高通脹高利率下的房價走勢（曆史曲線和未來預測）

前天發了一篇 “世界金融大戰已經打響。中國被迫參戰，下場會”

有網友問到，在高於10%的利率情況下房市怎麽走

上個世紀70年代到80年代初，美國經濟處於一種“滯漲”的狀態，即生產力水平沒有顯著提高的情況下維持了高通脹。在這種形式下，美國的股市起起伏伏，但是剪掉通脹因素，總體是下跌的。但是與之相反，美國的房市節節走高。在70年代後期基本維持每年漲幅稍高於通脹的樣子。所以剪掉通脹因素，美國的房市仍然是穩步上漲的。

裏根上台後，美聯儲采用大幅提高利率消滅通脹的方法，在短期內把聯邦儲備利率提高將近一倍，從11.5%提高到20%。那麽30年定期貸款利率也就漲到了高於20%。 請看下圖

雖然高利率維持的時間不長，大概隻有不到兩年，通脹被一舉殺死。美聯儲主席沃爾克爾被人稱為屠龍者（殺死了通脹的大龍）。 那麽房市怎樣呢？ 請看下圖

可見，80年代初房市確實有一些波動，總體的上漲趨勢在那幾年有所打斷，價格有反複(有小跌但是不太嚴重）。但是當利率降下來之後房市立刻恢複穩步上漲。

雖然利率高，但是房價基本是由市場的供需關係決定。如果供大於求自然會下跌，但是如果供小於求，房價可能上漲的比較慢（因為利率高），但是還是會持平或者上漲。舉個例子，張三賣房，要價5萬（八十年代就是那個價）。如果買家告訴他利率太高了，5萬你肯定賣不出去，4萬怎麽樣？張三會說，隔壁老王房子比我的小去年還賣了4萬5，你利率高是你的事兒，我低於5萬不賣。實在不行租出去。結果過兩天李四用5萬現金買了張三的房。對於不需要貸款的買家，利率多高無所謂。

當然了，目前的形勢跟80年代初也有很大的不同。比如說，人們已經習慣了低利率低通脹。通脹在過去兩年才突然升高。美聯儲即使大幅提高利率，也不會達到80年代初那個瘋狂水平。就算美聯儲把利率一路漲到5，那麽貸款利率也不到8%，仍然低於曆史平均值。如果到時候通脹還有一些殘餘（其實保持4～5%的年通脹是好的），那麽房價還可能穩步上升（不過漲幅可能不會有過去兩年那麽瘋狂）。 

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