)。

房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 是政府資助的機構，它們購買大量住房貸款以保持資金在整個住房抵押貸款經濟中的流通。房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 將他們購買的住房貸款捆綁在一起，然後在公開市場上將其作為抵押貸款支持證券出售給投資者。進行此交易是為了保持資金流動，以便更多的人可以獲得貸款，從而促進美國房屋擁有率的增長。

什麽是房利美？

房利美 (Fannie Mae) 於 1938 年根據國會法案創立，目的是讓更多美國人能夠買房。在此之前，房屋所有權很難實現，大蕭條導致許多人失去家園，銀行沒有足夠的錢來抵押貸款。 Fannie Mae 帶頭確保人們有錢獲得長期固定利率的住房貸款。

在 1960 年代，房利美成為一家在政府讚助下的私營公司。隨著 2008 年的房地產市場崩盤，房利美在因危機開始虧損後被置於聯邦監管之下。今天，它仍處於托管狀態，但再次盈利。

Fannie Mae 通過從貸方購買常規住房貸款，幫助為抵押貸款市場提供流動性。然後，這些貸方可以騰出資金來向更多消費者提供住房貸款。一旦 Fannie Mae 從貸方購買抵押貸款，它要麽將這些抵押貸款持有在他們的投資組合中，要麽將它們打包成他們在公開市場上出售的抵押貸款支持證券。

什麽是房地美？

房地美是另一個政府資助的住房貸款組織。它是美國國會通過 1970 年的《緊急家庭金融法案》成立的特許私營企業。由於 2008 年的住房危機，它被政府接管，至今仍在。它在崩盤後虧損了幾年，但再次盈利。

與 Fannie Mae 一樣，Freddie Mac 購買傳統的住房貸款，將這些貸款捆綁在一起，然後在公開市場上將它們作為抵押貸款支持證券出售給投資者。

房地美的目標是保持抵押貸款資金在整個經濟中流動，支持房地產市場的穩定並提高住房負擔能力。與房利美的情況一樣，房地美也不直接向購房者提供貸款，而是從經批準的貸方購買符合房地美標準的抵押貸款。借貸方收到的錢作為回報，他們可以向合格的購房者提供更多貸款。由於該計劃，房地美有助於促進美國的房屋所有權。

Fannie Mae vs. Freddie Mac：有什麽區別？

Fannie Mae 和 Freddie Mac 之間的主要區別在於他們從誰那裏購買住房貸款。 Fannie Mae 主要從商業銀行購買住房貸款，而 Freddie Mac 通常從較小的銀行購買抵押貸款。

房利美成立於 1938 年，總部位於華盛頓特區。房地美成立於 1970 年，總部位於弗吉尼亞州麥克萊恩。雖然 Fannie Mae 和 Freddie Mac 有一些關鍵差異，但它們的相同點多於不同點。

房利美和房地美如何影響您的房屋貸款

雖然房利美和房地美可能不會影響您作為房主的日常工作，但它們確實會在某些基本方麵影響您獲得房屋貸款的能力。房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 對他們購買的貸款有指導方針，包括借款金額、首付金額和買家的信用評分。

由於 Fannie Mae 和 Freddie Mac 為他們願意購買的傳統住房貸款設定了標準，因此確保他們提供的部分或全部貸款符合 Fannie Mae 和 Freddie Mac 設定的標準符合貸方的最佳利益。因此，即使 Fannie Mae 和 Freddie Mac 不直接向消費??者提供貸款，它們也會通過為貸方製定指導方針來影響您的貸款條款。

如果您的貸款被出售，您的貸款也會受到影響，因為您會將付款提交給與授予您貸款的公司不同的公司。您的貸款條款將保持不變。

Fannie Mae 和 Freddie Mac 為購房者提供哪些幫助？

房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 提供的計劃可幫助消費者購房並成為負責任的購房者。

Fannie Mae HomeReady 抵押貸款專為信譽良好的低收入借款人設計。與標準的 Fannie Mae 抵押貸款相比，HomeReady 的首付款要求較低（低至 3%），抵押貸款保險要求也較低。與某些房屋貸款不同，使用 HomeReady 抵押貸款的借款人可以使用來自禮物和贈款的現金支付首付。信用評分要求也較低。

