美國自住房變為出租房報稅問題

在美國，自住房變為出租房，報稅時需要注意哪些問題呢？

比如10年前買了個20萬的房子。以前是自住，後來開始完全變為出租房。

其中最重要的是計算房子的Cost Basis。

首先，需要計算一下房子的Adjusted Basis，因為在居住期間Basis可能調整過。

如果自住期間做過 improvement，需要加到Basis，也就是成本中去。但一般的Repairs就不能加。

另外，如果自住房曾經部分用於Business， 包括Home Office，或者做House hacking租出過一個房間，或者做過短租，那麽房子可能部分折舊過，折舊過的就需要從Basis中減去。

比如，上例的房子做過的improvement是2萬，做為Home Office折舊過1萬。那麽Adjusted Basis就是：
Adjusted Basis = 20（成本）+2（improvement）-1（折舊）= 21萬。

房子的Cost Basis是Adjusted Basis 和轉為出租房時房子市場值中兩者中最小的一個。

比如轉為出租房時房子市值是19萬，那Cost Basis就是19萬；如果市值是22萬，那Cost Basis就是21萬。

然後，用Cost Basis減去土地的價格，就是Depreciation Basis。

另外一個我不是太確定的，就是關於貸款費用的攤分（Amortization）。關於貸款費用攤分，我寫過兩篇與之有關的文章：
- 說說網上報稅軟件和出租房報稅 
- 美國出租房購房和重貸貸款費用報稅探討

簡單說一下，出租房的貸款費用（非利息，包括point），無論是購房貸款還是重貸，是不可以在第一年完全減掉的，必須要每年平均攤分，比如30年的貸款的過戶費用是3000，每年就可以減去： 3000/30=100。

注意，上麵是針對出租房，自住房沒這好事。

現在問題來了，如果自住房轉為出租房，這貸款費用可不可以攤分呢？比如，10年前買的房子， 5年前做了refinance，貸款期限是30年，貸款費用是3000。 Refinance的5年後轉為出租房，這3000元的費用可不可以攤分呢？

我沒有找到有關的資料。但我感覺自住的前5年不可以， 但剩下的2500可以每年攤分掉100。

另外，像地產稅、保險、HOA、利息等需要按照自住和出租天數的比例分攤，這個比較顯然。

注：非CPA，若有理解錯誤，歡迎指正！

建寧  2024/3/10