建寧博客
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票據（或本票，Promissory Note，簡稱Note)，是指借貸雙方共同遵守的借貸協議。
票據有很多種：國債、房貸、公司債務、甚至個人之間的債務等。
票據不僅可以在市場上任意買賣，任何人和公司都可以創造票據。比如，如果你要賣房子，想提供Seller Financing給買家，那你就可以立個票據，貸款給買家。或者你借錢給朋友張小窮5萬元，也可以立個借據，這就是票據。
票據的市場價格取決於很多因素：借貸者的信用、有無抵押物、抵押物的多少、借貸的利率、借貸的時間長短、以及當前市場利率等。
下麵主要講講房貸票據投資的一些基本知識。
擁有房產的很多人可能還沒意識到，自己實際上已經被卷入到房貸票據的這門生意中去了，盡管隻是做為被動的借貸一方(borrower)。
而這裏講的房貸票據投資主要是從債權人(lender)一方來說的。
先說三個術語：
- 優良票據（Performing Notes）: 借貸者按時交付房貸月供的票據。
- 不良票據（Non-Performing Notes, or Distressed Notes）：借貸者違約並停止交房貸月供的。
- 返良票據（Re-Performing Notes）：由不良票據轉變為優良票據的(返良是我杜撰的翻譯，取由匪變良民之意)。
為方便說明，我又得舉例子了：
我們來看三種情況：
- 第一貸款和第二貸款都是優良票據
- 第一貸款和第二貸款都是不良票據
- 第一貸款是優良票據，第二貸款是不良票據
1．第一貸款和第二貸款都是優良票據
先說說市場利率對房貸票據價格的影響。
這與國債一樣：市場利率增高，原有票據貶值；市場利率降低，原有票據增值。比如，100元Coupon Code 是4%的10年國債，如果當前市場利率增高，它就不值100元；而如果當前市場利率降低，它的價格就會超過100元。
房貸票據跟這類似，10萬利率是5%的貸款，如果當前市場利率高於5%，這個房貸票據就不值10萬；而如果當前市場利率低於5%，理論上講這個票據應該值高於10萬。但是，由於大多貸款允許在利率降低的情況下重貸成低利率的，所以房貸票據很少有超過麵值的。也就是說，房貸票據大多情況下是可以以低於麵值、以折扣價買下來的，這也是房貸票據跟國債有區別的地方。
1）第一貸款
例子中的第一貸款盡管是10萬，但由於房子的市值隻有9萬，並且若foreclose的話還得有約2000~5000的費用，所以第一貸款既不值10萬，也不值9萬，如果能以8萬買下的話， 實際年回報率是: 100000*0.05/80000=6.25%.
2）第二貸款
第二貸款麵值是5萬，但由於房子的市值低於第一貸款，也就是說第二貸款並沒有淨值做抵押，所以第二貸款的價格應該遠遠低於5萬的麵值，我的感覺價格應該在1~2萬之間，若以1.5萬買下，年回報率是：50000*0.06/15000 = 20%
2．第一貸款和第二貸款都是不良票據
1）第一貸款
由於第一貸款已經違約，並且房子的市值隻有9萬，所以第一貸款的價格應該遠低於9萬，也許可以以5~6萬拿下，假定買價是6萬。
新的買家，也就是票據的持有者，可以通過以下可能的途徑來解決：
- 找到房主，跟他協商，說你欠我10萬，若你現在付我8萬現金，咱們現在就兩清，若能達成協議，這個一般半年就可以解決，那利潤是： 80000-60000(買價)-5000(律師費等)=15000；半年的回報率: 15000/65000=23%.
- 找到房主，跟他協商，說你欠我10萬，本來是15年固定利率的，你付不起我可以理解，現在把它改為30年的，利率還是5%，這樣月供可以少點。如果達成協議，房主重新開始付月供，就成了返量票據，等到一年後，就可以變為優良票據，以8.5萬賣掉， 再加已經收了一年的貸款月供，年回報也在30%以上。
- 協商無結果，花5000收回房子，以9萬賣掉，花半年時間，利潤是：90000-60000(買價)-5000(律師費)-5000(賣房費)=20000；半年的回報率： 20000/65000 =31%。
2）第二貸款
在第一貸款已經違約且第二貸款沒有淨值的情況下，第二貸款基本沒什麽價值，一般沒人買。
3. 第一貸款是優良票據，第二貸款是不良票據
1）第一貸款
這個跟第一種情況下的第一貸款情況差不多，隻是由於第二貸款已經違約，房主的信用變差，所以第一貸款比第一種情況要便宜。
2）第二貸款
這是最有趣、也是利潤非常豐厚的一種情形。按照一般的思維，房子的市值都低於第一貸款，第二貸款又已經違約，是否第二貸款就一文不值，並不值得投資了呢？答案出乎我們的意料，第二貸款也是值得投資的，這種情況下打的主要是心理戰。
一般情況下，如果房主第一貸款並沒有違約，隻是第二貸款違約，這說明他的經濟情況比第一貸款違約的要好得多，至少說明他還有一定的收入，更重要的是說明他還想繼續住下去，否則單從經濟考量繼續付第一貸款並不符合他的利益（房子才值9萬，而貸款10萬，拍屁股走人更符合他的利益）。票據買家可以抓住他還想繼續住下去的心理，敲他一筆。比如以2000~5000買下這個5萬的票據，敲他個1~2萬現金或貸款是非常有可能的。第二貸款盡管已經沒有房產淨值，但有行家們稱之為的情感淨值（emotional equity）.
4. 小結
買房子，可以買狀況好的房子，也可以買需要翻修（比如可以BRRRR）的破房。買好房事少，但短期回報低；而買破房麻煩，但短期內可以有暴利。
買票據也一樣，可以買優良票據，省事，也可以買不良票據，麻煩，而暴利盡在不良票據中，所以真正票據做得好的大都是在做不良票據。
這隻是篇一般性的科普文章，也算是拋磚引磚，感興趣的自己可以再做深入研究。
建寧 2023/5/20
據我所知：
首先， 小投資者不能直接跟銀行打交道，它們是打包出售的，不單賣。
其次， 有網上買賣平台， 像 https://paperstac.com/for-sale
第三，小投資者主要是靠 pier to pier, 需要人脈，比如別的投資者遇到好的機會， 需要資金， 可能以優惠價賣給熟悉的同行。
最後， 有很多做票據的私募基金，也單個賣票據， 或者當導師，初學者剛開始最好跟他們學和買，這些基金包括 ppr capital management, seveney mortgage note investments, 以及Martin Saenz等。
實際上我隻管領進門，需要自己去修行，哈哈！