2021 賣方市場，極度惜售

2021 賣方市場，極度惜售

2022年1月6號，多倫多地產局公布2021年12月份房屋交易數據，數據顯示GTA地區房源極度萎縮，成交量比2021降低15.7% （見下圖）但平均價格上漲24.2%。市場上搶房激烈程度可見一斑。

按房屋結構分類，獨立，半獨立，CONDO，鎮屋全部戶型都比上一年度大幅度上漲，詳情見下圖。

 

其中，905地區獨立，半獨立，及鎮屋漲幅33%左右均比416地區14.9%---18.3%幅度大很多。如果416地區與905地區的房價接近以後，905地區失去了價格上的優勢，416地區占有交通便利及地理位置上的優勢會讓2022年度的買家優先考慮416地區的各類房源。房地產投資的趨勢就是選擇價格窪地投資。

盡管，聯邦盡快會在2022年1月底出台針對房地產過熱的一些政策，比如，限製海外買家在加拿大購房，限製短期買賣房屋的投機行為，但這些短期政策根本扭轉不了市場供應短缺的現狀，想從根本上解決房地產市場過熱，必須也隻有增加土地供應及新建房屋供應才能從源頭上解決供不應求的問題。

所以，在本月底即將出台的聯邦房地產政策上我們應該能看到有一項政策是建議地方政府允許REZONING，把大LOT的獨立屋REZONING成2—3個小LOT，這樣就解決了成倍的土地供應還不用征用綠地，於環境破壞最小。

大家一起來關注月底的聯邦新政策！

新的一年已經來臨，不論如何限製性的政策短時間內都改變不了供不應求的矛盾，加息也是今年大概率事件，但是在現在央行曆史上最低利率0.25%的基礎上加息，即使加3次也就是1%， 還是很低很低的借貸成本，無論是剛需買家還是投資都可以消化掉。

 

在此，建議剛需買家不要猶豫，隻要有首付盡快買房，早買早開始建立自己的資產負債表，把現金變成資產才能抵禦通脹帶來的現金貶值。貸款多問問幾家銀行或找貸款公司，有的貸款公司可以允許國內親戚朋友的收入擔保貸款，基本上都有解決方案，拿到貸款就是王道，房價增值那部分價值是你的，就是銀行在幫你賺錢。

最後，還是那句老話，不要望房興歎，買房上車等。

網友問：不可否認，你說的長期上漲，移民人數湧入，物價建築材料上升我是很同意，房價趨勢長期向上百分百同意，十分同意，完全同意。但是現在已經是這一輪漲幅中的波峰的頂峰 ，漲漲跌跌很平常，漲了這麽久了，回踩的調整一個黃金坑是必然會出現的。
現在樓主討論的是叫剛需是在現在這個時候入市。自己問心一句：不介意在山頂吹三年風，總會有解套的一天的，就行了。
 
答：昨天，OSHAWA有一個獨立屋收到40+offer，你說房價見頂了，站崗3年，那麽多人願意站崗？
換個角度，看跌隻是一個不確定的小概率預期，但是，租房是現實要麵對的一個不小的支出，並且潛在的房租也有上漲的壓力，相比較二者，目前看市場實際發生的是買家急於購房安居，節約租金，即便是未來加息，也可以通過出租部分地下室空間來獲得補償。
我們地產經紀就是把這個市場的賣家買家的比例對比就可以很簡單的預測在眾多買家搶OFFER的市場驅動下，今年房市看漲。利率會漲是大概率事件，我也承認。但是能漲幾次？今天，美聯儲主席POWELL在第二任開始之前的國會TESTIMONY時，表達關於加息與就業市場，及加息與經濟發展的影響論述時美股應聲止跌。理論上講股票市場對加息最先敏感，實際情況是加息明朗化以後反而平靜的接受並吸引更多看好市場發展的資金入市。房地產市場對加息也敏感但是不如股票市場反應那麽快。股票市場對加息都波瀾不驚，何必那麽在房價上杞人憂天。
再者，買家買一套房子我們經紀又能拿到幾個傭金，假設不返傭也就是2--2.5%， 看看房價以前的不說了，今年保守預測是7--10%+節約的租金+有的客戶出租地下室收入。
 
 
 