房地美通過其 Home Possible 抵押貸款提供類似的計劃。該計劃中的中低收入借款人可以支付低至 3% 的首付款，並且該計劃允許非居住者共同借款人幫助主要買家獲得貸款資格。該計劃允許來自家庭的首付援助、雇主援助、二次融資和勞動增值，這是傳統貸款所沒有的。

房利美和房地美要求

Fannie Mae 和 Freddie Mac 具有相似的資格要求，其中包括：

在某些情況下，債務收入比 (DTI) 高達 43% 或 50%

在某些情況下，信用評分至少為 640 或 620

首付低至3%

近期無重大信用減損因素，如法拍forclosure、虧本賣房short sale、破產bankrupcy或收回repossesion。

借款人的收入可以通過三年的納稅申報表和 W-2 表格來驗證，但也可以允許例外情況

截至 2023 年，單套房產的貸款限額為 726,200 美元，阿拉斯加、夏威夷、關島和美屬維爾京群島為 1,089,300 美元

雖然其中一些要求可能看起來像是複雜的抵押貸款術語，但在正確的上下文中更容易理解。例如，要計算債務收入比，請將您的每月總債務支付額除以您的每月總收入。舉個例子：如果您每月的總債務支付額為 3,000 美元，而您的月收入為 9,000 美元，那麽您的債務收入比將為 33%。

2008 年住房危機期間的房利美和房地美

雖然 2008 年的經濟衰退有多種原因，但一些專家將住房危機歸咎於房利美和房地美。這些組織開始不再隻購買傳統貸款，還開始處理“次級”貸款。

次級貸款是風險較高的貸款，因為借款人不遵守同樣嚴格的資格。其中一些貸款是基於負攤銷的，這意味著房主隻支付貸款利息，因此從未獲得房屋淨值。當金融危機襲來時，許多借款人拖欠貸款，從而導致了崩潰。

結果，房利美和房地美被置於聯邦監管之下。當指定個人或實體對公司進行監督和控製以使其處於穩定和有償付能力的狀態時，就會發生接管。 Fannie Mae 和 Freddie Mac 至今仍處於聯邦監管之下。

2008年金融危機期間，美國政府斥資1875億美元救助房利美和房地美。這筆錢後來還給了美國納稅人和美國財政部，兩家機構都再次盈利。最近有人在談論將他們從監管中解救出來，讓他們再次作為私人實體。

2023 年房利美和房地美貸款

聯邦住房金融局 (FHFA) 已將房利美和房地美的合規貸款限額提高到 2023 年的 726,200美元以上。

房利美和房利美已經償還了所有收到的救助資金，並在2012年再次盈利，2018年房利美報告的淨收入為160億美元，而房地美報告的淨收入為92億美元。 FHFA 主任正在為房利美和房地美不遲於 2024 年退出接管做準備。

關於房利美和房地美的主要事實

Fannie Mae 和 Freddie Mac 為美國房主和整個美國經濟提供類似的服務。這兩個機構對房主很重要，因為他們的要求通常用於製定貸款慣例的規定。了解這些機構的要點可以深入了解房利美和房地美的作用：

房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 由美國國會創立，目前處於政府監管之下。它們為抵押貸款市場提供負擔能力和穩定性。

房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 要求的貸款指南會影響您的貸款條款，包括您可以借入的金額、所需的首付以及獲得貸款資格所需的信用評分。

房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 的購房教育計劃旨在幫助更多人成為房主。

雖然房利美和房地美在 2008 年的房地產危機中艱難求生並獲得了救助資金，但它們在 2012 年得以複蘇並再次盈利。它們可能會在 2024 年之前解除監管，甚至更早。

無論您是購買抵押貸款還是已經擁有房屋，您都可能直接受到 Fannie Mae 和 Freddie Mac 的影響。了解這些分支機構的運作方式並了解它們的異同可以幫助您作為房主做出更明智的決定。

* 原創作者，德州地產經紀