建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
前些日子，有個朋友發郵件問我，能不能說說在地產投資上如何省稅？我說這個題目太大了，且不說我自己在地產稅務上尚且是個半吊子，就連我所知道的這一丁點半吊子稅務知識，要說也不是一時半刻能夠說完和說明白的。
其實地產投資的許多優惠政策中，折舊（depreciation）是已經隱含的，而1031 exchange是比較主動的策略， 其它剩下的也不過是如何合法多減各種費用了，而這一點，卻是反映在各種各樣繁瑣的條目中，要搞清這些具體條目，就需要下很大很大的功夫了。具體的就是多讀書，並且要堅持不懈的讀書和學習，因為稅法是在不停變動的。
這裏，我推薦一本我認為是最好的有關地產稅務方麵的書，這就是 Stephen Fishman 所著的 Every Landlord's Tax Deduction Guide。這本書隔幾年就會有新的版本，要買最新的版本。
這本書我是幾年前才讀到的，讀了後才後悔讀晚了，如果是剛開始投資地產時就讀到這本書，就不會後來報錯稅而多交稅了。
當然，這種書不是讀一遍就能完全記住和讀明白的，而需要讀很多遍，才能有所領悟。況且，有很多法律條文是非常晦澀難懂的,有時候僅僅讀由個人寫的書是不夠的，而要完全搞清楚，還必須直接讀國稅局（IRS）出版的條文說明（IRS Publications）.
美國的稅法盡管是國會通過的，但解釋權卻在國稅局。真正的稅法條文跟其它法律條文一樣，基本上說的都不是人話，或者說不是普通人能聽懂的話。為了便於普通人理解，國稅局會出版很多詳細的條文說明，這些尚算是人話的條文說明基本上也就成了具體的稅收法規（當然國稅局的解釋也不見得是100%的準確，你若不服國稅局的法規解釋也可以把國稅局告到法院，曆史上有不少贏過國稅局的案例）。要想完全搞明白這些法規細則，就得耐心仔細地去讀，有的條文說明本身就像一本書一樣長。
關於報稅，這裏說幾點個人看法。
1. 如果想省錢，請找會計師
每個人的時間和精力是有限的，我們應該把自己的精力用在回報最大的地方。盡管知識越多越好，但不一定意味著我們什麽都需要自己知道，什麽都自己來做。對多數人來說，也許找個好的會計師，也許是一種更好的選擇。
常聽到有人提及這樣的問題，究竟應該自己報稅呢，還是請會計師來幫助報呢？自己報不是可以省點錢？！以我自己的親身經曆來看，如果你是個新手，對地產稅法知之不多，自己報稅十有八九不會省錢，你確實是省了給會計師的報酬，但很可能會因為不懂稅法而少算了本可以合法扣除的費用，從而多交了稅，這種錯誤我自己是犯了好多次，並且都是後來多年以後才發現的。
所以想省錢，最好找會計師。
2. 請會計師報稅能省錢，但不見得省時間
我個人感覺，請會計師報稅能省錢，但不見得能省時間，除非把記賬這一塊也完全外包給別人。拿我自己來說，每次報稅前我基本上要花一兩個周甚至更多的時間準備材料，並核對各個數字，材料準備好後，真正的網上填報也就兩三個小時就可以了。當然你也可以說，雖然我隻花了兩三個小時填報數字，但以前學習如何填報肯定花了很多時間，這倒也是事實！
3. 會計師必須要精通和熟悉地產法
術業有專攻，美國的稅法是非常複雜，而地產稅法更是繁瑣，每個行業都有半吊子，一個從來沒報過地產稅的會計師，無論多麽優秀，對一般稅法多麽精通，若第一次報稅的話十有八九會報錯。所以，找會計師千萬要找精通和熟悉地產稅法的，最好是自己本身也是地產投資者的專業會計師。
一個好的會計師必須要能切身捍衛你的利益，具體來說，就是報稅時既要能大膽地利用各種規則為你減稅省稅，又不怕被稅務局審計，即便被審計了也能為你贏得官司 - 真正是打鐵還需自身硬。那些唯唯諾諾，寧可你多繳稅，也怕被審計的主，不要也罷。稅務專家、窮爸爸富爸爸作者Robert Kiyosaki的禦用會計師、也是暢銷書Tax-Free Wealth的作者Tom Wheelwright和他旗下的會計公司是以報稅大膽著稱的，他們的服務群體主要是富有群體。有人質疑他們的做法，他說，所謂大膽和保守是相對的，我們所做的很多東西，對大多普通的會計師來說都是他們很少涉獵的，或者說超出了他們的知識範圍和舒適空間，所以他們可能覺得我們的做法很大膽，但對我們來說，這些東西是我們的日常事務，所以我覺得我們很保守。當然，他們是嚴格遵守稅法的。
4. 請會計師報稅不意味著自己應該不懂稅法
我們所做的每一項投資決定，都有稅務後果，除非會計師是你家小弟或小妹，你可以隨時呼來喚去，否則我們不可能做大大小小每一個決定前都跟會計師協商。再說，如果你對稅法一無所知的話，你也鑒別不出會計師的好壞，會計師是否報錯，或者忽略了什麽重要東西，你也就無從知曉。所以，自己一定要懂稅法，即便自己不報稅，也必須要能看懂稅表的每一項，這樣可以相互把關。同時有的時候在不需要跟會計師谘詢的情況下， 也可以做出在稅務上有利於自己的決定。
大多人對稅法並不熱衷，他們寧可自己去修馬桶省那一百塊錢也懶得去多看一眼稅法。但有的時候，一項稅務決策就可能會讓你省幾千上萬甚至更多， 頂得上你修幾百次馬桶省下的費用。
5. 報稅（Tax Preparation）和稅務規劃（Tax Planning）是兩回事
報稅和稅務規劃是兩回事。很多人，每年隻找CPA報一次稅，報完了就認為萬事大吉了。其實，稅務規劃是個長期的過程，如果說報稅隻是記錄下已經發生的事，而稅務規劃則屬於未雨籌募。不要等到賣完房子後才想起來該如何省稅，而應該在沒賣之前就應該事先規劃好了。關於稅務規劃，如果你自己懂稅法的話自己也可以規劃，否則最好谘詢專業 Tax Planner，當然有些專業的會計師也可以，但有些則不見得能勝任。
6. 自己學會報稅的好處
當然自己學著報稅也有好處，盡管有時會漏報費用而多繳稅，但自己可以學到稅法知識，這種知識是可以終身受用的。比如說，一筆費用，無論是地產稅，或是維修費，如果今年年終（比如12/31）和明年年初(比如1/1)交都可以的話，如果你既懂稅法，又對今明兩年自己的家庭收入有個大體的估計的話，你就可以靈活選擇對你自己最有利的時機來付這筆費用，如果你對稅法一無所知的話你就無法做出判斷。
最後，再次推薦一下上麵提到的Tom Wheelwright寫的Tax-Free Wealth：
一本非常棒的書，這本書不隻局限於地產稅法的，比如他提到的要“Earn Better Income”，是說各種收入是有差別的，有的收入要好於別的類別。
建寧 2022/2/21