網友問：2017年 4月 發生了什麽 用你的理論解釋一下？沒有剛需？供應增加？央行都已經出來澄清了 加拿大大城市房價就是投資驅動, 出一個政策限製投資, 房價就下來了, 今年加息基本鐵定了, 就是加幾次的問題, 房價趨穩
 
答：看一下市場數據就是根本區別，不要拿現在的條件與2017年簡單的對比。不同的曆史時期不同的曆史條件，沒有可比性。需要考慮很多很多外部因素。
2017 年加拿大新移民341，000 人， 2021年 401，000
                            
2017 3 月年央行利率是0.75%，      2021年是0.25%

 

網友問： 移民多6萬人 房價漲30%？你要分析就用你的理論解釋以前的現象, 解釋不通就說明你的理論有問題, 房價漲了大家都看到了 問題是原因是什麽, 你說那些供應短缺, 移民都是長時間的問題, 聽說過變量分析嗎？如果歸結為利率低, 那麽加息通道已經是不爭的事實
 
答：如今的房價是多因素共同作用的結果，不能簡單地歸結於移民單一原因。房地產市場要看當下時間段的各種因素：比如利率，房源供應，人口流動，當地經濟就業數據及工資收入情況，及新屋的土地供應量方方麵麵都在影響這GTA的房價。單就工資收入也解釋不通gta獨立屋動則150萬+房價，但是我們看到的現實成交記錄就是這個價格，我們看到的現象就是一個房源有4---10的買家競買，更有超過40個買家競買的也屢見不鮮。所以說，這是一個當年政府在製定GREEN BELT政策時，限製了新建房的土地供應量，就種下了這種局麵的因，再輔以幾乎免費的貸款成本，大量新移民的到來，加上原來成長起來的年輕一代都需要住房，這些因素疊加在一起就造成了房屋供不應求。
我們再來談談利率，我也同意今年利率會上漲，應該有2次--3次加息的可能性。那麽，到2022年底加息後央行的利率與就是0.75%---1% 之間。我天天在看房子，天天關注市場變化，就目前買家與市場上可選擇房源的不成比例看，房價的漲幅比利息漲的快多了。那麽，剛需在知道未來還在漲的前提下，在可以負擔貸款的前提下，在能拿到銀行貸款的前提下，怎麽能不投資買房？
最後，我要補充是加息目的不是簡單的打擊房價，是INFLATION居民消費指數太高，達到40來年的最高度，這個才是央行加息的根本原因。如果，供應鏈危機盡快解決物流暢通，物價自然就會下跌，這個美聯儲主席昨天提到了。加息不是解決在疫情期間所有問題的靈丹妙藥，一旦危及到就業數據，央行的加息就會暫停---這個加拿大央行行長與財政部長已經達成共識。
你的問題是，但就新移民的增加不足以造成如今的高房價。那麽，單就一個幅度有限的加息更不可能扭轉房地產長期走勢。

 不要拿東方的思維移值到西方，在東方立竿見影的政府行為照搬到西方可能會引起不必要的社會問題。不要小瞧土豆的個人能力及魅力，他能當選為總理是民眾選出來的，是通過公平競爭脫穎而出在選舉那一時刻他是候選人中最優秀的。他及他的智囊團比我們了解市場，更比我們知道照成今天這個房地產市場局麵的深層次原因，他們應該有1000種應對方式，遲遲不動不代表他們無能，這裏是法製社會，政府的舉措必須有法可依，有法必依，沒法那就得先立法，這些都需要時間。再有，土豆的支持力量裏麵也應該有重量級的房地產商，這些人對土豆政府針對房地產政策也是有發言權的。還有就是，土豆現在的政府是少數政府，一旦房地產新的政策打擊麵過大，引起民怨很容易觸動反對黨發起又一輪大選，所以，現任政府唯一能做的就是針對沒有選票權力的海外買家動刀子，其餘的在需求端能做的文章很有限。唯有真正能夠解決供需矛盾的途徑就是加快開發房屋數度，增加可建房屋土地供應，本月底應該能看到這類政策出台。所以，我說未來10年是

GTA 建築市場發展的黃金時間，有土建教育背景的朋友趕緊行動起來，我們2--3人一起合作搞個建築公司，前景非常光明。