建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
前幾天BiggerPockets年輕的CEO Scott Trench寫了一篇令我很感興趣的文章，這篇文章所要探討的問題，也正是我目前所麵臨的問題：這就是財富和現金流的轉換問題，是想要財富還是想要現金流，或者說是想要發財還是想要財務自由，而這兩者，有時候是矛盾的。這是原文：
人生的不同時期，需求是不一樣的。就像我自己，今年之前我根本不在意現金流，因為家庭有工資收入，而從今年開始，需要靠現金流吃飯，所以必須把現金流放在第一位。
Scott Trench在文章中提到了加州一位45歲的高管，年收入五十來萬（mid-six-figure income），他向Trench谘詢每年如何可以得到6萬的被動收入。
這位高管目前的淨資產約3.5米，這是其資產具體配置：
- 約1米的退休金投在股市
- 3.5米的出租房產，其中淨值1米，貸款2.5米，貸款利率約4.25%
- 淨值75萬的理財型保險，但每年需要交6萬
- 25萬現金
- 自住房市值1米，其中還有貸款50萬，利率4.5%，貸款月供2500
這是個蠻省稅的投資組合，並且資產的長期增長率也應該不錯。
但是，這個投資組合卻沒有現金流，甚至很可能是負的現金流，盡管3.5米淨資產並不是個小數目： 1）保險每年需要交6萬；2）自住房每年需要交房貸和其它費用；3）退休金還不到拿錢的年齡；4）投資房高杠杆，也很難產生現金流； 5）25萬現金會產生些現金流。
這是Scott Trench的建議：
- 幹掉理財型保險，把拿出的75萬投到利率是10~12%的hard money lending，這一項就使原來負6萬，變成正8萬；
- 賣掉其它的出租房，隻保留現金流最好的兩個，用賣掉的資金還掉一些貸款， 這樣每年又可以產生五六萬的現金流
- 還掉自住房的貸款
這樣的話，每年會產生差不多14萬的被動現金流，差不多可以躺平了，當然這種組合在稅務上是不利的。
我覺得Scott Trench的建議過於保守，尤其是那位高管還那麽年輕，即便他想早躺平，也可以有允許犯錯的機會，當然Scott Trench的目的是想得到多的現金流。
如果換做是我的話，我的建議會是：
- 幹掉理財型保險，這個我完全同意
- 賣掉其它的出租房，隻保留現金流最好的兩個。這個也可以，但我不會用賣掉的資金還掉部分貸款
- 我不會選擇還掉自住房
還是用省下的資金仍然做hard money lending，或者投資高分紅的基金也可以，這樣現金流也許會少點，但總資產的回報率會高些，畢竟那位高管還年輕。
想發財，還是想早躺平，這是個值得思考的問題！
建寧 2023/8/25
