時間值幾何（2）欲練此功

私募基金管理人Dave Van Horn是我一向很推崇的人物。他的人生經曆有點意思，確切地說是他人生的幾次轉折點很有點意思。

他家住賓州，上大學的時候因為家景不好，住的離學校很遠，所以上學來回就浪費掉不少時間。同時為了維持自己的學業，還在外麵的油漆公司做工給人家油漆房子，結果好不容易讀完大學後卻因為經濟不好等原因找不到工作，又繼續在原來的公司當油漆工又幹了13年（看來有時讀書還真是無用哈），在這期間他也開始買投資房出租。

後來他從公司裏跳出來，自己成立了油漆公司，又繼續這一行業達10年之久。公司最多時有十來個人，他自己可能也得繼續幹些體力活。

他的下一個人生轉折點發生在成立油漆公司約10年（也就是從事油漆行業約二十多年）後，後背受傷了，無法再提稍微重些東西了，於是他隻好由體力活轉為文職，主要轉向地產經紀（其實他很早就有地產經紀執照了)和物業管理，並繼續擴大投資房規模，當時他已經擁有四十多個出租房了，同時也替別人管理出租房。

當然了，維修管理這麽多房子，亂七八糟的事肯定少不了，也就整天忙得焦頭爛額，很少有閑暇時間坐下來思考一些更重要的事情。多少次，當他在清掃房間或在home depot 排隊時問自己：我為什麽要幹這些呢？這是否是在有效地利用我的時間呢？

當時，對於他來說，雇別人做一件自己能做的事情，那是完全不能接受的。因為在他看來，沒有人能像自己那樣把事情做得既好又便宜。直到他花了很長一段時間（包括在home depot 排隊時）才意識到：世上並不是所有的事情都必須要自己來做得盡善盡美，有些事情有人把它做得差不多就行了。好鋼要用在刀刃上，要顧及大財，不要在意小利！

終於想通後，他把出租房的管理和維護工作全部交給了別的物業管理公司，自己開始專注於更感興趣的地方。

不再需要花費時間耗在房子上後，他便有更多的時間來跟人打交道，於是他開始參加各種各樣的投資俱樂部和地產研討會，廣結人脈。又一次他聽了一個關於投資貸款不良票據的講座，就迷上了，自此便一發不可收拾。剛開始的時候他隻是用自己的資金，包括房產中的淨值，Self-Directed IRA等， 規模大了後他也開始吸納別人的資金。他現在做得有聲有色，公司已經有相當的規模了，他現在的主要工作是集中在資金籌募上。

最近幾年，他在網絡社交媒體上相當活躍，在地產投資網站BiggerPockets上寫了有200多篇博客文章，我大都讀過，就連他在博客中提到的書我也大都一一買來讀過，非常喜歡他的投資理念。

在總結自己投資的經驗教訓時，他說自己後悔三件事：

• 沒有盡早開始投資房產
• 開始時沒有充分利用貸款
• 沒有盡早啟用物業管理以把自己解放出來

另外他還講過兩個與他家人有關的理財故事，給我印象深刻。

1.  利用兒子的學費套利

他兒子上大學的學費，他本可以付現金的。後來他決定用套利，當時學費貸款利率是6~7%， 他自己投資票據可以很容易得到12~18%的回報，於是他就用兒子學費借出的錢投資票據，自己不僅分文沒花就供兒子順利完成學業，投資的票據直到兒子畢業後仍然還在源源不斷地繼續帶來收益。原來，傳說中的套利可以這樣神奇！

2.  排解年邁媽媽的財務之憂

2004年時，他獨居的媽媽有70歲了。媽媽有一個已經付完的25萬的自住房，除了可以拿社保外，還有很少的一點養老金, 單靠這點收入生活比較拮據，並且25萬房產淨值也沒有得到充分利用。媽媽曾經有幾種打算，包括賣掉自住房到老人區再買個房子，或搬到養老院等，這些方案不僅她自己仍然無法負擔得起，她也不想搬家。後來Van Horn出來救媽媽了，並且隻利用媽媽自己現有的資產，這是最終解決方案：他買下了媽媽的房子，把得到的資金放到一個他擁有絕大部分股份（非媽媽擁有）的有限公司裏，這些資金用來投資房產和貸款票據。剛開始時的全部資金買了兩個房子（加貸款），再投資了兩個貸款票據，媽媽以公司員工的身份拿工資。這樣，不僅媽媽每月可以拿到額外的收入，多餘的收入還可以用來購買更多的票據，這樣使公司的資產繼續增加。另外他還用公司的資金買了一份定期壽險，確保一旦自己有意外時媽媽仍然有生活保障。

他以給媽媽發工資的形式提供收入，從稅務上來講並不是最優策略，因為需要交自雇稅。但是，這樣可以確保媽媽手中沒有資產，對以後進養老院有利。因為美國進養老院資產有5年的追溯期，也就是說五年後的2009年以後，他媽媽進養老院就不需要自己付錢了 - 人家的考量可真是深遠啊！

從意外受傷，再到在home depot多次溜達的感悟，Dave Van Horn終於找到了有效利用自己時間的方式！

同時也說明，要想有所改變，不見得非得像東方不敗一樣拿把刀子跟自己過不去，或者像Van Horn第一次那樣非得傷了自己後背，也許到home depot溜達溜達也能達到同樣的效果！

建寧   2022/3/16

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