美國曆史房價增速和投資回報率

這是根據Freddie Mac於2023年11月30日最新發布的美國房價指數(美國房價指數最早數據從1975年開始，最新數據到2023年10月份)，我剛計算整理出的表格：

其中：

• 第1列是起始年份，每年從1月開始算起，分別是：1975年1月~2023年10月，1991年1月~2023年10月，2000年1月~2023年10月，2012年1月~2023年10月。
• 第2列是年數，采取四舍五入，1975年1月~2023年10月應該是48年9個月，這裏取49，下同
• 第3列是房價在這期間增長值，比如1975年1月是1萬，2023年10月就是11.9萬。
• 第5列是：第3列乘4，因為3倍杠杆就是4倍增速。
• 第4列和第6列分別是相應的年複利百分比。
• 第7列是：第6列+5%
• 三倍杠杆是指首付25%，貸款75%，一般投資房的標配

也就是說，如果你從1975年1月買房，持有到現在，用現金買房的年複利是5.2%，加三倍杠杆年複利是8.2%。

而如果你從2012年1月買房，持有到現在，用現金買房的年複利是7.6%，加三倍杠杆年複利是20.7%。

注意，以上回報隻是房價增值，並沒包括租金利潤。而出租房是有租金利潤的，如果我們假定Cap Rate （租金利潤率）是5%，貸款利率也是5%，也就是說貸款部分的租金利潤給抹掉了，隻有自己投入的資金有5%的回報率，如果把這5%也加到上麵的房價增值回報（第6列），就是表中的第7列。其中前6列是真實曆史數據，第7列有我的假定。

有些眼尖的同學可能會問，為什們以前的複利那麽低，從1975年開始隻有13.2%，1991年開始隻有13.8%？這是因為，總起來說， 房價的增速在加快，租金利潤回報率在下降。2000年左右及以前，公寓樓的Cap Rate在 7~8%之間是常態，Cap Rate經常高於利率1~2%，而最近幾年Cap Rate隻有4～5%。

比如Cap Rate 8%，利率6%，那最後的租金利潤應該再加：8-5+(8-6)*3=9%。13.2%會變成22.2%，13.8%會變成22.8%。

就算Cap Rate 7%，利率6%，那最後的租金利潤應該再加：7-5+(7-6)*3=5%。13.2%會變成18.2%，13.8%會變成18.8%。

就是說，我的第7列關於5%租金利潤回報率的假設，嚴重低估以前租金利潤回報率。

還有一點，前麵的算法是假定用了三倍杠杆後，淨值一直扔在那裏不動，而如果不停地把淨值掏出來繼續投資，那就會大大提高回報率，這個我在以前寫的這篇文章中有過詳細說明：

   地產投資的資金周轉速度

比如，以10萬首付買個40萬的房子，如果房價翻倍，回報是400%，但如果把投入的再通過cashout拿出部分或全部，繼續投入別的，那回報肯定會更高。

這就是為什麽在幾天前寫的這篇文章中我提到，在利率低於5%的情況下，年複利達到17%並不難， 就是要達到25%難度也不是太大，以上的數據基本驗證了我的理論：

    也談房產投資和股票投資

慚愧的是，以前，我一直對自己投資房產11年來35%的年複利感到有點小得意，算完數據後我就再也得意不起來了，因為同一時期開始的平均都達到25.7%，而我選擇的地點有很大僥幸部分，又從房子裏掏過無數次錢，這樣算來我的成績就真的一般般了。難怪大佬南沙翁好像說過，他七八年間的回報是約100倍，當然他是用BRRRR自己主動參與，與我被動投資還是有很大差別。

如果對平均和中位數有點概念的話，就應該知道，能達到平均， 已經好於大多數人了，所以有時要達到平均也需要努力的，況且投資房產無法像投資股市指數那樣投平均，這也是實實在在的問題。

最後說明一下，寫這篇文章，真的不是要跟投資股票的較真。單純比較這兩種投資的好壞，意義不大，況且，對大多數人來說，兩種都應該投。

我也說過，其實我不想當地主，太麻煩，都是讓錢給鬧的！

建寧 2023/12/8