合理利用被動損失

在1986年稅改之前，美國稅法還沒有把主動收入和被動收入分開，它們之間可以相互抵消，地主們可以任意從工資收入中減掉各種各樣出租房的費用。比如如果你一年中有100萬的工資收入，你隻要買個大而破的物業，花100萬元裝修，就完全可以抵消掉100萬的其他收入。所以當時，地產是富豪們避稅的一個工具，有些富豪投資房產僅僅是為了避稅，而不是真正想在地產上有所作為。

1986的稅改堵住了這個漏洞，斷掉了富豪們純粹用房產避稅的這條路子。稅改把收入分為三類：

• Active Income/Loss (主動收入/損失): 公司工作等的收入
• Portfolio Income/Loss(投資收入/損失)：投資股票等的收入
• Passive Income/Loss(被動收入/損失)：房租收入和Limited Partner收入等

基本可以這樣理解，稅改前隻有一個籃子，收入和損失可以相互抵消。稅改後變成三個獨立的籃子，隻有同一個籃子裏的收入和損失才可以相互抵消，一般情況下不準跨籃抵消，主動收入隻能抵消主動損失，投資收入隻能抵消投資損失，被動收入隻能抵消被動損失。

一．被動收入

什麽是被動收入呢？被動收入是不需要花費太多自己的時間和精力就可以獲得的收入，戲稱“睡後收入”，也就是睡覺的時候也可以賺到的收入。比如如果你和幾個好朋友合夥成立公司，你隻出資金，不參與經營管理，也就是說你是Limited Partner，你得到的收入就是被動收入。稅法並明確規定房產租金收入屬於被動收入。

表麵上看，被動收入沒什麽特別的，因為被動收入的稅率是普通稅率，待遇連投資收入（Long Term Capital Gain）都不如。但被動收入有其它兩種收入無法比擬的優勢，就是它有巨大的可操作空間，可以合法地cook the books，每個人可以根據自己的個人情況人為地控製它的多少，甚至可以在實際收入不變的情況下，人為地創造賬麵上的損失，來抵消其它被動收入。所以，盡管被動收入的稅率不低，但因為可以采取措施延遲交稅或者把它轉化成稅收待遇更好的收入，被動收入仍然被認為是一種比較好的收入種類。

二．主動創造被動損失

糊塗兄曾有句名言“投資房產不為現金流就是耍流氓”。其實，偶爾耍耍流氓是不是也顯得咱們魅力尚存？好的現金流並不符合每個人的利益。比如家庭收入非常高的群體，好的現金流就並不符合他們的利益，現在聯邦稅最高稅率是37%， 如果再加上3.8% NIIT稅，如果碰巧又住在像加州等州稅比較高的州，州稅就得10%以上，加把起來一半以上的收入都交稅了，除非你真是愛山姆大叔愛的死去活來，否則你沒必要這麽癡情，非得把辛辛苦苦賺的錢的一大半交給別人。

所以有的時候，主動減少被動收入，或者主動創造被動損失，反而是我們短期需要努力爭取的。

具體到地產投資上來說，通常可以采取的措施也不過是三種。

前兩種措施是主動減少被動收入，是把目前普通稅率的收入，延遲並轉換為未來的Long Term Capital Gain。而第三種措施，隻是賬麵上的減少或損失。

1.  選擇增值潛力好的地區

地產投資，很多時候是魚和熊掌不可兼得，增值好的地區一般現金流很差，現金流好的地區一般增值差。比如，兩個地區：

A：增值 0，Cap 10 
B：增值 5，Cap 5   

如果家庭收入低，選擇A應該是個上策，因為風險低，稅收也不高。但對於高收入群體，B應該是個更有利的選擇，至少不需要目前交一大堆稅。

2． 提高杠杆

同理，同樣的房子，用現金買肯定比貸款買現金流好，而現金流好並不符合高收入群體的利益。杠杆高了，利息多了，被動收入少了，但因為用杠杆可以買更多的房產，未來可以收獲更多的增值。

3． 加速折舊

前兩種措施是真真正正地讓被動收入減少了，而加速折舊，卻是在實際收入不變的情況下，隻是增加紙麵上的損失。這主要是通過分開個人資產，甚至可以利用Cost Segregation來達到目的。

三．利用被動損失

1.  抵消房產利潤

前年我利用一個新買的房子的Cost Segregation，間接抵消掉了另外一個賣掉的房子約10萬的利潤 ( 詳見舊貼"Cost Segregation能替代1031 Exchange嗎")。估計以後買房子我都會做Cost Segregation，這種賬麵損失可以抵消掉當年和以後可能的租金利潤，也可以間接抵消賣房利潤。我也建議同學們，如果買的房子的初始Basis（不包括土地）在50萬以上，應該考慮Cost Segregation，因為這樣可以產生10萬以上的被動損失，可以用來抵消其它被動收入。

2.  抵消其它被動收入

前幾年我小投資了一點私募基金，投的時候也不知道稅率情況，到年底發了K-1表才知道是被動收入。被動收入是普通稅率，沒什麽值得慶賀的，但好在房產上有被動損失，足以抵消掉這些收入。當然像我這樣的低收入家庭這種差別可能不大，但如果你是個高收入家庭，又不巧投資了有被動收入的風險基金或者是合夥公司，那過多的被動收入對你就不見得是件好事，因為可能收入的一半以上都交稅了，在這種情況下，用高杠杆投資一些房產，並做一下Cost Segregation，就可以抵消掉很大一部分被動收入。

3. 可以抵消$25000的主動收入

如果你是個低收入家庭，MAGI低於10萬可以抵消掉$25000的主動收入, MAGI高於15萬就不可以抵消了。MAGI在低於10~15萬之間可以抵消部分。

4.  化被動損失為主動損失

如果你本來就是高收入，今年又有50萬的RSU，那你今年要交的稅就多了， 因為RSU是普通稅率。但如果你的配偶能滿足 Real Estate Professional的資質，再購買250萬以上的房產，做個Cost Segregation，基本上就可以抵消掉50萬的RSU。但要滿足Real Estate Professional資質不容易，這也是IRS最容易審計的一個地方，所以必須要真正符合條件才行。

總之， 稅前的錢和稅後真正能到手的錢是兩回事，這是很淺顯的道理，對吧？！

建寧   2022/2/2